Девелоперы попросились на вторичный рынок

Первичный рынок жилой недвижимости замер. В настоящее время порядка 45% представленных на нем лотов остаются нераспроданными. По сравнению с весной 2022 г. эта доля выросла на 10 п. п.

Раньше до 30% покупателей квартир на первичном рынке использовали для этого средства, вырученные от продажи своей старой квартиры. Но сейчас из-за ситуации на вторичном рынке жилья такой способ улучшить свои жилищные условия граждане используют заметно реже. Поэтому девелоперам нужен новый механизм, который позволит стимулировать сделки на вторичном рынке жилья и таким образом расширить собственную воронку продаж.

Таким механизмом мог бы стать трейд-ин. Но для этого нужна поддержка банков. Они могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин. После выкупа старой квартиры клиент может выбрать новую в одном из проектов девелопера, а старую квартиру застройщик в дальнейшем сможет продать после отделки и при необходимости – юридической очистки. Создание такого механизма будет с юридической точки зрения непростым, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке.

Сейчас на рынке готового жилья ставки по ипотеке в среднем составляют 10-12%, здесь отсутствует господдержка, и потому активность покупателей нельзя назвать высокой. Пока здесь сформирован «рынок покупателя», и размер дисконта при заключении сделки может достигать 10-15%. При этом срок экспонирования таких квартир довольно высок: несмотря на скидки, он может составлять год и дольше. В результате часть продавцов соглашается на еще большую скидку, а кто-то просто снимает квартиру с продажи в ожидании «лучших времен».

Пока что рынок новостроек нормально функционирует за счет государственных программ субсидирования ипотеки. Банки быстро адаптировались к текущим условиям и гибко подходят к ковенантам по темпам продаж и стоимости квадратного метра. Но углубляющееся сокращение спроса совсем скоро может привести к пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях и к временной приостановке кредитных линий на строительство. Поэтому любой способ стимулировать спрос сейчас будет ценным для отрасли.

Другой эффективной мерой поддержки является стимулирование инвестиционного спроса. В рыночной практике уже есть механизмы, которые позволяют конвертировать инвестиции не в покупку жилья, а в иные финансовые инструменты.

Инвесторы, которые привыкли инвестировать в жилье путем заключения договоров долевого участия, могли бы перейти на рынок капитала. Определенную заинтересованность в этом уже отметили отдельные участники рынка. Но такой подход пока не получил значительного распространения среди инвесторов в недвижимость.

Если же государство предложит им определенные преференции в части налогообложения, аналогичные тем, что действуют для пользователей индивидуальных инвестиционных счетов, то это может серьезно простимулировать реструктуризацию рынка. Эффективным способом может стать создание ЗПИФ, которое позволит дифференцировать покупателей жилья и профессиональных инвесторов. Первые будут просто покупать квартиры для улучшения жилищных условий или как непрофессиональные инвесторы – для сдачи в аренду. А инвесторы будут работать по схеме, знакомой им по финансовым рынкам.