Девелоперы ждут роста вторичного рынка
Замедление спроса на готовые квартиры тормозит продажи в новостройках. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья ограничивают возможности покупателей и, соответственно, продавцов недвижимости. Это, в свою очередь, мешает продавать жилье в новостройках — половина сделок со строящимся жильем заключается на деньги от продажи «старой» квартиры. Чтобы привлечь покупателей, девелоперы запускают собственные программы субсидирования вдобавок к программе господдержки. А продавцы жилья на вторичном рынке уже готовы к дисконтам в пределах 5% от стоимости квартиры.
В апреле этого года на первичном рынке столичного региона — включает Москву и Московскую область — было заключено 9,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), сообщает «ЦИАН.Аналитика». Это минимальный показатель с лета 2020 года. По сравнению с мартом спрос на новостройки просел почти в два раза. В ЦИАН провал объясняют рекордными результатами марта: 18,3 тыс. Для желающих путем ДДУ сберечь накопления за счет покупки недвижимости и тех, кто торопился взять ипотеку, пока действовали хорошие ставки.
Несмотря на ухудшение показателей продаж, доля тех, кто планирует покупку новостройки, увеличивается. По данным федеральной компании «Этажи», если в феврале в целом по России доля спроса на вторичную недвижимость составляла 59%, 15% на загородную и 26% на новостройки, то в апреле новостройками интересовались уже 30%. Доля тех, кому интересно готовое жилье, сократилась до 47%. Загородное жилье стало привлекать 23% покупателей.
На темпы продаж строящегося жилья давит спад на вторичном рынке. По оценке директора управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергея Шломы, в половине сделок на первичном рынке используются средства от продажи готовых квартир. Продать квартиру на вторичном рынке трудно из-за заградительных ставок по ипотеке, которые месяц назад достигали 22% годовых,— покупателей с живыми деньгами практически нет. Сейчас ставки по ипотеке снизились, можно найти предложение от 16%, но средний уровень остается заградительным. «Ипотека в 16% годовых поднимет спрос примерно на 10%, каждое дальнейшее снижение будет его разгонять. Ставка 10% практически вернет его»,— прогнозирует господин Шлома.
У девелоперов есть схемы трейд-ин по зачету стоимости имеющейся квартиры в счет выбранной в новом доме. Но они эффективны, когда недвижимость на вторичном рынке дорожает. Сейчас застройщики бронируют новую квартиру на 90 дней и за это время пытаются продать квартиру-взнос. Выкуп клиентам неинтересен, так как предполагает дисконт от 5% до 15% стоимости.
Эксперты федеральной компании «Этажи» видят предпосылки снижения цен на вторичном рынке: объем предложения растет быстрее, чем спрос. В Москве этого пока не произошло. Анализ динамики средних цен на жилье по районам Москвы, проведенный «ИНКОМ-Недвижимостью», показал, что с 20 марта по 20 апреля подешевели квартиры только в Крюково (ЗелАО) — на 1,1% (до 210,7 тыс. руб.). В остальных районах средняя цена не изменилась либо незначительно увеличилась: прирост составил от 0,1% до 3,1%. Сильнее всего подорожали районы Красносельский (на 3,1%, до 435,3 тыс. руб.), проспект Вернадского (на 3%, до 357,2 тыс. руб.), Тверской (2,9%, до 507,2 тыс. руб.), Хамовники (2,9%, до 815,9 тыс. руб.) и Раменки (2,7%, до 440,2 тыс. руб.).
Риэлторы напоминают — верный признак того, что квартира переоценена, это отсутствие обращений и просмотров. По прогнозам, дисконт в текущих условиях составит до 5%. В «ЦИАН.Аналитике» считают, что снижение цен будет ограничивать как раз то, что продавцы собираются использовать вырученные от продажи деньги на покупку новостройки.
Пока, чтобы поддержать покупательский интерес, девелоперы придумывают субсидированные предложения. Это позволяет обеспечить клиенту минимальные ставки на первичном рынке. «На данный момент минимальная субсидированная ставка от ГК ФСК — 0,01% на первые два года, 0,49% на весь срок, 4,44% на весь срок с первоначальным взносом от 15%»,— привела пример директор по продажам ГК ФСК Светлана Бирина.