Курс на снижение: что будет с ипотечными ставками и спросом в 2020 году

В первом полугодии ставки по ипотеке с большой вероятностью продолжать снижаться. Однако во втором полугодии ситуация может поменяться.

Без рекордов

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Уходящий год стал для российского рынка ипотеки в большей степени временем падающей ставки и слабеющего спроса. Если первые полгода Центробанк занимал выжидательную позицию, сохраняя уровень ключевой ставки, то дальше регулятор выбрал тактику понижения.

Впервые ставка опустилась в июне на 0,25 п.п. до 7,5%. Потом настолько же в июле и сентябре. В октябре ЦБ снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п. п. до 6,5%. Тринадцатого декабря Банк России вновь принял решение опустить ставку на 0,25 п.п. Таким образом, за год она снизилась на 1,5 п.п.: с 7,75% до 6,25%.

Вслед за ключевой российские банки уменьшали ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средняя ставка по ипотеке находится на уровне 8,5-9%, в начале года она была близка к 10%.

Несмотря на столь значительное снижение, рекордов, которые показал рынок ипотеки 2018 году, в этом мы не увидели.  Напомним, что в прошлом году россияне оформили 1,47 млн ипотечных кредитов на 3 трлн рублей. Это почти на 50% превзошло показатели 2017 году и стало рекордным значением за всю историю российского рынка ипотеки. На 1 января 2019 года ипотечные долги россиян превысили 6,3 трлн рублей (+23,9% к началу 2018 года).

Однако в этом году ипотечный рост замедлился. Так, за десять месяцев этого года россияне оформили жилищные кредиты на общую сумму 2,23 трлн рублей. Это почти на 6% меньше прошлогодних показателей. В количественном выражении сокращение еще более существенное – на 14% 1,008 млн жилищных кредитов.

В Минэкономразвития назвали рост ипотеки в России слабым. С учетом снижения процентных ставок в следующем месяце динамика ипотечного кредитования "может вернуться на траекторию августа-сентября, однако в целом останется слабой". По оценкам "Эксперт РА", по итогам этого года объем выданной ипотеки в России снизится на 10-15% до 2,5-2,6 трлн рублей.

Между тем в ЦБ прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок и восстановление спроса. До конца декабря ставки по жилищным кредитам могут снизиться до 7-8%, прогнозировала недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Согласно майским указам президента, ставка по ипотеке в России должна опуститься ниже 8%.

Редакция Вести. Недвижимость решила выяснить у экспертов, чего стоит ждать от рынка ипотеки в 2020 году.

Равнение на ключевую

Главными факторами, которые будут определять динамику на ипотечном рынке в 2020 году, как и в этом, останутся уровень платежеспособного спроса населения и политика Центробанка.

Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам во многом будет определяться тем, какую кредитно-денежную политику в наступающем году будет проводить Банк России, говорит аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев. Если понижение ключевой ставки на декабрьском заседании регулятора было фактически предопределено, то вот дальнейшие планы Центробанка по этому вопросу остаются не до конца ясными.

Основным параметром, на который опирается ЦБ при формировании политики процентных ставок, является таргетирование инфляции. В 2019-м году инфляционные показатели снижались более высокими темпами, чем предполагалось изначально.

Если в начале года ЦБ РФ, Минфин и Минэкономразвития ставили целью снижение инфляции к концу года до 4%, то уже к середине года стало понятно, что итоговые показатели будут заметно ниже. По словам эксперта, в значительной мере это связано со сжатием потребительского спроса, так что корни у быстрого снижения инфляции не совеем здоровые. Так или иначе, сейчас индекс потребительских цен в России составляет уже 3,5%. Что в том числе позволило регулятору опустить ключевую ставку.

Тем не менее, по оценкам экспертов, в 2020-м году инфляция снова начнет увеличиваться и может достигнуть 4-5% на конец года, отмечает Алексей Коренев. Поэтому не исключено, что Центробанк возьмет паузу в цикле понижения ключевой ставки. Это неизбежно скажется и на процентных ставках как по потребительским, так и по ипотечным кредитам.

Усиление конкуренции между банками

Однако вероятность уменьшения ключевой ставки и ипотечных в ближайшей перспективе остается высокой. По мнению экспертов, в течение трех-четырех месяцев ЦБ может опустить ключевую ставку еще на 25 б.п.  – до уровня 6%, что повлечет за собой снижение ипотечных ставок.

"Уже в январе-феврале значительная часть кредиторов, выдающих ипотечные займы, могут объявить о понижении ставок по всему спектру выдаваемых займов в пределах 0,2 – 0,3%", - считает аналитик ГК "Финам".

Существенным фактором снижения ставок будет конкуренция между банками, для которых ипотека становится одним из немногих продуктов, где возможен относительно быстрый рост бизнеса, отмечает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Кроме того, государство активно поддерживает рост данного сегмента экономики, что также может в итоге привести к снижению стоимости кредитования, добавляет он.

Немаловажную роль для рынка ипотеки будет играть и общая ситуация в экономике страны.

"При отсутствии макроэкономических шоков и усиления санкционного давления в 2020 году ставки на ипотечном рынке продолжат снижаться и могут достигнуть 7,5 – 8% для массовых категорий клиентов", - считает младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

Поддержите спрос

Следствием уменьшения ставок станет восстановление спроса на ипотеку и рефинансирование. Интерес к данному продукту проявят заемщики, бравшие ипотеку в 2017 году - начале 2018 года.

"Очевидно, что низкие ипотечные ставки со временем позитивно скажутся на спросе, и рынок, заметно провалившийся в 2019-м году, начнёт постепенно восстанавливаться. Но на это может уйти от нескольких месяцев до нескольких кварталов", - полагает аналитик ГК "Финам".

По мнению замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, в 2020 году существенный рост будут демонстрировать рефинансирование и ипотечное кредитование на вторичном рынке. Новые правила финансирования строительства жилья усилят позиции банков, планирующих активно по ним работать. Также неоднозначное влияние изменений правил на предложение новостроек может стимулировать развитие ипотечного кредитования на вторичке из-за опережающего повышения цен на первичке.

Кроме того, в условиях роста цен на жилье продолжится увеличение среднего размера ипотечного кредита, который за 10 месяцев этого года уже увеличился сна 8% до 2,2 млн рублей, добавляет Екатерина Щурихина.

Однако резкого роста кредитования на ипотечном рынке не произойдет, так как основным ограничителем его развития остается слабый рост реальных доходов россиян. Сам по себе рынок ипотеки весьма ограничен и характеризуется лимитированным платёжеспособным спросом, соглашается Алексей Коренев.

Невысокий уровень доходов россиян, понижающийся к тому же уже несколько лет подряд, делает недоступными ипотеку для подавляющего большинства домохозяйств, какими бы низкими не были ставки по ипотечным кредитам. Тем более, что отложенный спрос в большей мере уже реализован.

"Тем не менее, даже если рынок ипотечного кредитование продолжит некоторое время сжиматься в ближайшие месяцы, "дно" объемов выдачи ипотечных займов уже где-то близко и даже если по итогам 2020-го года мы не увидим заметного улучшения показателей, то уже в 2021-2022-м годах стоит ждать заметного оживления рынка", - полагает эксперт. Особенно если со стороны властей будут вводиться соответствующие стимулирующие программы.

Для государства жилищное строительство и ипотечное кредитование являются одними из наиболее важных направлений экономического развития. Можно ожидать дальнейший поиск путей стимулирования спроса на кредиты на покупку жилья, заключает Валерий Пивень.

Сейчас действующие в России ипотечные льготы в основном затрагивают семьи. Так, семьи, в которых родился второй и/или последующий ребенок могут получить ипотеку под 6% годовых. Многодетные семьи также могут получить компенсацию в размере 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита. Ипотеку с самой низкой ставкой, 2% годовых, сейчас могут оформить жители Дальнего Востока. Программа заработала в этом году.