Чем опасны слишком низкие ставки по ипотеке
Застройщики в этом году часто предлагают совместные с банками ипотечные программы с заманчиво низкими процентами. Однако цена квартиры при этом завышается, и если заемщик не справится с платежами, то даже продажа квартиры может не покрыть его долг, отмечают эксперты.
В последние месяцы на фоне падения спроса девелоперы стали значительно чаще предлагать совместные с банками ипотечные программы. Ставка по кредиту иногда снижается до символических 1% или 0,1%, что уменьшает ежемесячный платеж (даже по сравнению со льготной ипотекой) на 40%, подсчитали в "Циан". Но в итоге снижение оплачивает покупатель, отмечают в компании: застройщик одновременно поднимает цену квартиры, иногда почти на четверть по сравнению с ценой без ипотеки.
Покупатель волен выбирать, что ему важнее - сделать более комфортным ежемесячный платеж или же меньше заплатить в целом. Но есть и другой нюанс, отмечает руководитель Аналитического центра "Циан" Алексей Попов. Квартира дороже не становится, она по-прежнему стоит, к примеру, 9 млн рублей и не подорожала до 11 млн, если в банк пришел заемщик, который желает взять кредит под низкий процент, но с завышенной стоимостью.
"Здесь есть определенные риски, которые надо понимать при массовой активации этих программ, которых сейчас стало достаточно много", - отметил он на расширенном заседании комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей.
Завышение стоимости таит в себе риски, отмечает директор аудиторской компании "Аналитик экспресс" Юрий Грицун. Цены на недвижимость уже достигли предела, считает эксперт, а стоимость залога может снижаться, что приведет к необходимости создания дополнительных резервов и снижения ликвидности баланса банков. В случае же неплатежеспособности заемщика банк понесет убытки в размере разницы между рыночной стоимостью квартиры и суммой выданного займа.
В пресс-службе Банка России отметили, что банки, выдавая ипотеку по минимальным ставкам, исходят из ожиданий, что к моменту сдачи жилья в эксплуатацию его стоимость возрастет, как это наблюдалось в прошлом. При этом сохраняется риск, что при снижении цен на жилье стоимости залога может оказаться недостаточно для покрытия обязательств заемщика перед банком, отмечают в ЦБ. "Банк России будет осуществлять мониторинг практики предоставления ипотечных кредитов по низкой процентной ставке", - сообщили там. В любом случае заемщик должен осознавать, что после совершения сделки быстро продать приобретенную недвижимость по цене покупки, скорее всего, не получится, добавили в ЦБ.
Банкротное имущество в любом случае продается на публичных торгах, что чаще всего выливается в продажу по сниженной стоимости, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. Начальная цена на аукционе определяется в 80% от текущей рыночной оценки. А сама оценка проводится независимым оценщиком, который не будет учитывать завышение цены из-за субсидирования ставки. Дисконт при продаже объясняется не только организацией процесса торгов, но и психологией продавцов и покупателей. Редко кто захочет купить квартиру "с историей" без понимания экономии. А недовольные предыдущие собственники редко оставляют квартиру в полном порядке, отмечает эксперт: есть примеры, когда они, выезжая, снимали все розетки и выключатели, портили паркет и т.д. Нужно учесть и комиссию торговой площадки. В итоге квартира продается с дисконтом в 20-25%, а ипотечник теряет и квартиру, и первоначальный взнос, и расходы на ремонт.
Понятно, что рыночная цена квартиры может как вырасти, так и снизиться с течением времени, и при росте цены ипотечник может выиграть. Значительно хуже для него стагнация или снижение цен - в этом случае потери неизбежны, а завышение цены станет чистым убытком, говорит Цыганов. Если не было страхования ответственности заемщика или страхования финансового риска кредитора на случай невозможности закрытия долга при реализации предмета ипотеки, то остаток ссудной задолженности заемщик будет должен банку. А такое страхование практически не распространено.
Риски невелики, считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Если учитывать, что заемщик берет строящееся жилье, то оно дешевле готового на 20-30% и будет более ликвидным, чем старый фонд (вторичка). В этой ситуации даже в случае срочной продажи убытка не будет. Кроме того, заемщик даже в плохой финансовой ситуации сможет сдавать квартиру в аренду и перекрывать ипотечные платежи, считает он.
В случае применения заемщиками в дальнейшем института банкротства в данной ситуации нет рисков, подчеркнул первый замминистра Минэкономразвития Илья Торосов. "Смысл института банкротства в том, что он предоставляет возможность вернуться к нормальной экономической жизни без долгов. По общему правилу все непогашенные в процедуре банкротства долги списываются, за исключением ряда случаев (алименты, причинение вреда жизни и здоровью, требования по зарплате). Что касается банков, в рамках кредитной политики они самостоятельно организуют работу по предоставлению кредитов, принимая во внимание кредитные и иные риски по каждому конкретному заемщику", - прокомментировал он.
В Минфине подчеркнули, что государство не является стороной в подобных сделках, в них участвуют банк, продавец и покупатель по личному желанию.