Дешевая ипотека в России появилась и стремительно исчезла. Чего ждать теперь?
В 2018 году ипотека била в России рекорд за рекордом. Несколько месяцев подряд объемы выдачи жилищных кредитов брали все новые высоты — последний рубеж был преодолен в октябре 2018-го, ставшем абсолютным ипотечным рекордсменом за всю историю наблюдений. Но в ноябре все рухнуло.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Ноябрь 2018-го, по данным аналитиков компании «Метриум», показал снижение объема ипотечных сделок на 15 процентов к прошлому месяцу (материалы исследования есть в редакции). С одной стороны, динамика объясняется «высокой базой» октября. Но и к ноябрю 2017-го снижение объема выдачи тоже зафиксировано, да какое: на целых 58 процентов.
Октябрьский ажиотаж, кстати, во многом объясняется как раз повышением ставок по ипотеке — как уже случившимся, так и ожидаемым: покупатели ломились «в последний вагон». Так что — дешевая ипотека действительно закончилась? «Лента.ру» расспросила участников рынка недвижимости о том, как уже изменилась ситуация с доступными кредитами на жилье, и о том, чего ждать от наступающего года.
Золотые времена
Для начала стоит вспомнить, каким был 2018 год — год беспрецедентного ипотечного бума. По статистике государственной корпорации «Дом.рф», с января по октябрь 2018-го в России было выдано 1,17 миллиона ипотечных кредитов на сумму 2,37 триллиона рублей. Это на 44,4 процента в количественном и на 58,2 — в денежном выражении больше, чем за 10 месяцев 2017 года.
Возможной вся эта красота стала из-за низкой ставки ЦБ РФ. А рост ставки (последнее повышение — до 7,75 процента — состоялось в декабре 2018-го), соответственно, провоцирует и рост банковских ставок по жилищным кредитам.
Тут стоит напомнить о том, что ставка ЦБ выросла не так и сильно (по крайней мере, пока). «В начале 2018 года ключевая ставка составляла 7,75 процента, в феврале она снизилась до 7,5, а в марте — до 7,25 процента, — вспоминает Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Уже в сентябре произошел обратный отскок, когда ключевая ставка повысилась на 0,25 процентного пункта. Еще одно повышение 14 декабря вернуло ситуацию к условиям начала текущего года». То есть к концу года рынок пришел с теми же условиями, с которыми его начинал, — и это не так плохо. В конце концов, выдача 2017 года тоже была рекордной, пока этот рекорд не побил 2018-й.
И все же, ставки в конце года повыше, чем в его первой половине. «Средние ставки по ипотеке сейчас стремятся к 10,5 процента, — говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон». — Для сравнения, в первой половине этого года заемщикам были доступны программы со ставками на уровне 8,5-9 процентов годовых».
«В среднем, с сентября 2018-го ставки по ипотеке выросли на один процентный пункт», — делится наблюдениями руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Андрей Вербицкий. «Ставки по ипотечным кредитам уже выросли — до 10,5 процента, и это еще не предел, — соглашается Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». — Вслед за недавним повышением ставки ЦБ стоит ждать и очередного витка роста ипотечных ставок».
Впрочем, как подчеркивает Ирина Туманова, некоторые банки повысили ставки «авансом» еще в сентябре, не дожидаясь последующего роста ключевой ставки. «Многие повысили ставки с расчетом на то, что общеэкономические условия будут ухудшаться», — говорит эксперт, уточняя, что теперь до конца года большинство этих кредитных организаций с большой вероятностью сохранит прежние — сентябрьские — условия. «Даже себе в убыток», — добавляет Туманова.
Многие, но не все. «18 декабря пять кредитных учреждений уже сообщили о повышении ставок на 0,3-0,5 процентного пункта», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
И все же даже с учетом роста ставок условия по ипотеке на рынке куда лучше, чем в 2015-2016-м, и как минимум не хуже, чем в 2017-м. Надолго ли?
Вперед, в прошлое?
«Сейчас самые выгодные условия кредитования — 9,3 процента годовых при первоначальном взносе 15-20 процентов, — делится своей статистикой Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Самые невыгодные программы ипотечного кредитования сейчас предполагают ставку порядка 10,5-11 процентов годовых». Для сравнения: в 2015-2016 государство субсидировало ставку до 12 процентов. Сейчас такой показатель кажется неоправданно высоким — покупатель быстро привык к дешевой ипотеке. Правда, как говорит Ирина Доброхотова, 12 процентов могут и вернуться.
«В связи с разворотом рынка в сторону повышения ставок катастрофы ждать не стоит, но сам тренд настораживает, и если он сохранится, то в течение следующего года рынок может вновь вернуться к ставке в 12 процентов, — рассуждает эксперт. — Государство субсидировать ставку в этом случае вряд ли будет, а среди застройщиков это смогут делать лишь единицы». Впрочем, даже если это и произойдет, то вряд ли единомоментно, уверены опрошенные «Лентой.ру» эксперты.
«До худших условий еще очень далеко», — уверена Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. «На десятилетней ретроспективе максимальные ставки по ипотечным кредитам были зафиксированы в 2015 году», — напоминает эксперт. Действительно, тогда рынок видел не только 15-16 процентов годовых (уже заградительные для спроса), но и 20, и 30-35 процентов. Но и ключевая ставка ЦБ тогда — точнее, в конце 2014-го, — была поднята до 17 процентов.
Сейчас игроки рынка ожидают повышения куда более плавного — но все-таки повышения. «По нашим оценкам, ставка ЦБ продержится на уровне 7,75 процента до февраля 2019 года (в феврале планируется очередное заседание Банка России, на котором принимается решение о ставке — прим. «Ленты.ру»), — делится прогнозом Ирина Туманова. — И следующие изменения ипотечных ставок, возможно, будут уже после праздников. Если мы останемся в прежних условиях, то до конца 2019 года ключевая ставка может вырасти еще на 0,5 процентного пункта».
«После нового года ставки по ипотечным продуктам увеличатся на 0,25-0,5 процента, — говорит Алексей Новиков, руководитель ипотeчного центра Est-a-Tet, уточняя, что рост станет реакцией на декабрьское повышение ключевой ставки. — Дальнейший рост по ипотечным продуктам может произойти в феврале, после очередного планового заседания ЦБ по ставке». «При текущих экономических условиях в 2019 году я ожидаю роста ипотечных ставок на один процент от текущего уровня», — делится мнением начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка Иван Лонкин. «Ставки по кредитам в 2019 году, скорее всего, будут расти, — прогнозирует и генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов. — При оптимистичном сценарии они увеличатся в пределах процента за год, при более негативном — до двух процентов».
Мария Литинецкая, как и большинство опрошенных экспертов рынка, считает наиболее вероятным сценарием именно этот — с постепенным повышением ключевой ставки ЦБ и постепенным же ростом ставок по ипотеке. «Но сценариев развития событий несколько, — рассуждает эксперт. — Второй сценарий “негативный”: принятие новых санкций приводит к обрушению курса рубля, Центробанк резко повышает базовую ставку (сразу на несколько процентных пунктов) и кредит дорожает до 12-14 процентов годовых. Третий сценарий — “позитивный”, но маловероятный: правительство запускает программу субсидирования ипотеки или разрабатывает другие меры поддержки рынка, чтобы ставки сохранились на уровне 10 процентов годовых».
Одними ставками, кстати, дело не ограничится. «Сейчас с полной уверенностью можно сказать, что уже в начале следующего года банки придут к новому механизму привлечения ипотечного заемщика, — говорит Ирина Доброхотова. — Банки не скрывают, что в 2019 году им придется повысить либо минимальный первоначальный взнос, либо ставку для ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом, так как для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска во избежание повторения ипотечного кризиса». Подобные прогнозы дают и другие опрощенные «Лентой.ру» эксперты.
А Ирина Туманова напоминает о том, что на рынке кредитования с неизбежностью скажутся и новые правила работы для застройщиков, которые заработают в полную силу с июля 2019-го.
«Застройщики будут открывать эскроу-счета в крупных финансовых структурах, с обширной региональной сетью, чтобы не потерять региональных клиентов, — рассуждает эксперт. — А более мелкие банки будут вынуждены предлагать привлекательные условия кредитования и давать в чем-либо послабление, например, при оценке платежеспособности заемщиков. Поэтому с серьезными прогнозами нужно воздержаться до весны-лета 2019 года».
Что ж, общий вердикт, похоже, следующий: таких дешевых кредитов, как в «золотые времена», пришедшиеся на второй-третий кварталы 2018 года, в 2019-м мы не увидим. Но и серьезный обвал, подобный тому, что был на рынке три года назад, маловероятен. Пока что рациональным россиянам остается копить на первый взнос не менее 20 процентов стоимости квартиры и смиряться с тем, что ежемесячный платеж неминуемо подрастет. А любителей экстрима, возможно, порадуют условия небольших банков — «первых ласточек» такого рода стоит ловить ближе к лету.