Тонкости продаж: Чем заменят льготную ипотеку и какие новшества ждут рынок недвижимости
В конце декабря отменят льготную ипотеку. Эта новость беспокоит и продавцов, и покупателей недвижимости. Что придёт ей на смену, каких цен ждать на рынке и когда лучше покупать жильё?
Что будет с ценами на недвижимость после отмены льготной ипотеки
— На фоне того, что регулятор планирует отменить льготную ипотеку после 31 декабря, до конца года будет всплеск спроса. Те, кто собирался купить квартиры в следующем году, придут на рынок сегодня (и попытаются оформить ипотеку под 7%, под 1% или 0,1%), что приведёт к скачку спроса примерно на 60%, — рассказал директор управления новостроек компании "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков.
По его оценкам, в начале следующего года есть два сценария развития событий. Первый подразумевает, что Центробанк жёстко отменит всю льготную ипотеку. Тогда спрос упадёт на 80%. Так уже было в феврале, когда резко повысили ключевую ставку. Потом наступит период адаптации к новым ставкам, который продлится не менее одного квартала. Впрочем, к прежним показателям уровень спроса уже не вернётся.
Второй сценарий: ЦБ всё-таки не отменит льготную ипотеку полностью, а предложит другие варианты (любые льготные программы). Тогда тоже будет провал, потому что в любом случае до конца года в преддверии отмены сегодняшней льготной ипотеки рынок аккумулирует спрос будущего квартала (первого квартала 2023 года). Но при втором сценарии провал спроса будет не таким глубоким: на 30–40% в начале следующего года. И адаптация к новым условиям произойдёт быстрее. Учитывая праздники, к концу февраля рынок уже привыкнет к другой форме льготной ипотеки.
— На сделки с использованием льготной ипотеки приходится около 60% от общей суммы продаж. Действие госпрограммы очень важно продлить. В экономике сохраняется сложная ситуация, внешние факторы продолжают негативно влиять на спрос. Доступная ипотека — единственная возможность для многих получить собственное жильё или переехать в более комфортную квартиру, — рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Юлия Судакова.
Рынок недвижимости в начале 2023 года ожидают перемены. Но они скорее связаны с геополитической обстановкой и общей неопределённостью. Прогнозы по ценам пока делать сложно. Особенно долгосрочные. Такое мнение высказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.
— Единственное, что хочу сказать: если собираетесь покупать квартиру или ИЖС, лучше делать это сейчас. Девелоперы новостроек уже дают скидки до 20–30% на апартаменты, в сегменте ИЖС уже в среднем снизили цены на 5% и готовятся акционные новогодние предложения. Сейчас можно сделать выгодную покупку, особенно если искать точечные интересные истории, — добавил Максим Лазовский.
Какие программы заменят льготную ипотеку
— Таким образом, в течение полутора-двух лет у заёмщика будет комфортный минимальный платёж по ипотеке. Это удобно, к примеру, тем, кто снимает жильё или планирует продать старую недвижимость для досрочного погашения кредита, — добавил Валерий Кочетков.
Юлия Судакова рассказала, что льготная ипотека в период пандемии и ограничений этого года выступала эффективным драйвером развития не только рынка недвижимости, но и смежных отраслей. По сути, госпрограмма хорошо повлияла на всю экономику и дала дополнительный импульс развития девелоперам.
— Прекращение льготной ипотеки отрицательно повлияет на сегмент массового жилья и приведёт к уменьшению покупательской активности. Доступные кредиты — это важнейший фактор стабильного развития строительной отрасли. Рынок будет вынужден адаптироваться к новым условиям. Среди возможных альтернатив льготной ипотеке — семейная ипотека, доля которой у нас сейчас чуть более 20%, а также обновлённые субсидированные программы, траншевая ипотека, — пояснила Юлия Судакова.
Максим Лазовский рассказал, что на данный момент в сегменте ИЖС ипотечные сделки составляют более 90%, а в сегменте многоквартирных домов — около 80%. Выводы очевидны: отмена льготной ипотеки ослабит и без того стагнирующий спрос на недвижимость. При этом окончательного обвала рынка, по его прогнозам, не произойдёт. В сегменте ИЖС основным катализатором спроса станет семейная ипотека, ведь свой дом обычно покупают люди с детьми.
— Отмена субсидированной ипотеки под 0,1% не окажет особого влияния на рынок, так как она была скорее маркетинговым ходом, чем реальным инструментом для покупателя. Практической ценности её при грамотном использовании донести до целевой аудитории так и не удалось. Зато стало очевидно, что девелоперы при ипотечных сделках на таких условиях завышают цены, — добавил Максим Лазовский.