Четыре подхода к цифровой ипотеке

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

Первый подход к теме произошел в статье «Три главных мифа рынка ипотечного кредитования» Энциклопедия Российской секьюритизации.  Москва. 2018. с.68-71.

В статье второй миф сформулирован так: Цифровая ипотека изменит конкурентную среду и, возможно, приведет к перемещениям среди лидеров ипотечного кредитования.

После детального обсуждения указанного мифа сделано два простых вывода:

• цифра цифрой, а финансирование и рефинансирование важнее;
• конкурентная среда принципиально не изменится, а лидеры останутся на своих местах, если только не примут решение сворачивать ипотечный бизнес.

Разбор третьего мифа связан с электронной закладной, которая так часто так часто упоминается в правительственных программах и различных выступлениях, что создается ощущение, что она будет панацеей от всех бед. Особенно любопытны выводы о том, что внедрение электронной закладной повлияет на ставки по ипотечному кредитованию  и приведет к увеличению его доступности.

В принципе электронную закладную можно было бы считать частью цифровой ипотеки, если бы не происхождение и функция закладной.

Закладная возникла как средство для облегчения передачи актива между кредиторами. Уступка достаточно долго регистрировалась, а закладная позволяла осуществлять почти мгновенную передачу с более быстрой государственной регистрацией. Два обстоятельства привели к активному внедрению закладной: активное участие в становлении ипотечного кредитования небанковского АИЖК и преимущественный выпуск ИЦБ через ипотечного агента.

Закладная является  не обязательным элементом для  ипотечного кредитования. Еще более необязательным документом является электронная закладная. Цифровая ипотека и электронная регистрация ипотечных сделок принципиально устраняет временные ограничения. Уход с рынка самого крупного небанковского игрока в лице АИЖК  и развитие агентской  схемы продажи ипотечных кредитов сужает потребности в использовании закладной вне зависимости от ее формы.

Закладная является средством передачи актива от оригинатора ипотечному агенту и последующему контролю ипотечного покрытия силами специализированного депозитария.

Сформулируем сомнения  по поводу влияния электронной закладной на доступность ипотечного кредитования.

Во-первых, не больше 10-15 % ипотечной выдачи за год попадает в соответствующие облигации.

Во-вторых, не все выпуски ИЦБ осуществляются через ипотечного агента.

В-третьих, цифровая ипотека сама по себе без электронной закладной позволяет регистрировать и переходы права и обременения.

В-четвертых, не весь выпуск ИЦБ продается инвесторам, а выкупается оригинатором.

В-пятых, можно заниматься ипотечным кредитованием и вообще не использовать закладную,  даже облигации с  баланса банка выпускать.

Вывод. Необязательный документ, участвующий не больше чем в 10 % ипотечного рынка, не может существенно влиять на доступность ипотечного кредитования.

Очевидно, что электронная закладная ускорит работу Фабрики ИЦБ, которую использует АИЖК. В принципе, это логичная история – для себя придумали, для себя развивают.

Тем не менее, есть положительный момент. Не исключено, что после внедрения электронной закладной кто-то критически задумается о том, что без  нее можно обойтись.

К тому времени все станет не просто на цифре, а на блокчейне. Как ожидается, все будет быстро, прозрачно и надежно.

Второй подход  был сделан 30 мая на конференции «Цифровая ипотека без прикрас для банков и партнеров» в докладе «Цифра или клиент. Соревнование ценностей».

Представлен субъективный взгляд на эволюцию отношений ипотеки с клиентами.

Показаны различия между двумя полярными вариантами работы с клиетами.

Третий подход привел к появлению статьи «Квартира через приложение. Чем цифровая ипотека будет выгодна банкам и клиентам», вышедшей на Forbes.ru, 5 июня 2018.

Ниже приведен текст, послуживший основой для упомянутой статьи.

Может сложиться ощущение, что мир стал цифровым только сегодня, но, в крайнем случае, вчера. Вокруг цифровая экономика, цифровая ипотека, копнешь глубже, а там спрятана даже диджитализация. Можно подумать, что раньше ипотечное кредитование было нецифровым.

Мода на слово «цифровой» аналогична моде на использование индекса 2.0. В случае с цифровой ипотекой создалась конструкция противопоставления цифровой ипотеки и просто ипотеки. Цифровая ипотека воспринимается как символ прогресса и перспективы, как для кредиторов, так и для заемщиков.

Квинтэссенцию цифровой ипотеки можно представить как возможность, не выходя из дома,  купить квартиру в кредит в любом месте России. Что же практически полезного цифровая ипотека даст кредиторам и людям сейчас и в течение ближайших трех лет?

Взгляд первый. Что цифровая ипотека даст людям?

В любой отрасли одновременное развитие технологичности и конкуренции идет на пользу клиенту. Ипотечное кредитование способствует решению одной из самых важных потребностей человека – обеспечению комфортных жилищных условий. Посмотрим с утилитарной точки зрения, как цифровая ипотека может пригодиться покупателю квартиры в кредит.

Явно улучшится комфорт проведения ипотечной сделки. Определенное положительное влияние на комфорт проживания также будет. Попробуем детально с этим разобраться за три шага.

Первый шаг. Кредитная заявка уже сейчас может быть дистанционно подана в банк. Предварительная заявка может быть оправлена множеством способов, а вот официальная, приводящая к окончательному кредитному решению только в двух основных случаях. Во-первых, это может сделать постоянный клиент банка  через свой личный кабинет. Во-вторых, это можно сделать с помощью партнера банка, который имеет полномочия и технологическую связь с банком. Например, клиент приходит в офис застройщика и одновременно выбирает квартиру, кредитный продукт с последующим оформлением на месте.

Цифровая ипотека позволит дистанционно обратиться новому клиенту в банк. Для этого потребуется немного похлопотать и зарегистрироваться в единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА), предоставив в нее свои биометрические данные. Затем можно предоставить в любой банк свою биометрию, например, приложить к экрану палец. Банк будет достоверно знать, что к нему обращается идентифицированный потенциальный клиент. Остальное – дело техники. Заполнение кредитной заявки ограничится простой анкетой, а практика сканирования каких-либо документов останется в прошлом.

Комфорт усиливается свободой выбора кредитора из-за отсутствия привязки к географическому расположению банка, что позволяет выбрать себе любой кредитный продукт и любой бренд.

Второй шаг. Уже сейчас можно провести сделку в офисе застройщика и прямо оттуда в электронном виде оформить государственную регистрацию. Для простых сделок идет массовое развитие таких услуг. Жизнь не ограничивается покупкой новостройки, но  на вторичном рынке необходимо взаимодействовать с продавцом - физическим лицом или организовывать цепочку сделок. Цифровая ипотека позволит разделить коммерческие и технические вопросы. Сложность согласования условий сделки возьмет на себя риелтор, а банк обеспечит получение  всеми сторонами ЭЦП и проведение безналичных расчетов. Следовательно, экстерриториальными станут не только заявки, но и сделки.

Не лишним будет добавить, что партнеры банка смогут предложить наглядную информацию о квартирах, провести дистанционно оценку и страхование. Не за горами виртуальной поход по квартире, подъезду, двору со звуками и запахами.

Третий шаг. Технической доступности для полного счастья мало. Финансовая доступность определяется стоимостью жилья,  процентной ставкой и накладными расходами. У банков должны снизиться накладные расходы за счет повышения производительности труда. За счет экстерриториальности увеличится конкуренция. Внедрение электронной закладной облегчит выпуск ипотечных ценных бумаг. Идеальная картина мира складывается не всегда, но на снижение стоимости ипотечного кредита по этим причинам можно рассчитывать.

Взгляд второй. Что цифровая ипотека даст банкам?

Внутренние процессы банков без ручного труда позволят почти мгновенно обрабатывать заявки и автоматически принимать кредитные решения для большинства клиентов.

Снятие ограничения объема продаж и сделок от количества и расположения банковских отделений позволит привлекать больше клиентов и быстро наращивать кредитные портфели.

Конечно, такие возможности открываются для технологически и финансово обеспеченных банков. На какое-то время лидеры получат преимущества, но снижение стоимости внедрения цифровой ипотеки  не позволит остаться на рынке только нескольким очень большим кредиторам.

Вряд ли банкам стоит принимать целевую программу развития цифровой ипотеки, но включать её элементы в общую стратегию развития  надо обязательно.

Взгляд со стороннего наблюдателя. Надо ли опасаться цифровой ипотеки?

Принципиального вреда от цифровой ипотеки нет, но есть достаточно много моментов, которые  необходимо учесть, чтобы увеличить эффективность ипотечного бизнеса.

Цифровая ипотека во многом основана на взаимодействии  с партнерами, с которыми надо работать взаимовыгодно, но опасаться чрезмерной зависимости.

Все банки имеют доступ ко всем клиентам, которые могут легко прийти в банк и также легко уйти. При  снижении маржинальности отдельного кредитного продукта  надо стремиться к долгосрочной и разнообразной работе с клиентом. Чем удерживать – силой бренда или индивидуальными продуктами? Есть над чем подумать.

А клиенты? За комфорт придется потрудиться. Множественный выбор требует интеллектуального напряжения, а гибкость обращения в банк и удобство проведения сделок заставит пойти ногами в места получения ЭЦИ и биометрической идентификации. Как говорится, кто не будет лениться, тот получит многое.

Три взгляда позволяют увидеть, что внедрение цифровой ипотеки стало непрерывным и неизбежным процессом, от которого выиграют все, кроме тех, кто останется в стороне или будет внедрять ее неумело.

Четвертый подход вылился в самый большой материал - статью «В чем банку стоит быть острожным при внедрении цифровой ипотеки?»  в журнале  Банковское кредитование. № 3 (79)  2018 с. 76-83. Журнал вышел в электронном виде 7 июня и доступен для бесплатного скачивания при заполнении анкеты.  Позже полный текст статьи будет продублирован в блоге.

В качестве анонса приведем фрагмент введения и заключения.

Введение (фрагмент).

В случае с использованием термина цифровая ипотека мы имеем дело с типичным модным веянием. Высшим его проявлением является использование слово диджитализация. Попробуем определить, является ли цифровая ипотека интуитивно-понятным термином.

С научно-методической точки зрения затруднительно придумать более неудачное определе-ние по следующим причинам:

• цифра является составной частью числа,
• банковское дело основывается на числах вне зависимости от способа работы с ними,
• цифровое как противопоставление аналоговому потеряло практический смысл и осталось в истории развития кибернетики,
• ипотека не может быть описана без использования цифр.

Удобство использования  термина заключается в противопоставлении цифровой ипотеки простой ипотеке без какого-либо прилагательного. История пятидесятилетней давности повторя-ется, и цифровое прибавление к какому-либо устройству или процессу воспринимается как символ прогресса, несмотря на то, что  изначальная строгость понятия «цифровой»  потеряна.

Следующая сложность в использовании термина связана с определенной модой считать  прогрессивным все дистанционное и связанное с интернетом. К передовым способам организации деятельности также можно отнести организацию процессов без участия исполнителя в автомати-ческом режиме.

Достаточно сложно провести разделение между стандартной автоматизацией и цифровой ипотекой. Такое разделение кажется условным и не очень естественным. Признаем как данность  определенную мифологизацию цифровой ипотеки, как символа успеха, развития и надежды.

Наиболее коротко понятие цифровой ипотеки можно описать так: «Автоматизация процес-сов ипотечного кредитования с помощью современных технологий, особенно, дистанционного взаимодействия». Отдельно заметим, что современность всегда относительна.

Цифровая ипотека является эволюционным, а не революционным процессом, а текущий мо-мент характеризуется более массовым, чем обычно внедрением новых технологий в процессы ипотечного кредитования.

Эволюционный характер цифровой ипотеки позволяет выдвинуть предположение, что рано или поздно подавляющее большинство кредиторов внедрит базовый набор современных технологий и методов, в котором можно выделить текущий и перспективный этапы.

Заключение.

Отдельная статья даже отдаленно не может напоминать методическое пособие по внедрению цифровой ипотеки. Задачей было напомнить, что чем мощнее внедряемые технологии, тем сильнее они могут изменить управление не только ипотечным, но и всем бизнесом коммерческого банка.

Внедрение цифровой ипотеки представляет собой непрерывный и неизбежный процесс, успех которого зависит от нескольких важных моментов:

• наличия стратегии развития ипотечного проекта, где цифровизация является только частью проекта;
• сохранения человеческих компетенций, как основы обеспечения качества, индивидуальности, эмоциональности взаимоотношений с клиентами и партнерами;
• использование преимуществ цифровизации и автоматизации для лучшего знания клиента и выстраивания долгосрочных отношений.

Самым принципиальным последствием внедрения цифровой ипотеки будет облегчение работы ипотечных менеджеров, которые будут освобождены от технической работы, с одновременным увеличением ответственности руководителей за принимаемые решения.