Детская ипотека: перемены начинаются

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра компании ООО "РУСИПОТЕКА"

Детская ипотека получила долгожданные изменения, которые вступили в силу с 7 августа и определены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2018 N 857 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. N 1711».

Можно ждать положительный эффект. Изменения можно разделить на несколько условных групп.

Первая группа. Технические правки.

1. Название АИЖК заменено на актуальное ДОМ.РФ.
2. Определена обязанность ипотечного агента заключить договор на сопровождение с одним из участников  программы.
3. Уточнены взаимосвязи дат субсидирования, заключения кредитного договора, регистрации ДДУ и прочие.
4. Вопросы исчисления ключевой ставки привязаны к дате заключения кредитного договора.
5. Уточнены вопросы продления/возобновления субсидии при рождении еще одного ребенка, дающего льготы.

Вторая группа. Кредитные продукты.

1. Подтверждено, что все кредиты должны быть связаны только с приобретением новостроек. Уточнен тип юридического лица – продавца. Он должен быть непосредственно связан со строительством.
2. Разъяснен вопрос с датой заключения первоначального кредитного договора, который подлежит рефинансированию по программе. Ограничения по дате не предусмотрены.
3. К кредитному договору приравнено дополнительное соглашение к кредитному договору. Оно может быть заключено после 1.08.2018.  Другими словами, появилась принципиально новая возможность применить программу для своих заёмщиков, у которых рождаются дети.
4. Ставка по кредитному договору может быть меньше 6 %. Субсидирование, рассчитывается исходя из 6 %.
5. Предусмотрено включение в договорные отношения третьих лиц помимо родителей.
6. Размер кредита увеличен для Москвы, Санкт-Петербурга с областями с 8 до 12 млн руб., а для остальных регионов с 3 до 6 млн руб.

Третья группа. Демография и семейные отношения.

1. Программа расширена на рождение четвёртого и последующих детей.
2.  Для случаев рождения детей в последний год программы в 2022 году период заключения кредитного договора продлено до  1 марта 2013 года.
3. Указано, что субсидии могут получать как мать, так и отец. Этот пункт, скорее всего, понадобится в случае повторных браков и рождения детей.
4. Предусмотрено субсидирование сразу на 8 лет при рождении двойни, тройни и т.д.

Четвертая группа. Риски кредитора.

1. Допускается повышение ставки на период регистрационных действий. В этот момент субсидирование не осуществляется.
2. Допускается повышение ставки при отсутствии страхования с пропорциональным уменьшением размера субсидирования.
3. Более четко прописано исчисление собственных средств заемщика и соотношений размера кредита к стоимости жилья.

Общая оценка изменений.

1. Серьезные и положительные изменения. Долго думали, но существенно улучшили программу.
2. Появились элементы привычного удобства для современной ипотечной практики.
3. Налицо расширение социальной справедливости.
4. Появилась перспектива применимости программы в течение  всего  периода её действия, вне зависимости от уровня процентных ставок для новых кредитов, из-за опции рефинансирования своих заемщиков.

Предположения.

1. Можно рассчитывать на выполнение плана кредитования по программе (600 млрд руб.). В самом идеальном случае, можно будет задуматься об увеличении лимита.

2. Главным направлением программы детской ипотеки станет экономия бюджета семей, уже получивших ипотечный кредит и родивших второго, третьего, четвертого и т.д. ребенка Можно предположить, что рефинансирование своих заемщиков займет значимое место в программе. Правила ограничиваются кредитами на приобретение новостроек. Не исключено, что у заемщиков, которые получали субсидированные кредиты по предыдущей программе, родятся дети и появится право на льготы. Напомним результаты прошлой программы в сравнении с планами детской ипотеки (табл. 1).

Таблица 1. Две программы субсидирования в сравнении

Факты по итогам июля

В программе детской ипотеки формально участвуют 45 банков и ДОМ.РФ (всего 46).

Кредиты выдавали в июле  20 банков и ДОМ.РФ. или 45,65 % участников (табл. 2,3).

Общее количество выданных кредитов составило 868, из которых 44 %  по продукту рефинансирование. Доля рефинансирования снизилась по сравнению с прошлым отчетным периодом на 11 пп.

Минфин указывает, что количество кредитов получено расчетным путем. В отчете указано, что родилось 873 ребенка. При рождении двойни кредит в отчет идет один.

Родилось 700 вторых детей в семье и 173 третьих. В июле по программе детской ипотеки выдано 327 кредитов.

Заемные средства составили в среднем 63 % относительно стоимости недвижимости по договору. По результатам предыдущей программы субсидирования заемщики вложили в приобретение новостроек 37 % собственных средств. Любопытное совпадение, на которое необходимо обратить пристальное внимание.

Таблица 2. Результаты детской ипотеки за 7 месяцев 2018 года.

Примечание. Названия участников и результаты приведены в соответствии с отчетом министерства финансов.

Динамика выданных кредитов и участия в программе выглядит следующим образом: (табл.3).

Таблица 3. Динамика выдач и участия в программе

Заключение

Через два месяца можно будет оценить влияние изменения Правил детской ипотеки на ход программы. Первым положительным индикатором будет увеличение количества практически работающих участников.