Что будет с ценами и спросом на недвижимость

Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%. На долю ипотеки приходится почти половина продаж в новостройках. Рост ключевой ставки увеличит финансовые затраты застройщиков. Чего можно ожидать от рынка новостроек в ближайшее время, разбирался Forbes

Ипотека под вопросом

По данным Росреестра, в январе 2022 года с привлечением ипотеки прошло 46,8% сделок на первичном рынке. После объявления ЦБ о росте ставки 28 февраля ипотечные ставки банков моментально взлетели. Согласно информации, размещенной на официальных сайтах, у ВТБ ставка сейчас составляет 15,3%, у банка «Дом.РФ» — 16,3%, у Сбербанка — 18,6%, Абсолют-Банка — 19,84%, Росбанка — 19,7%.

Ставки могут расти и дальше. Генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов называет ставку свыше 20% заградительной, но не исключает, что скоро она такой и будет. 

Нужна ли кому-то ипотека по «заградительным» ставкам? Коммерческий директор ГК «А101» Анна Бойм надеется, что сделки заключаться будут: они будут стимулироваться значительными колебаниями курсов и стремлением превратить рублевые вклады в более надежный актив. 

«Сделки с ипотекой будут заключать те, кому очень нужно жилье, — говорит главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. — Позже их будут рефинансировать».

Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис, напротив, предполагает, что с большей вероятностью сделки будут проходить без кредитных средств.

После отмены льготной ипотеки в столичном регионе многие застройщики субсидировали процентные ставки по ипотеке для своих покупателей. «Сейчас этот механизм не может радикально повлиять на рынок, — говорит директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. — На фоне роста себестоимости строительства сохранение субсидированных ставок по программам застройщиков в среднесрочной перспективе маловероятно. Возникшая ситуация явно снижает маржинальность строительного бизнеса, и сейчас он будет нацелен на сокращение всех возможных издержек». 

Единственная возможность сохранить ипотеку — господдержка, в этом единодушны все опрошенные Forbes участники рынка. «В текущих условиях расширение и запуск новых программ поддержки ипотеки — это практически единственный способ поддержать рынок недвижимости и строительный сектор», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

2 марта министр строительства Ирек Файзуллин заявил, что Минстрой считает необходимым поддержать льготные ипотечные программы в рамках правительственных антикризисных мер, но конкретики озвучено не было. Наоборот, РБК со ссылкой на свои источники написал, что правительство собирается поднять с 7% до 12% ставки по еще работающей программе льготной ипотеки «Господдержка 2020». «Думаю, что уже на днях стоит ожидать публичных заявлений о новых мерах поддержки», — надеется совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Пока не ясно, найдутся ли у государства ресурсы продолжать финансировать льготные программы субсидирования ставки», — возражает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

Угроза дефицита

Стоимость заемных денег резко выросла не только для покупателей, но и для самих застройщиков. «Повышение ключевой ставки приведет к росту ставок в рамках проектного финансирования, а также росту процентов по оборотным кредитам, —  сетует Щекин из «Родины». — Вместе с инфляцией это неизбежно вызовет увеличение девелоперских издержек».

«Только находящиеся в отчаянной ситуации девелоперы согласятся взять проектное финансирование на новый проект по ставке порядка 24% годовых, ведь даже в нормальной ситуации доходность девелоперских проектов была в районе 25%», — говорит инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев.

Сейчас проектное финансирование на рынке предлагается под 24%, констатирует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Как запретительные ставки повлияют на появление новых проектов и предложение на рынке?

Алексей Попов из Циан вспоминает прошлый кризис. «По итогам 2015 года снижение суммарных метражей новых проектов составило около 30% относительно уровня 2014 года: в 2014 году запустили 14 млн м2, в 2015-м — чуть более 10 млн м2». Правда, он сам признает, что сопоставление не слишком показательно. Так или иначе, ссылаясь на данные информационной системы градостроительной деятельности Москвы, эксперт указывает, что регистрация документов на новые проекты идет и прямо сейчас, так что одномоментно они вряд ли исчезнут.

Топ-менеджер крупной строительной компании рассказывает, что все регионалы заморозили планы по выходу на столичный рынок. «Общее сокращение новых проектов ожидается не меньше чем вдвое», — считает он.

Цогоев из «Тринфико» более категоричен. По его словам, до сих пор в Московском регионе в среднем выходило по одному-полтора проекта в неделю, то есть примерно 50 в год. «Теперь, если не начнут помогать застройщикам, их будет 0, на 100% меньше», — полагает Цогоев.

О какой помощи идет речь? Правительство может субсидировать процентные ставки в рамках проектного финансирования. Пока на официальном уровне речи о такой поддержке объявлено не было.

«Смягчению ситуации помогло бы решение о субсидировании отрасли, если оно будет принято. Но тут будет еще одна проблема — минимум 80% инженерии импортные, и замены в короткой перспективе нет», — полагает собеседник Forbes. Остальные отказались обсуждать тему нехватки оборудования и роста цен на него.

3 марта вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал о планах правительства по поддержке строительной отрасли. В числе этих мер — субсидирование ставок по кредитам застройщикам.

Цены пока растут

3 марта ФАС России направила крупнейшим российским застройщикам письма о необходимости соблюдения антимонопольного законодательства. «На фоне роста ключевой ставки, рекордного подорожания ипотеки и ажиотажного спроса на рынке девелоперы Московского региона активно переписывают прайс, — говорят специалисты Циан. — Только за сутки с 1 по 2 марта для 44% квартир и апартаментов Московского региона девелоперы изменили стоимость. За день до этого (1 марта) обновленные цены получили 20% лотов в продаже, а 28 февраля (в день повышения ключевой ставки) — 18%».

Эксперты отмечают краткосрочный всплеск спроса, который и провоцирует рост цен. По данным Циан, за сутки, прошедшие после повышения ключевой ставки до 20%, потенциальный спрос на новостройки вырос на 50% (речь идет о количестве просмотров объявлений).

Все опрошенные Forbes риелторы ожидают дальнейшего роста цен. «В краткосрочной перспективе (три-четыре недели) возможен рост цен на новостройки, вызванный спросом со стороны покупателей, желающих сохранить накопления», — говорит Хусаинов из «Этажей». «Ценовой всплеск может быть очень существенным, порядка 10%», — прогнозирует Коркка из «Метриум». «В течение двух месяцев цены вырастут на 10-15%», — прогнозирует владелец агентства недвижимости «Авеню-Москва» Вадим Богач.

«Цены продолжат планомерный рост, если в России действительно начнет действовать новая льготная программа ипотеки, — полагает Цогоев. — Когда в банке депозит 20%, инфляция 30%, а ипотека 12%, жилье опять становится инвестиционным инструментом».

Однако во всех этих прогнозах речь идет о сравнительно краткосрочной перспективе. Строить планы на более отдаленные, чем два месяца, сроки, сейчас сложно. «В дальнейшем мы увидим коррекцию цен вниз, — признает генеральный директор сервиса «Синица» Татьяна Майорова. — Ее глубина будет очень сильно зависеть от дальнейшего развития ситуации».