Что надо знать про детскую ипотеку перед изучением Послания Президента

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

В следующей ипотечной телеграмме мы системно разберем влияние поручений Президента Путина В.В. на ипотечное кредитование.

Для начала посмотрим на детскую ипотеку, как мы ее видели до Послания. Это будет хорошим подспорьем для понимания многих поручений Президента.

Президент просто подтвердил, что у программы детской ипотеки нет хозяина по управлению программой.

Рассмотрение программы начнем с выделения плюсов и минусов.

 Таблица 1. Плюсы программы детской ипотеки

Расчеты сделаны для примера рефинансирования кредитов выданных по массовой программе субсидирования (2015-2016 годы), когда ставка была ограничена 12 %.

Подробное описание примеров.

Пример 1. ежемесячно экономится 7,126 тысяча рублей, что составляет 85,5 тысяч рублей в год.

Пример 2. Требования к доходу уменьшаются на 20 тысяч рублей при изменении ставки с 12% до 6 %.

Пример 3. Экономия на выплатах за 15 лет составляет 1,3 млн рублей (ставка 12 % и 6 %). Допущение, что льгота по детской ипотеке действует весь срок кредита.

Дополнительный повод для раздумий.

Приобретение квартиры в кредит даже при очень льготной ставке 6 % требует собственных накоплений – 0,5 млн рублей.

Естественная переплата за время кредита составляет 1,038 млн рублей (взяли 2 млн, выплатили 3,038 млн). Этот выгодный кредит имеет ограниченное применение из-за доходов многодетных семей.

Расчет приведен для следующей ситуации. Собственные средства – 20 %; на кредит – 35  % семейного дохода, средний кредит в стране – 2 млн рублей, квартира – 2,5 млн рублей, свои средства 500 тыс. руб. Кредит на 15 лет. 

В абсолютном выражении программа Детской ипотеки может оказать помощь значительному количеству семей: 300 тысяч за 5 лет. В то же время за 5 лет рождается около 8 млн детей.

То есть, программа дает хорошую опцию в демографической программе, но должна восприниматься как важная, но дополнительная опция.

 Таблица 2. Минусы программы детской ипотеки

Предложения по повышению эффективности работы по программе «детская ипотека»

Первое предложение. Определить орган (организацию), ответственный за управление программой.

Определить ежеквартальную периодичность аналитической отчетности по программе и анализ необходимости каких-либо корректировок.

Обоснование.

Программа детской ипотеки утверждена 30.12.2017 года и имела только одно изменение 21.07.2018 с активной поддержкой Президента РФ.

 Во-первых, успешные правительственные программы постоянно корректировались для достижения результата, и у них был «хозяин».

Программа субсидирования приобретения новостроек была принята 13 марта 2015 года. В первые четыре месяца она правилась три раза: 20 марта, 15 мая, 18 июля. Всего по программе было 11 Постановлений Правительства, включая стартовое, в том числе: в 2015 году – 6, в 2016 году – 3, в 2017 – 2.

В итоге программа считается успешной и участниками и экспертами. Принципиальное отличие предыдущей программы состоит в том, что  она была выгодна застройщикам, банкам, гражданам, но ее главное целевое назначение заключалось в поддержке строительной отрасли.  Активную позицию по развитию программы  занимал Минстрой. Можно условно сказать, что министерство выступало идеологическим заказчиком (хозяином) программы.

Во-вторых, к программе имеют отношение три заместителя Председателя Правительства, что увеличивает время любого согласования.

Для такой сложной программы (социальная и кредитная часть) скорость изменений должна соответствовать сложности и важности.

В национальных проектах программа «Демография» закреплена за куратором - заместителем Председателя Правительства Т.А. Голиковой и Министерством труда и социальной защиты.

Программа «Ипотека» является частью проекта «Жилье и городская среда». Куратор – Заместитель Председателя Правительства В.Л. Мутко. Руководство – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Ипотека. Куратор - Первый заместитель Председателя Правительства А.Г. Силуанов. Руководитель – заместитель Министра финансов А.В. Моисеев.

Второе предложение. Расширить действие программы на приобретение в кредит вторичного жилья и рефинансирование кредитов, выданных на приобретение вторичного жилья.

Обоснование.

Во-первых, ипотечные кредиты на готовое жилье – это свыше 50% от всей выдаваемой ипотеки за год, это самый массовый продукт. Доля новостроек, составляет лишь 29% от общего объема, доля рефинансирования ипотеки – 10%.  

Работая только с первичным жильем, «детская ипотека» игнорирует «вторичку», которая пользуется наибольшим спросом у граждан.

Детской ипотекой предусмотрено не только приобретение, но и рефинансирование только «первички».

Во-вторых, для родителей с двумя, тремя и более детьми, включая младенцев, не всегда удобно ждать новостройку и хлопотать по ремонту.

В-третьих, цены на «вторичку» будут более спокойными в период колебаний цена на новостройки в результате известной реформы.

В-четвертых, рефинансирование кредитов на вторичное жилье позволит за счет простой сделки быстро снизить нагрузку на бюджет родителей.

Очевидно, что в случае работы со вторичным рынком недвижимости существенно уменьшится влияние программы на продажу квартир в новостройках и некоторая дополнительная поддержка строительной отрасли.

Третье предложение. Распространить действие льготной ставки на весь срок кредита.

Предусмотреть прекращение субсидирования при достижении заданного уровня ключевой ставки ЦБ РФ.

Обоснование.

Кредитор должен учесть повышение ставки после льготного периода. В результате -  занижается расчетная платёжеспособность, уменьшается сумма кредита. Для большинства кредит вообще становится недоступным (табл. 3). Расчет показывает зависимость ставки и требуемого дохода.  Между 6 % и 10 % это почти 10 тысяч рублей. Расчет условный, но наглядный.

 Особенно важно отметить, что у семьи с детьми длительное время расходы на детей не уменьшаются и важна сумма денег, остающаяся после выплат по кредиту (табл.4).

Расчет показывает зависимость ставки и остающихся в распоряжении семьи средств.  Между 6 % и 10 % это свыше 15 тысяч рублей.

Расчетный пример.

Собственные средства – 20 %; на кредит – 35  % семейного дохода, средний кредит – 2 млн рублей, квартира – 2,5 млн рублей., свои средства 500 тыс. руб. Кредит на 15 лет.

 Таблица 3. Зависимость  параметров кредита и бюджета родителей. Доход изменяется по нормативу (35 %).

Таблица 4. Зависимость  параметров кредита и бюджета родителей. Доход одинаковый.

Важно отметить, что такое предложение уравнивает родителей с разным количеством детей.

При программах демографии должна быть дополнительные преференции, начиная с рождения третьего ребенка.

Это может быть продуктовое преимущество. Например, рефинансирование кредитов на приобретение «вторички» только для семей с третьим родившимся ребенком и т.д.

Четвертое предложение. Распространить действие программы на военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы (НИС).

Обоснование.

Ежегодно количество участников системы увеличивается в среднем на 40 тысяч человек. По итогам 2018 года в НИС почти 500 000 участников (накопительный итог).

Большой объем надежных заемщиков (выплаты государством).

Военнослужащие – такие же родители и могут внести свой вклад в демографию.

Пятое предложение. Облегчить технологию рефинансирования кредитов, в которых использовался материнский капитал.

Обоснование.

Сделки по рефинансированию рассматриваются органами опеки две различные сделки: гашение одного кредита и получение другого кредита. В этот момент осуществляется контроль над соблюдением прав детей.

Вопрос комплексный и может решаться разными способами.

Во-первых, обсудить с Банком России рекомендации банкам кредиторам внедрить практику последующей ипотеки для таких сделок.

В-вторых, рассмотреть возможность изменения момента наделения детей собственностью. Проводить её после погашения кредита.

Шестое предложение. Увеличить срок действия программы хотя бы на один год до 1 марта 2024 года.

Обоснование.

Первый год (20 % времени) не дал значимых результатов.

Национальные проекты рассчитаны до 31.12.2024.

Седьмое предложение. Увеличить социальную рекламу и разъяснительную работу по программе в рамках программ повышения финансовой грамотности.

Обоснование.

Необходимо дать воспользоваться плюсами программы родителям с соответствующими возможностями и не привлекать в программу родителей, формально проходящих на кредит, но не полностью понимающими риски долгосрочного финансового планирования.

Предложение других форм помощи родителям, кому программ бесполезна и неприменима.

Цель – свести к минимуму социальный негатив в случае дефолта таких заемщиков.

Восьмое предложение. Рассмотрение вопроса о повышении компенсаций кредиторам отложить до измерения эффекта от других изменений.

Действует только с учетом первого предложения (хозяин).

Обоснование.

С учетом ежеквартального управленческого цикла откладывание этого вопроса не должно катастрофически повлиять на кредиторов.

Принятие новых изменений после анализа эффективности первоочередных мероприятий

Возможность остальные необходимые решения принять оперативно и обоснованно

Наличие опыта программы субсидирования новостроек, когда банки кредитовали ниже нормативных 12 %.