Дмитрий Котровский: Строительный рынок испытывает «идеальный шторм»

За последние два года банки стали заметно хуже относиться к заемщикам из строительной отрасли. Для многих кредитных организаций девелоперская деятельность оказалась в «красной» зоне. Банки стремятся снизить долю девелопмента в кредитном портфеле, а некоторые вообще, установили запрет на работу со строителями.

Конечно, усилия Центробанка здесь тоже дали определенный эффект: регулятор давно пытался охладить кредитование строительства. Ключевая причина – высокие риски заемщиков строительного сектора. Так, по данным ЦБ, уровень проблемных долгов (сомнительные и безнадежные ссуды) в строительном сектора в среднем превышает четверть кредитного портфеля российских банков. При этом за последние годы и доля просроченной задолженности в кредитах строительному сектору драматически выросла и уже составляет более 22%. Для сравнения - в середине 2015 г. это было 14%. А средний уровень просрочки в корпоративном кредитовании - около 7%.

Идеальный шторм

В чем причины такого ухудшения финансовой устойчивости? Можно сказать, что строительный рынок испытывает «идеальный шторм» - ситуацию, когда почти все возможные неблагоприятные факторы начинают действовать одновременно, в результате чего их суммарный негативный эффект существенно возрастает. Прежде всего, к такой ситуации привела логика развития девелопмента за последнее десятилетие, когда установилась тесная связь финансовых структур и строителей и агрессивная политика их финансирования.

Строительный бум и быстрый рост цен на недвижимость побудил банкиров создавать и усиливать свой девелопмент и строительные активы. Банк без своего строительного проекта рядом стал редкостью. Казалось, для банков строители - это беспроигрышный вариант. Все ожидали, что рентабельность девелопмента будет высокой в долгосрочной перспективе, выше, чем в банковском секторе, и что именно строительные проекты в группе станут «центром прибыли». В такой ситуации застройщик выходил на первый план в структуре группы, становился приоритетным направлением для инвестиций и кредитования банков. Иначе говоря, строительный проект был не только реципиентом финансовых потоков, но и становился драйвером все большего наращивания банками внешних обязательств, часто дорогих депозитов физлиц.

Возникло даже целое явление на рынке - «банки-пылесосы», которые агрессивно наращивали депозитную базу, повышая ставки и даря подарки вкладчикам. Почти всю ликвидность такие банки размещали в свои долгосрочные строительные проекты. Ресурсы казались почти безграничными, строительство сулило хорошую отдачу.

Что пошло не так

Но с началом новой волны кризиса случился разворот рынка. Несколько раз рынок испытал внешний удар - резкое охлаждение спроса и рост стоимости фондирования. Издержки строительства выросли, маржа упала, многие начатые объекты, вообще, не достраивались (или сложно достраивались).

В результате экономика строительных проектов изменилась так сильно, что поставила под угрозу даже существование больших финансовых групп. Банки с обилием строительных активов стали испытывать проблемы. Множество банков утратили платежеспособность – строительный портфель перестал обслуживаться, а внешние обязательства нужно было выполнять. Многие лишились лицензий, утратив капитал. Санации ряда банков, в том числе Бинбанка и «Открытия», не в последнюю очередь тоже связаны с наличием больших строительных активов и ухудшением качества портфеля.

Дальнейшее развитие рынка может стимулировать только спрос, а он продолжает снижаться. Драйвером могла бы выступить ипотека – она пока продолжает демонстрировать положительную динамику. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2017 г. в России выдано более 1 млн кредитов на сумму около 2 трлн руб. АИЖК отмечает, что это рекордные показатели за всю историю развития рынка ипотечного кредитования - предыдущий рекорд – 1,76 трлн руб. - был зафиксирован в 2014 г.

Рост ипотеки сейчас подпитывают низкие ипотечные ставки, но скоро он может прекратиться, поскольку уровень платежеспособности не увеличивается. Отложенный спрос уже исчерпан: заемщики, которые ждали разморозки рынка после 2015 г., обеспечили двузначные темпы прироста в прошлом году.

В то же время, на рынке активными темпами возводятся все новые объекты. По сути, возникает «перепроизводство» жилья (и офисов). Это опять-таки не лучшим образом скажется на бизнесе девелоперов, особенно закредитованных и не слишком финансово устойчивых.

Статистика уже внушает тревогу. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по итогам 2016 г. из 5479 застройщиков, осуществляющих активное строительство в России по 214-ФЗ (то есть долевое строительство), 149 компаний находились в одной из стадий банкротства. На балансе этих компаний, по подсчетам РАСК, около 4,5 млн кв. м жилья в стадии строительства. А если говорить о строительных компаниях, занимающихся подрядными работами, то количество банкротов уже растет. Для сравнения: в 2014 г. обанкротилось 1184 компании, в 2015-2713, в 2016 г. – 3183!

Есть ли позитивные сценарии

Точкой роста рынка может стать жилье бизнес-класса, в этой нише предложение представлено не так широко, состоятельные россияне обеспечат в ней определенный приток спроса (скорее, инвестиционного, особенно в условиях отмены долевого строительства). Еще одно направление роста – эконом-жилье на территориях с развитой инфраструктурой. Рынок испытывает дефицит таких объектов, в крупных мегаполисах по-прежнему многие дома строятся по принципу точечной застройки, поэтому у покупателей с семьями и детьми обустроенные объекты с социальной инфраструктурой могут пользоваться определенным стабильным спросом.

Однако в обоих сегментах не будет взрывного спроса, они лишь обеспечат загрузку ограниченной части рынка. В обозримой перспективе банки будут все меньше кредитовать строителей, ставки по ссудам будут, скорее всего, расти даже на фоне постепенного снижения ключевой ставки и уровня ставок в целом на рынке. Число банкротств также будет расти, многие строительные объекты придется достраивать новым собственникам и государству. Этот «идеальный шторм» переживут очень немногие.

Но есть и плюс - такой полноценный кризис строительного рынка все же может принести очищение отрасли, а не скрытие ее проблем, как это произошло в 2008-2009 гг. и в 2014-2015 гг. Сейчас на рынке есть застройщики (ограниченное число), которые успешно ведут деятельность и имеют финансово устойчивую модель бизнеса. Их можно выделить по ряду критериев: низкая доля заемных средств (высокая кредитоспособность), высокий объем собственного капитала. Как результат, они умеют работать на стагнирующем рынке в сложные времена.

Автор: Дмитрий Котровский, член правления «Опоры России»

***

Открыта регистрация к доступу трансляции IV Российского ипотечного конгресса. Перейти к заказу билетов