Что мешает горожанам взять ипотеку на дом в деревне
Сбежавшие в деревню горожане не торопятся возвращаться назад - покупают там дома и продолжают работать на удаленке. В пандемию переселение за город из дела личного вкуса превратилось в вопрос общественной безопасности. Но обращаясь в банк за ипотекой на дом, люди в половине случаев получают отказ. Банки не хотят брать в залог строящиеся дома. Выходом может стать создание реестра типовых проектов - так и застройщики на виду, и банки понимают, что именно берут в залог. Хотя есть сомнения и на этот счет.
Банки отклонили почти половину заявок на кредиты по льготной сельской ипотеке в прошлом году, говорится в отчете Счетной палаты (СП). Россельхозбанк, который выдал 94% всех кредитов по программе, из 191,5 тыс. заявок ответил отказом на 90,5 тыс., из них 28,3 тыс. заявок отклонил по результатам проверки.
Это происходит в том числе из-за того, что для банков залог индивидуальных жилых строений (ИЖС) несет повышенный риск из-за низкой ликвидности, пришла к выводу СП. Там предлагают разработать к индивидуальным домам, участкам и коммуникациям стандартные требования, упрощающие их использование в качестве залога.
Половина объектов недвижимости по сельской ипотеке - нестандартизированные. Это могут быть дома "с башенками" или туалетом с выходом прямо на кухню где-нибудь на краю земли. Если банку придется обратить взыскание на дом, его будет очень трудно продать, говорит главный эксперт "Русипотеки" Сергей Гордейко. Плюс трудности с оценкой самостроя или дома, который выстроен без договора подряда - такие дома владельцам обходятся на 30-50% дешевле. При таком положении дел банки больше смотрят не на залог, а на платежеспособность заемщика.
Минстрой как раз планирует создать базу типовых проектов индивидуальных домов, предполагается, что банки будут охотнее принимать их в качестве залогов. По похожему пути пошел Россельхозбанк, предлагающий на своей платформе участки для ИЖС и проекты домов (банк сотрудничает с 690 подрядчиками).
В селе живет четверть россиян, но среди заемщиков по сельской ипотеке в некоторых регионах до 90% - горожане. И этого не надо бояться: они привозят с собой деньги и запрос на инфраструктуру, уверена директор по аграрной политике ВШЭ Евгения Серова. Пандемия ускорила деурбанизацию. Соцопросы показывают, что каждый пятый хотел бы переехать за город, говорит председатель правления Россельхозбанка Борис Листов.
Люди тянулись в города до той поры, пока не появилась возможность учиться и работать, да и заказывать продукты онлайн. Все это уже не требует присутствия в переполненных городах. И эта тенденция только набирает обороты, говорит член-корреспондент Международной академии архитектуры Дмитрий Наринский. Но создание типовых проектов - "бессмысленная история", уверен он. "Еще 10-15 лет назад по дорогам Московской области лежали бетонные комплекты домов, завезенные для ИЖС. Так мы дойдем до "панелек" в ИЖС и застроим ими все село", - полагает он. Скорее, нужны четкие регламенты на порядок строительства, получение разрешений, приемку домов.
Мнение
Яков Миркин, заведующий отделом международных рынков капитала ИМЭМО РАН:
"Одно- и двухэтажная Россия - ключевая перспектива для нашей страны. Почти во всех регионах, кроме Москвы и нескольких крупнейших и сырьевых городов, - человеческое опустынивание. Средние и малые поселения сжимаются. Не сбивать население в 30-40-этажные человейники, не жить всей кучей в 10-12 городских агломерациях - вместо этого создавать равное качество жизни по всей территории страны, занимающей одну восьмую мировой суши. Только так ее можно удержать. Только так можно вернуться к росту рождаемости, обеспечить человеческую мобильность, свойственную любой инновационной экономике. И только так можно создать настоящий средний класс, с имуществом, с активами, готовый надолго инвестировать в развитие страны. А еще это огромные рынки, быстрый рост - мы отчаянно нуждаемся в модернизации жилищной, дорожной, любой другой инфраструктуры. Земли, пригодной для поселения, более чем достаточно в государственных запасах. Средства коммуникации позволяют построить крупнейшие области расселения, пронизанные современными рабочими местами".