Что будет с ипотекой в 2021 году?
Льготные ставки на покупку новостроек и рекордно дешевая ипотека на вторичном рынке подогревали спрос и цены на жилье в 2020 году. Эксперты поделились прогнозами о том, как будет развиваться эта ситуация, в ходе онлайн-конференции «Ипотека в 2021 году: ставки, интересные программы, сложные случаи».
Новостройки: успеть до июля
После весеннего карантина госпрограмма по субсидированию ставок по ипотеке на новостройки очень поддержала рынок. «После выхода из весенне-летней пандемии объем продаж в рамках действия данной программы увеличился в 2,5 раза по сравнению с 2019 годом и I кварталом 2020 года. Поэтому можно сказать, что госпрограмма сыграла ключевую роль», - считает руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков.
По словам коммерческого директора компании Tekta Group Елизаветы Севастьяновой, появление льготной ипотеки подтолкнуло к покупкам клиентов, которые не планировали приобретать недвижимость прямо сейчас. По подсчетам эксперта, благодаря льготной ипотеке удалось добиться снижения ежемесячных платежей по кредиту на 20%.
«Также появилась новая категория клиентов, которые берут вторую, иногда и третью ипотеку, поскольку снижение ставки снизило финансовую нагрузку по ежемесячному платежу, - отмечает эксперт. - В проектах Tekta Group доля ипотечных сделок на текущий момент уже составляет от 50 до 75% в зависимости от проекта. Доля ипотеки в течение года по некоторым нашим проектам достигала 80%. Статистика последнего месяца осени такова: в ноябре 2020 года в квартале бизнес-класса Now, например, было заключено 52% ипотечных сделок от общего объема, а в Big Time – 68%, при этом большинство сделок (около 80%) - было реализовано по программе льготной ипотеки. По нашим прогнозам, в ближайшей и среднесрочной перспективе эта тенденция будет сохраняться на нынешнем уровне». По данным Est-a-Tet, в среднем доля ипотечных сделок в массовом сегменте составляет 65%.
До 1 июля 2021 года действует субсидированная ипотечная ставка 6,5%. В отдельных случаях за счет совместных программ с банками она опускается до 5,85% (без учета программ субсидирования застройщиками ипотечных ставок на первый год кредита). «Когда программа субсидирования ипотеки завершится, ставки по ипотеке для новостроек поднимутся до значений вторичного сегмента, то есть на 2-3 п.п. Да, популярность ипотеки может снизиться, но тогда покупатели просто уменьшат бюджет покупки — станут покупать квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат», - считает Елизавета Севастьянова.
По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, субсидированная ставка на новостройки поддержит спрос: «Однако мы не ожидаем такого ажиотажа, какой был в 2020 году. Дело в том, что многие покупатели, кто планировал взять кредит, уже воспользовались этой возможностью, поскольку рассчитывали, что программа закончится в октябре». (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в сентябре-октябре 2020 года: несостоявшееся завершение льготной ипотеки простимулировало покупателей»).
На вторичном рынке ипотека тоже дешевая
Даже без дополнительного субсидирования на вторичном рынке ставки находятся на рекордно низком уровне. «Сейчас они начинаются от 7,4%, поэтому можно с уверенностью сказать, что для ДКП ставки доступны, в дальнейшем же – все зависит от предлагаемых цен на недвижимость и ее стоимости», - говорит Алексей Новиков.
Ставки по всем кредитам зависят от ключевой ставки. «Пока ключевую ставку держат на низком уровне, то есть власти пытаются стимулировать потребительский спрос. Сколько государство будет придерживаться такой политики, пока непонятно, здесь тяжело делать прогнозы», - говорит Олег Репченко. В середине декабря глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что пока неясно, осталось ли еще пространство для снижения ключевой ставки.
Кроме того, спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предлагала распространить программу субсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок жилья. «Мера государственной поддержки ипотечного кредитования позволяет сделать жилье доступнее для многих россиян благодаря ключевому на сегодня фактору – размеру ежемесячного ипотечного платежа, который снизился примерно на 20%. Данная мера может помочь и вторичному сектору», - считает Елизавета Севастьянова.
Однако, по мнению Олега Репченко, такая мера не принесет реальной пользы ни покупателям, ни рынку в целом (см. «Выгоду от льготной ипотеки на вторичном рынке получат только спекулянты»). «По опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. И во многих случаях рост цен «съел» выгоду от дешевой ипотеки для покупателей. Но эта мера была в целом понятна и обоснована. Нужно было поддержать спрос на новостройки, чтобы стройки не встали и строительная отрасль, в которой занято большое количество людей, не оказалась в кризисе, - отмечает эксперт. - Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода будет не слишком большой. Весь профит достанется продавцам «вторички», которые, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике. Достаточно странно их поддерживать за счет средств налогоплательщиков».
Стоит ли торопиться
Программа льготной ипотеки на новостройки будет действовать еще полгода, поэтому вроде бы торопиться с кредитом пока некуда. Но дешевая ипотека уже привела к росту цен и снижению объемов предложения.
По словам коммерческого Елизаветы Севастьяновой, активизация спроса привела к тому, что по итогам III квартала 2020 года общий объем предложения новостроек в пределах «старой» Москвы сократился на 19% относительно начала года. Это спровоцировало рост цен: квадратный метр московской новостройки, по оценкам риелторов, подорожал на 10-20%.
Это беспокоит покупателей. «Планируем брать ипотеку на квартиру в новостройке. Хотели бы еще подкопить до апреля-мая, чтобы увеличить первоначальный взнос. Но боимся, что цены за это время вырастут сильнее, и мы ничего не выиграем. Стоит ли все же брать ипотеку сейчас или можно покопить?» - спросила в ходе онлайн-конференции одна из читательниц IRN.RU.
Алексей Новиков рекомендует брать ипотеку сейчас, по текущим ценам и ставкам, а на первый взнос, если не хватает средств для выхода на госпрограмму, дополнительно взять потребительский кредит и погасить досрочно. Елизавета Севастьянова не столь категорична: «Пока мы не знаем, насколько стабильным будет спрос и как будет колебаться цена. Во многом это зависит от внешних факторов, например, что будет после окончания программы по субсидированию ипотеки 1 июля 2021 года; что будет с рублем и т.д. Вполне возможно, что с выводом новых проектов цены на рынке недвижимости стабилизируются, но с окончанием программы льготной ипотеки, польза которой неоспорима, стоимость кредита возрастает примерно на 2 п.п. Поэтому нужно следить за изменениями на рынке и стараться выбрать наиболее удачный момент».
Олег Репченко считает, что специально ждать рискованно: «Если после ажиотажа в 2014-2015 года произошел откат цен назад, то в нынешней ситуации этого может не случиться. Дело в том, что очень сильно снизился объем предложения, что, с одной стороны, мешает снижению цен, а с другой – просто не так много доступных объектов на рынке осталось. Специально торопиться тоже не стоит, поскольку в целом ситуация стабилизировалась. Стоит мониторить рынок и, если вы найдете хорошую квартиру по доступной цене, то можно брать ипотеку – иначе квартира уйдет с рынка».