"Деревянной ипотеке" дают второй шанс
Премьер Дмитрий Медведев поручил подготовить предложения по стимулированию ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства, включая приобретение деревянных домов. Свои предложения ведомства должны предоставить до 25 марта. «Деревянная ипотека» в России действовала год и, мягко говоря, с треском провалилась, напоминают участники рынка. Власти не смогли заинтересовать программой ни банки, которые считают кредитование строящегося жилья слишком рискованной для себя авантюрой, ни население, которое отказалось покупать дома даже по сниженной ставке, говорят эксперты.
«Минфину России, Минпромторгу России, Минстрою России и Минэкономразвития России совместно с Центробанком и «ДОМ.РФ» представить до 25 марта 2019 года в правительство РФ предложения по стимулированию жилищного (ипотечного) кредитования индивидуального жилищного строительства, включая приобретение деревянных домов», – говорится в сообщении.
Заметим, ранее в Минстрое подчеркивали: ипотечное кредитование может стать значимым стимулом для развития индивидуального жилищного строительства. «Если мы говорим о том, что начинаем развивать индивидуальное жилищное строительство индустриальным способом, а не хозяйственным, то тогда должен быть инструмент, откуда человеку взять деньги. Это ипотека», – говорил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, подчеркивая, что пока практически невозможно получить ипотеку на строительство индивидуального дома.
По мнению чиновника, предметом такого залога мог бы стать земельный участок и сам будущий дом. Развернуть же подобную программу ипотеки для ИЖС возможно было бы на основе филиальной сети крупного банка, чтобы банк понимал цикл строительства, его порядок и стоимость.
Кроме того, считают в Минстрое, популяризация ипотеки под частное жилье, в свою очередь, помогла бы выполнению задач нацпроекта «Жилье и городская среда», по которому с 2024 года должно вводиться в эксплуатацию не менее 120 млн кв. м жилья.
Частное и малоэтажное строительство действительно могло бы стать одним из возможных драйверов развития внутреннего рынка, соглашаются участники рынка. Однако на практике инструменты ипотечного кредитования строительства частных и малоэтажных жилых домов малодоступны населению. «Во многих крупных российских банках сегодня есть программы кредитования загородной недвижимости (домов и таунхаусов). Однако банки выдают ипотечные кредиты на такой тип недвижимости не очень охотно, притом что процентные ставки высокие – в среднем 15% и выше. Даже при высокой платежеспособности покупатель может получить отрицательное решение по заявке на кредит», – говорил в СМИ совладелец компании «ТЕХНОНИКОЛЬ» Сергей Колесников.
Если бы со стороны банков был спрос на ипотечное кредитование частных домов, то этот рынок существовал бы, соглашается гендиректор компании «Мани Фани» Александр Шустов. «Однако банкам это невыгодно, потому что очень высоки издержки оценки каждого готового дома и тем более – каждого строящегося дома. В каждой такой постройке есть масса незапланированных расходов, не учитываемых в первоначальной смете. Очень сложно оценить рыночную стоимость участка, готового дома в сочетании с другими строениями, оценить динамику цены всего этого на горизонте 10–15 лет», – перечисляет он, подчеркивая, что для банков выдача ипотеки под строящиеся дома остается высокорискованной лотереей.
Правительство может стимулировать этот рынок только деньгами, через субсидии, продолжает Шустов. И даже в этом случае кредитные учреждения могут саботировать заявки граждан на ипотеку частного дома, не исключает он.
К слову, схожий проект существовал ранее. Так, в прошлом году был запущен пилотный проект по субсидированию ставок по кредитам на покупку деревянных домов заводского изготовления.
Однако программа не оправдала ожиданий. Предполагалось, что граждане только с 1 апреля по 1 ноября 2018 года заключат 2,5 тыс. таких сделок, однако в итоге их оказалось менее сотни, сообщал в СМИ глава Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков. По мнению главы ассоциации, интерес к программе пропадал, после того как люди узнавали, что кредит субсидируется не весь срок, а всего около полугода.
Сами банкиры также не заинтересовались программой. Как сообщали участники рынка, пилотный проект фактически поддержал лишь один банк. Аналитики перед запуском программы также обращали внимание на то, что итоговая стоимость деревянного жилья зачастую заметно выше суммы, которую россиянин мог получить по льготной ставке.
Напомним, программа «деревянной ипотеки» была запущена в 2018 году. На нее предполагалось выделить около 200 млн руб. В Минпромторге, который лоббировал проект, полагали, что проект поднимет спрос на такое жилье и в перспективе увеличит ежегодные объемы производства деревянных домов в 2–3 раза. Предполагалось, что на искомую сумму россияне смогут приобрести до 2,5 тыс. домов из дерева. Власти готовы были субсидировать до 5 п.п. от ипотечной ставки. Таким образом, максимальная сумма субсидируемого кредита должна была составить 3,5 млн руб. с первоначальным взносом не менее 10%. В итоге же льготная «деревянная ипотека» от Дмитрия Мантурова не слишком пришлась по вкусу россиянам.
Тем не менее в Минпромторге сообщали о продлении программы на 2019–2020 годы с ежегодным финансированием в 200 млн руб. Продолжить работу над «деревянной ипотекой» обещал и замглавы Минфина Алексей Моисеев.
И вряд ли чиновники сумеют серьезно смотивировать банкиров на поддержку очередной подобной программы, если учесть, что рынок загородной недвижимости по-прежнему переживает не лучшие времена. Так, по данным портала «Мир квартир», стоимость среднего дома в РФ в ноябре 2018 года снизилась в годовом выражении на 8,7%. При этом в отдельных субъектах РФ падение оказывалось более существенным. Стоимость частных домов в Подмосковье за 12 месяцев 2018 года снизилась на 31%, таунхаусов – на 14%, коттеджей – на 8, следовало из материалов «Авито Недвижимость».
Эксперты «НГ» сомневаются, что новые проекты окажутся более популярными, чем старые. «Банковская отрасль понесла большие потери в ходе кампании отзыва лицензий и может не взять на себя этот груз даже при условии субсидирования, так как неизвестна возвратность по таким кредитам и риски просчитать невозможно», – считает Александр Шустов.
Популярность таких программ в большей мере зависит от ставок, поэтому лучшее стимулирование спроса на них – снижение размера переплаты при оформлении таких кредитов, продолжает финансовый директор компании BMS Law Firm Юрий Степанов. «В условиях ужесточения законодательства в сфере долевого участия в строительстве, а также на фоне растущего спроса на готовые объекты недвижимости массовое ипотечное кредитование покупателей индивидуальных домов не заставит себя долго ждать», – спорит замгендиректора «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина.
Рынок частных жилых домов сегодня очень неликвиден, замечает замдиректора информационно-аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова. «И для банка риски связаны именно с низкой ликвидностью земельных участков и частных домов, а также с низкой платежеспособностью значительной части населения. Поэтому наиболее выгодные заемщики для банка именно по таким кредитам – люди с высокими и сверхвысокими доходами. Простых граждан кредитовать без государственной субсидии невыгодно», – продолжает она.
Строительство частных жилых домов банки хоть и кредитуют, но без большого энтузиазма, говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «В случае если заемщик перестанет платить, банк будет вынужден выставить дом на продажу, но реализовать его гораздо сложнее», – сообщает она. Кроме того, оценивать ликвидность земельных участков банку сложнее, и стоимость их будет зависеть от множества факторов, резюмирует эксперт.