Через год льготная ипотека может сравняться с обычной
Судя по динамике доходности ОФЗ, рынок ожидает снижения ключевой ставки до 11% в среднесрочной перспективе. А это значит, что уже через год ставки по обычной ипотеке могут приблизиться к ставке по программе ипотеки с господдержкой, то есть к 12% годовых, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
8 апреля совет директоров Центробанка на внеочередном заседании снизил ключевую ставку с 20 до 17% годовых. «Риски для финансовой стабильности сохраняются, но на сегодняшний день перестали нарастать, в том числе благодаря принятым мерам по контролю за движением капитала. .. Годовая инфляция продолжит возрастать в силу эффекта базы, но последние недельные данные указывают на существенное замедление текущих темпов роста цен, в том числе благодаря динамике обменного курса рубля», - отмечается в пресс-релизе ЦБ. Мегарегулятор не исключает возможность продолжения снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
В 2014-2015 гг. события развивались примерно по такому же сценарию: чтобы остановить девальвацию рубля, обвалившегося из-за санкций и падения нефтяных котировок, Центробанк 16 декабря 2014 г. поднял ставку до 17%, но уже 2 февраля 215 г. уменьшил ее до 15%. А к концу лета 2015-го ставка опустилась до 11%.
Конечно, нынешний кризис далеко не полностью аналогичен ситуации восьмилетней давности. Однако если посмотреть на динамику курса рубля и индекс Мосбиржи, то нельзя не признать, что властям удалось стабилизировать финансовые рынки, по крайней мере временно. А значит, душить экономику заградительными кредитными ставками нет никакого смысла – как и в 2015 г.
Финансовые рынки также ждут существенного снижения ключевой ставки в среднесрочной перспективе. Это хорошо видно по динамике доходности ОФЗ, которая складывается из стоимости самой бумаги и выплат по купонам. На открытии Мосбиржи 21 марта после продолжительной заморозки торгов доходность ОФЗ составляла около 15% годовых, то есть рынок закладывал на среднесрочную перспективу снижение ставки примерно до 15%. Уже к концу марта этот показатель опустился до 12% годовых, а после сообщения о снижении ключевой ставки – до 11%.
Таким образом, если ожидания рынка оправдаются, в перспективе 1 года мы сможем увидеть ключевую ставку на уровнях, близких к докризисным. Напомним, до начала спецоперации на Украине ключевая ставка составляла 9,5%, хотя ЦБ допускал возможность ее дальнейшего повышения, а эксперты ожидали ставку на уровне чуть выше 10% - такая величина ставки рассматривалась как необходимая и достаточная для торможения разогнавшейся инфляции. Поэтому по мере окончания военной спецоперации и некоторой деэскалации геополитической напряженности ставка вполне может нащупать равновесный уровень вблизи этой отметки – чуть выше 10%.
От ключевой ставки зависит стоимость фондирования для банков, а значит, и величина ставок по кредитам для населения. Ипотечные ставки обычно превышают ключевую только на 2-3 п.п., ипотека – это низкомаржинальный продукт. Следовательно, при ключевой ставке в 10% или чуть выше ставки по ипотечным кредитам составят 12-13-14% годовых. Но крупные банки имеют доступ к фондированию по ставкам ниже ключевой, поэтому могут предлагать более выгодные условия кредитования, особенно если клиент может внести первоначальный взнос выше минимального. Так что не исключено, что где-то через год взять кредит в рамках обычной ипотеки можно будет под 12% годовых или около того, что соответствует нынешнему уровню льготной ипотеки. Напомним, что сейчас льготная ипотека под 12% годовых действует только на рынке новостроек, причем размер льготного кредита ограничен 12 млн руб. в столичных агломерациях и 6 млн руб. – в остальных городах.