Прошли лихие околонулевые. Что заменит дешевую ипотеку от застройщиков?
В мае 2023 года ЦБ запретит чрезмерное снижение ставки по ипотеке с субсидированием со стороны девелоперов. Околонулевые ставки станут скорее исключением из правил. Что может заменить популярную «ипотеку от застройщика»? По мнению опрошенных Novostroy аналитиков, на смену придут рассрочки и различные формы траншевых кредитов на жилье.
Разбираемся с экспертами, как работает траншевая программа, кому она выгодна.
Почему что-то пора менять
Другое дело, отмечает эксперт, что высокий спрос за последние три года с момента запуска госпрограмм, по оценкам «Эксперт РА», увеличил цены на новостройки на 83%. А застройщики дополнительно «накручивают» цену «квадрата» за счет экстремально низких ставок.
«В итоге рынок насыщен неликвидными квартирами. Ни ипотечники, ни банки не продадут их по цене покупки в ближайший год-два при негативном сценарии в обслуживании жилищного кредита. По данным нашего финансового маркетплейса «Выберу.ру», сейчас больше 80% новостроек продается в ипотеку. Полагаем, что вмешательство регулятора постепенно скажется на ценообразовании, и квартиры начнут дешеветь. Вероятно, уже во втором полугодии 2023-го мы увидим корректировку цен в 5-10% — предложения с такими скидками можно найти уже сейчас», — комментирует Ярослав Баджурак.
В дальнейшем, по прогнозам эксперта, на рынке сложится новый ценовой баланс, а рост ипотечного сегмента вряд ли побьет рекорды 2021 года. Впрочем, застройщики по-прежнему говорят о нежелании снижать цены, ссылаясь на удорожание себестоимости строительства. Хотя даже глава Минстроя в апреле 2023 года посоветовал им подумать об этом.
По мнению генерального директора Ассоциации ипотечных брокеров, АН KriSmaS City Кристины Малхасян, ипотека, из-за упразднения льготного кредитования застройщиками, станет менее доступной. Но граждане, нуждающиеся в жилье, будут его покупать вне зависимости от рыночной ситуации.
Что заменит льготную ипотеку от застройщиков?
«Траншевой ипотекой ЦБ тоже недоволен, так как застройщики предлагают её на квартиры с ценами выше рыночных», — пояснил Ярослав Баджурак, добавив, что сейчас такую программу внедряют крупные девелоперы, аккредитованные Сбербанком, для наращивания продаж новостроек на этапе котлована.
Как говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, траншевая ипотека — это действительно гибкий маркетинговый инструмент.
«Данный вид жилищного кредитования тоже предполагает символические платежи, но не на весь срок действия кредита, а до ввода дома в эксплуатацию, — комментирует эксперт — Соответственно, до получения ключей клиенты получают возможность копить средства на частичное досрочное погашение ипотеки».
По мнению Кристины Малхасян, льготную ипотеку от застройщиков в России заменит рассрочка и, опять же, траншевая ипотека.
«Рассрочка действует и сейчас, но, скорее всего, компании предложат покупателям еще более выгодные варианты, например, увеличив период действия, — комментирует эксперт. — Также есть траншевая ипотека. По моему мнению, это очень хорошее решение для тех людей, у которых нет жилья в собственности и они его снимают. В этом случае, на них не ложится ежемесячная финансовая нагрузка в течение 1-1,5 лет, пока длится строительство, за этот период можно скопить деньги, например, на покупку мебели в новую квартиру».
Но, как отмечает аналитик, сейчас и без траншевой ипотеки можно выгодно приобресли квартиру в новостройке. «Ставки по семейной или IT-ипотеке в настоящее время нельзя назвать сверхвысокими. Они ниже ставок по кредитам, предоставляемым банками на покупку вторичного жилья, в 1,5-2 раза», — отмечает эксперт.
Основная трудность для покупателей строящегося жилья сейчас — это невозможность одновременно платить за текущее жилье (например, арендное) и обслуживать ипотеку за строящееся жилье, в которое они планируют переехать в будущем, соглашается совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин.
«Околонулевая ипотека снимала эту проблему благодаря пониженному ежемесячному платежу. Траншевая ипотека тоже может решить этот вопрос. — комментирует эксперт — Другая возможная форма – гибридная ставка, то есть на период строительства банк выдает кредит по небольшой ставке, например 2-3%, а после завершения ставка повышается до 8-10%, компенсируя недополученную кредитором прибыль за период строительства».
Как работает траншевая ипотека
При подписании договора банк переводит покупателю первый транш, обычно его необходимо погасить до момента сдачи дома в эксплуатацию. «Клиент вносит первоначальный взнос (обычно он немного выше, чем при стандартной ипотеке – от 20-25%). Банк выдает первый транш ипотеки на период строительства выбранного дома, скажем, на два года. Этот транш, как правило, небольшой (от символических сумм около 100 тыс. рублей до 10-20-30% от стоимости квартиры). Поскольку транш маленький, ежемесячный платеж и проценты на период строительства получаются небольшими. Когда дом построят, банк выдает второй транш (большой) и ежемесячный платеж достигнет нормального уровня, но и покупателю уже не придется нести расходы на эксплуатацию старой квартиры», — говорит Владимир Щекин.
Отметим, что первый транш действительно может быть на символическую сумму, по договоренности с застройщиком, но в среднем он составляет 20% от цены квартиры. При выплате второй части ипотеки ежемесячный платеж будет немного выше, чем по обычной ипотечной программе, так как срок погашения кредита сократиться на «льготный» период, то есть в нашем примере на два года. Но все, опять же, зависит от условий в договоре.
Пpинцип схемы в том, что цена строящихся квартир всегда меньше, чем готовых объектов (по данным Novostroy это не всегда так — ред.), что выгодно покупателям, добавляет Баджурак. Вдобавок, ипотечная сделка на такой объект оформляется сразу, сумма ипотеки и цена недвижимости фиксируются и не меняются в дальнейшем.
«Если не брать во внимание завышенную цену квартиры, то очевидный плюс для покупателя – минимальный ежемесячный ипотечный платеж, пока дом не сдан. Схема траншевой ипотеки предполагает, что банк не перечисляет застройщику всю сумму ипотеки сразу. Пока идет стройка, тело ипотечного долга составляет, к примеру, 100 тыс. рублей. Заемщик гасит маленькую сумму, что позволяет ему экономить деньги или копить их для дальнейших взносов. После того как дом сдан, покупатели ипотечных квартир выплачивают долг по графику обычной ипотеки, причем за дорогую квартиру. Такая схема действительно удобна и для людей, которые снимают жилье — можно не тратить дополнительные деньги на стандартный ежемесячный платёж, — и для людей, которые улучшают жилищные условия и планируют купить новостройку, продав старую квартиру», — комментирует эксперт.
Однако, как подчеркивает Баджурак, такая щедрость застройщиков — «лишь маркетинговый ход для наращивания продаж». Зачастую, по словам эксперта, строящаяся квартира, предлагаемая в траншевую ипотеку, дороже аналогичного объекта. Надбавка к цене ложится на плечи покупателя, которому «нужно все внимательно просчитать, исходя из личной ситуации».