Рынок оживет: Что будет с ипотекой и ценами на недвижимость после снижения ключевой ставки до 9,5%
NSP спросила экспертов и застройщиков, как решение Центробанка вернуть ключевую ставку к досанкционному уровню отразится на первичном и вторичном рынке недвижимости, а также что будет дальше с ипотекой.
На плановом заседании 10 июня 2022 года совет директоров Центробанка решил снизить ключевую ставку с 11 до 9,5%, то есть этот показатель вернулся к уровню февраля 2022 года.
В ЦБ РФ поясняют, что внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают экономическую деятельность. Но замедление инфляции происходит быстрее, а снижение экономической активности – в меньшем масштабе, чем банк ожидал в апреле.
«Спрос вырастет, цены поползут вверх»
– Ключевая ставка прыгает как ужаленная. И это логично – регулятор не тратит время на рассуждения, действует быстро и даже в какой-то степени предсказуемо. Как говорится, время – деньги. Снижения ставки до 10% мы ожидали, оказалось даже 9,5%. Более того, в течение года она, вероятно, опустится еще на несколько процентов – до 7–8%, как в ноябре 2021-го, – рассказал президент РГУД, президент Becar Asset Management Александр Шарапов. – Такой стремительный и аномальный прыжок мы наблюдаем впервые. Рынок штормит, инфляция падает почти так же стремительно, как и росла еще в марте.
По его прогнозам, ставки по ипотеке продолжат падать и могут вернуться к уровню конца прошлого года. Это должно подстегнуть спрос на покупку квартир и апартаментов.
– Рынок снова оживится, застройщики начнут выходить из депрессии, цены поползут вверх. Номером один однозначно станет digital и все, что с ним связано, – умные дома, цифровые отели. Ускорится строительство проектов новых форматов, которые будут еще больше востребованы и смогут приносить хорошие деньги, – отмечает Александр Шарапов. – Инвесторы сделают ставку на работающие активы, которые умеют быстро адаптироваться под кризисную реальность и сохранять устойчивость под давлением внешних факторов. А государство эту инвестиционную «машину» поддержит.\
Банки готовятся снижать ставки по «льготной ипотеке»
– Снизятся не только рыночные ипотечные ставки, но и подешевеют кредиты в рамках государственных программ субсидирования ипотечных ставок. Уже сегодня появились новости, что банки готовятся снижать ставки по стандартной «льготной ипотеке» – теперь они начинаются с 8,4%. Ставка по рыночной ипотеке также снижается до 10,9%, – рассказала NSP Надежда Калашникова.
По ее словам, любое, даже незначительное снижение ставок имеет большое значение. Это снижает ипотечную нагрузку на покупателя, его ежемесячные платежи.
– Дальнейшего снижения ключевой ставки можно не ждать – по этим ставкам уже можно заключать сделки. Все потенциальные покупатели, которые формировали отложенный спрос, могут заключать реальные сделки, – отмечает Надежда Калашникова.
Директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта ожидает, что снижение ставок по ипотечным программам поддержит спрос на «вторичку», средства от продажи которой часто используют для покупки жилья в новостройках.
Есть мнение
Дмитрий Прокофьев, экономист, эксперт:
– Когда люди берут ипотеку, то они смотрят не столько на ставку ЦБ, сколько на размер ежемесячного платежа и свою возможность этот платеж обслуживать. Ставка может быть какой угодно, ведь есть еще и цена квартиры, которая пока никак не уменьшилась, и доходы людей, которые как раз таки снизились. Это сложная история. Чтобы люди стали брать ипотечные кредиты, они должны быть уверены в своих доходах. Но что важнее, в них должны быть уверены и банки. Не надо молиться на ключевую ставку – это всего лишь сигнал, что регулятор рекомендует начать выдавать кредиты. При официальной инфляции в 17% и ставке в 9,5% получается, что кредит брать выгодно. Но конкретный банк оценивает конкретного заемщика не по ставке ЦБ, а исходя из своих представлений о его кредитоспособности, а здесь пока никакого перелома не произошло. Минфин тоже оптимистичен и дает прогнозы, что ипотека должна восстановиться. Но определяющими будут стабилизация или снижение цен на квартиры и доходы населения, которые пока не растут.