Давид Тереладзе: Ипотека в России будет регулироваться новыми, более взвешенными правилами
Предложение Центробанка после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным отвечает интересам как заемщиков, так и банков. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал доцент кафедры банковского бизнеса и инновационных финансовых технологий, кандидат экономических наук Международного банковского института Давид Тереладзе.
"Залог по ипотеке изначально нужен, чтобы реализовать его, если заемщик не выполняет свои обязательства. Если его не хватает, чтобы покрыть траты банка, это означает, что банк просчитался с назначением залога. То есть кредитное учреждение наказывает само себя. И ЦБ говорит: выбирайте залог так, чтобы он соответствовал рискам. Население России уже перекредитовано, проблемных займов становится все больше. Смысл письма регулятора прост: банкам придется пересмотреть работу с ипотекой.
Сейчас банк, если у проблемного клиента нет страховки, отбирает жилье и выжимает у него остаток долга. Это погоня за дополнительными доходами, но такая работа отнимает у банка время и ведет к дополнительным проблемам. Гораздо проще изначально адекватно оценить стоимость залога, в случае проблем изъять его и реализовать, вернув все затраты, и распрощаться с клиентом. А не судиться годами и не выбивать средства как законными, так и сомнительными методами", - отмечает эксперт.
Центробанк РФ предложил кредитным организациям списывать весь долг ипотечных заёмщиков при изъятии заложенной по кредиту недвижимости, даже если её реализация не полностью покрывает оставшийся долг. Такое послание содержится в информационном письме, опубликованном регулятором. По мнению Банка России, списание задолженности по ипотечному кредиту при изъятии недвижимости в гораздо большей степени отвечает интересам потребителей.
"Предложение Центробанка выгодно клиенту – он итак оказался в сложной ситуации, если не вносит взносы по кредиту, в результате чего теряет залоговую недвижимость. Он хотя бы не будет завален судебными повестками и угрозами коллекторов, а сможет налаживать свою жизнь в новых реалиях. Но выгодно предложение ЦБ и банкам – не придется годами выбивать долги с проблемных клиентов. Предложенная ЦБ практика давно внедрена в западных странах, облегчая жизнь всем участникам рынка.
Российские банки гонятся за массой выдаваемых залогов, а банк остается в проигрыше из-за недооцененного залога. И начинаются судебные мытарства. Новая система потребует пересмотра всей системы оценки кредитуемой недвижимости – сейчас агентства часто выступают на стороне клиента, стремясь обеспечить ипотечный заем. Банк же в случае проблем видит: оцененную в 8 миллионов рублей квартиру можно продать максимум за 6 млн. Естественно, убытки он стремится вернуть с клиента", - подчеркивает специалист.
По стандартам Запада
Центробанк в своем предложении обращает внимание на важность соблюдения прав ипотечных заемщиков, в частности, положения статьи 61 закона об ипотеке. Согласно ему, кредитор может не требовать с должника выплаты остатка долга, если он получил выплату по программам страхования ответственности заемщика или страхования финансовых рисков кредитора. Регулятор рекомендует не взыскивать задолженность, даже несмотря на отсутствие указанных обстоятельств.
Отмечается, что в некоторых случаях остаток задолженности после реализации заложенной недвижимости на торгах или ее перехода к кредитору после несостоявшихся торгов может образоваться в том случае, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту или займу. Регулятор говорит о ситуации, когда по ипотечному кредиту не было страховки и клиенты были обязаны выплатить остаток долга. За 2018 год средний размер займа по ипотеке увеличился на 18%, а общий объем кредитов - на 5,4%.
"Сейчас на рынке обеспечиваются самые легкие условия заемщикам, в результате просрочек по кредитам все больше. И это проблема как для клиентов, так и для банков. При этом ипотека становится все более популярной – порядка 60% недвижимости в России покупается в кредит. При этом экономические тенденции на Западе показывают: эта цифра со временем дойдет до 95-98%, так как других возможностей приобрести квартиру у граждан крайне мало.
Соответственно, если ничего не менять, будет больше проблем на ипотечном рынке. А значит, нужно выработать механизм, который снимет большинство проблем для банков и заемщиков, но не ограничит доступ граждан к займам на покупку жилья. Это означает, что банки пересмотрят подход к требованиям по залогу, а также первоначальному взносу. Это меры защиты от проблемных кредитов.
Информационное письмо ЦБ – это не распоряжение и не обязательная директива, а рекомендация. Однако его можно рассматривать как сигнал, который банки, думаю, воспримут правильно. Коммерческие структуры постепенно будут вырабатывать новые правила игры и издавать внутренние распоряжения.
На мой взгляд, примерно через полгода регулятор огласит те же тезисы, но уже в виде обязательных требованиях к банкам, вместе с определенными советами по реорганизации работы. И ипотека в России будет регулироваться новыми, более взвешенными и менее рисковыми правилами", - заключает Давид Тереладзе.