Чем обернётся для россиян ипотечный бум
Впечатляющий рост ипотечного кредитования в России эксперты объясняют отложенным спросом и государственной программой льготной ипотеки. Цены на жильё при этом заметно потянулись вверх. И хотя по итогам года подобного роста аналитики не ожидают, они соглашаются, что недвижимость остаётся вполне привлекательным активом для сохранения средств.
По предварительной оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, в январе — июле 2020-го было выдано 740 тысяч ипотечных кредитов на 1,78 трлн рублей. Это примерно на 10% больше, чем за аналогичный период предыдущего года в количественном выражении и на 20% — в денежном. Только в июле россияне набрали 140 тысяч ипотечных кредитов на 340 млрд рублей. Прирост выдачи по отношению к июлю 2019-го составил 40% в количественном и 53% — в денежном выражении.
Минувший июль стал вторым месяцем по объёму выдачи ипотеки за всю историю ипотечного рынка, отмечают аналитики. Столь впечатляющие цифры эксперты объясняют прежде всего эффективной реализацией мер государственной поддержки ипотечного и жилищного рынков, из которых главная — программа льготной ипотеки на жильё в новостройках по ставке не выше 6,5%.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»: "Немаловажно, что срок действия льготной ставки ограничен по времени — до ноября 2020 года. И правительство пока не думает его продлевать. Поэтому люди берут «льготный» кредит сейчас, пока это ещё возможно".
По словам эксперта, ЦБ не станет снижать процентную ставку так же активно, как раньше. Возможно, ещё будет снижение до 4%, а вот дальнейшее понижение плохо отразится на экономике.
"И люди понимают, что ипотечные ставки так, как раньше, снижаться уже не будут. Всё это подхлёстывает сегодняшний спрос", — объясняет он.
Между тем многие заёмщики используют льготную ипотеку с целью рефинансирования уже оформленных кредитов. По словам директора — руководителя направления банковских рейтингов агентства НКР Михаила Доронкина, на фоне существенного снижения ставок по собственным программам банков спрос на данный продукт заметно вырос.
Михаил Доронкин, директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР: "На рынок вышли заёмщики, бравшие кредит в 2018-2019 годах".
Примечательно, что в рамках программы льготного ипотечного кредитования часть заёмщиков предпочитают продать свои квартиры, находящиеся в залоге у банка, под более высокий процент и приобрести жильё большей площади в новостройке по льготной программе и идентичное по площади, но снизив существующий ежемесячный платёж по кредиту, пояснил директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Господдержка пошла на пользу
В любом случае государство очень вовремя поддержало рынок недвижимости. В сложных экономических условиях льготная ипотека стала одним из эффективных инструментов его адаптации. На фоне введения проектного финансирования наблюдается уход с рынка мелких застройщиков и постепенное сокращение объёма предложения. А отсутствие покупательского спроса могло бы привести к ещё большему сокращению объёма строительства и выводу новых объектов, банкротству застройщиков. В итоге в будущем это привело бы к дефициту предложения на рынке первичного жилья и более стремительному росту цен на жилую недвижимость.
Высокие темпы роста ипотечного рынка эксперты объясняют не только льготной ипотекой, но и отложенным спросом. В момент острой фазы пандемии (апрель-май) часть сделок не могла быть осуществлена из-за того, что МФЦ были закрыты.
"К тому же часть заёмщиков отложили покупку квартиры, опасаясь снижения своего дохода в будущем", — поясняет Доронкин.
Всё вышесказанное относится прежде всего к сегменту новостроек. Льготная ставка в 6,5% переориентировала покупателей на приобретение именно нового жилья. На вторичном рынке подобной льготной программы ипотечного кредитования нет (льготная ипотека здесь распространяется только на семьи с детьми и детей-инвалидов). Вдобавок стоимость «квадрата» в новостройках зачастую оказывается ниже цен на вторичку.
Поэтому эксперты отмечают некоторое перераспределение спроса в сегмент новостроек.
"Здесь действительно наблюдается определённый бум, в сегменте вторичного жилья всё идёт своим чередом", — рассказывает специалист в сфере недвижимости Надежда Минаева.
Гораздо хуже обстоят дела на рынке нежилой недвижимости.
"Многие конторы закрываются. Сотрудники компаний остаются работать на удалёнке", — продолжает эксперт.
Подорожание квадратного метра
Ажиотажный спрос на первичное жильё, естественно, ведёт к росту средней стоимости квадратного метра. С одной стороны, с рынка выбывают недорогие и самые востребованные варианты, а с другой — с ростом стоимости застройщики управляют спросом, поскольку распродать все квартиры на этапе котлована из-за последующей инфляции и увеличения себестоимости строительства им просто невыгодно, отметил Ильдар Хусаинов.
По словам Алексея Коренева, в июле квартиры в Москве и Санкт-Петербурге подорожали на 6-7%, несколько меньше — в других регионах. Однако по итогам года эксперты не ожидают существенного роста цен на недвижимость.
"Не думаю, что эта цифра превысит 3-4%", — говорит аналитик.
С ним соглашается руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
"Цены на рынке недвижимости продолжат небольшой рост на уровне инфляции, резких движений мы не прогнозируем", — отмечает он.
При этом эксперты единодушны во мнении, что недвижимость остаётся удобным и выгодном активом для сохранения средств.
"Сейчас удачный момент для приобретения жилья в новостройках, чему способствуют крайне низкие ставки по ипотеке — в среднем по рынку 6%. После окончания действия программы субсидирования ставки вернутся к рыночному уровню. Однако мы не рассматриваем недвижимость непосредственно с инвестиционной точки зрения. В недвижимость стоит вкладываться прежде всего для того, чтобы улучшить свои жилищные условия", — говорит Гольдберг.
По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, на фоне девальвации национальной валюты (почти на 20%) люди, имеющие накопления в рублях, чувствуют себя особенно некомфортно.
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости: "Ставки по банковским депозитам не превышают 3,5-4%, а курс рубля падает <...> Неудивительно, что в попытке уберечь свои накопления россияне предпочитают вкладываться в недвижимость как более защищённый актив".