С новым строем: девелоперы допускают снижение продаж квартир в 2025 году
Снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, а также нестабильность спроса — такие прогнозы дали «Известиям» девелоперы на 2025 год. В строительной отрасли допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья после незначительного, но всё же падения. При этом эксперты относятся к ситуации более критично, допуская непредсказуемость рынка в случае нового повышения ЦБ ключевой ставки.
Что будет происходить с рынком недвижимости
Осень и зима 2024 года стали одними из самых сложных периодов для строительной отрасли. После отмены льготных ипотечных программ, нехватки лимитов цены на первичном рынке жилья начали снижаться. Причина в том, что именно ипотека обеспечивала доступность квадратных метров для большинства россиян и подогревала ценообразование. Однако покупательная способность резко снизилась после отмены ряда ипотечных программ, а спрос на новостройки начал падать. Поэтому цены поползли вниз.
Плюс ЦБ повысил ключевую ставку до 21%, и кредиты застройщиков, значительная часть которых строила в долг, сильно подорожали. На этом фоне Минстрой начал готовить план мер по поддержке отрасли, среди которых оказались мораторий на банкротство, компенсация затрат по кредитам. Несмотря на то, что Банк России не стал повышать ставку в декабре, настроения у девелоперов, с которыми пообщались «Известия», не самые оптимистичные.
— По нашим прогнозам, в 2025 году объем продаж снизится на 15%. При этом спрос на рынке останется активным за счет программ государственного субсидирования, в первую очередь — семейной ипотеки, на которую недавно выделили дополнительные бюджетные средства, а также дальневосточной и арктической ипотек, — рассказала «Известиям» руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба.
По ее словам, наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Для сохранения баланса девелоперы будут выводить на рынок меньше новых объемов, однако к неизбежному росту цен на 5–6% приведет не это, а повышение себестоимости строительства и рост финансовых расходов среди девелоперов, считает представитель отрасли.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев считает, что в начале 2025 года усилится отток клиентов с первичного рынка.
— Вместе с тем велика вероятность, что ключевая ставка уже вышла на плато. Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции. В результате, уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности, — полагает девелопер.
По его словам, ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, чтобы избежать банкротств в 2025 году. Но сделки — M&A (mergers and acquisitions) — по слиянию и поглощению — не исключены. С их помощью гиганты отрасли будут диверсифицировать деятельность и пополнять земельный банк, считает представитель бизнеса.
— Слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки. Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет. Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями, — заявила, в свою очередь, гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева.
По ее словам, возможно, в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не окажется долгосрочной.
Более оптимистичен в своих оценках сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
— В 2025 году мы не ожидаем резкого снижения объема ввода новых проектов. Это связано с длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет. Проекты, которые находятся на высокой стадии готовности, будут выходить на рынок, — пояснил он «Известиям».
По его мнению, девелоперы будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Среди них — различные программы рассрочек. При этом для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация была благоприятной, подчеркнул девелопер.
Он также не видит оснований для снижения цен. Вероятно, стоимость квадратного метра на первичном рынке останется на прежнем уровне или немного увеличится, предположил он, отметив, что при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.
В Минстрое на запрос «Известий» на момент публикации не ответили. Но ранее в ведомстве сообщали о стагнации в отрасли. Так, замглавы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что по итогам 2024 года будет введено на 16% меньше жилья, а «тихий» период по продажам может продлиться до марта 2025 года.
Согласно прогнозу «Дом.РФ», который имеется у «Известий», в 2025 году выдача ипотеки и запуски новых проектов сократятся в условиях слабого спроса и высоких ставок.
«Выдача ипотеки сократится до 1–1,2 млн кредитов на сумму 3,8–4 трлн рублей. Восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки», — говорится в документе.
При этом, как считают в «Дом.РФ», накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков — как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 года.
Как будет развиваться рынок недвижимости в 2025 году
При этом представители не строительного бизнеса в сфере недвижимости оценивают развитие ситуации более критически. По их мнению, пока нет стопроцентной уверенности в том, что ЦБ больше не будет повышать ставку, которая негативно отражается на стоимости кредитов и ипотеки.
— Всё зависит от того, с чем именно решит бороться правительство, — с инфляцией или стагнацией. В первом случае подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. Во втором — нас ждет заметное подорожание квартир, оживление рынка заемных средств и нарастание разрыва между уровнем цен и доходами населения, — полагает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова.
По ее словам, в целом характерная особенность наблюдаемого кризиса заключается в полной непредсказуемости. При этом представитель бизнеса отмечает, что цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться. На это повлияло замедление цен на новостройки и сокращение предложений на вторичном рынке, считает эксперт.
В 2025 году ситуация в строительной отрасли наверняка не будет простой, согласен гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
— Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Всё дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., и всё это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам. В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, а без прибыли ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет, — пояснил он «Известиям».
При этом эксперт считает, что даже если стабилизация наступит, то россияне не увидят сразу больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. По его словам, на первичном рынке импульсом для роста цен может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается.
Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова считает, что весь 2025 год строительная отрасль, скорее всего, будет жить в сложных условиях конца 2024-го, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. При этом, по ее словам, в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет отличаться. Чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше там доля продаж со 100-процентной оплатой и тем меньше падение спроса, подчеркнула эксперт.
— Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента. Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: где-то с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост. А в целом по Москве в силу особой структуры предложения мы также видим небольшой рост за год, — пояснила она.
Конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики Центрального банка, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными. Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения, — пояснил представитель бизнеса.
По его словам, рост цен на первичном рынке стимулируют, прежде всего, существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов серьезно нивелируется высокой ключевой ставкой, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса.
— Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых. Снижение ключевой ставки в следующем году возможно, но всё еще не до комфортных значений, — отметил представитель бизнеса.
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, в свою очередь, заявил, что основной риск для отрасли в 2025 году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.
— Результаты июля – ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны. Поддержку спросу должны будут оказать новые управленческие вводные — о расширении семейной ипотеки на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года, — пояснил он «Известиям».
По его словам, позитивным фактором для рынка остается сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Как считает эксперт, это позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.
