Дмитрий Волков: Идеального времени для покупки квартиры не бывает

Как изменился рынок недвижимости за год? Как теперь будут развивать свой бизнес застройщики? И стоит ли покупать ли квартиру сегодня? Об этом в программе «Цели и средства» обозреватель “Ъ FM” Светлана Бардина побеседовала с управляющим партнером Группы «Самолет» Дмитрием Волковым.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

— Год был сложным: было много новых проектов, новых изменений, в том числе и в законодательстве. Не могли бы вы подвести краткие итоги уходящего года — как изменился рынок в условиях проектного финансирования?

Все ждали — кто-то боялся, не понимал, как на рынок повлияет проектное финансирование. Крупные системные застройщики — такие как «Самолет» — были готовы к этому изменению. Новые проекты уже запускаются по новой схеме. И, на мой взгляд, эскроу-финансирование — это законодательная инициатива, от которой в результате выиграли все. Выиграл потребитель — он получает более надежный, более цивилизованный, более понятный рынок. Выигрывают и застройщики, для которых становится понятен источник финансирования, понятна бизнес-модель. Уходят с рынка мелкие застройщики, которые представляли определенную угрозу с точки зрения достройки объекта. Это позволяет нам смотреть достаточно оптимистично в будущее.

В этом году в среднем рынок, если говорить про Московский регион, в котором мы работаем, вырос порядка 12-15%, в зависимости от того, какой субрынок мы рассматриваем. У нас на проектах цена выросла в среднем порядка 18-20%, есть проекты, в которых у нас цена выросла до 35%. Это можно объяснить различными факторами — это и развитие транспортной инфраструктуры, запуск МЦД, и внутренняя работа, которую мы в компании проводим, и непосредственно изменения — рост рынка, если говорить про спрос, про ипотечную ставку, про объем предложений. Ипотечная ставка достигает к концу года того минимума, который мы наблюдали в предыдущем периоде. Какое-то время она росла — это мешало расти объему спроса, ипотека дорожала. Сейчас ситуация обратная, где-то с мая мы наблюдаем снижение ипотечной ставки. Я предполагаю, что в следующем году эта тенденция продолжится.

Часть застройщиков не запускала новые проекты, хотели понять, как будет запущен новый закон, ждали 1 июля, и эта активность вернулась. Мы строим сейчас одновременно 1,25 млн квадратных метров, у нас второе место по объему продаж в Московском регионе — более 0,5 млн квадратных метров. Мы довольны результатами этого года, для нас он был интересным: мы меняли корпоративную структуру, подстраивались под рынок, ловили правильно тренды, в том числе продуктовые, и я могу сказать, что в целом профессионализм и уровень девелоперских компаний на рынке Московского региона растет. Этому способствуют и требования потребителя, и изменения закона, и конкуренция.

— А перешли на эскроу-счета?

Если говорить про юридическую конструкцию, то на эскроу переходят все компании, которые запускают свои проекты после 1 июля. Я сейчас не готов сказать точную цифру по России, порядка двух месяцев назад были данные, что около 25% застройщиков перешли на эскроу-финансирование, если брать объем экспонирования. Если говорить про нас, то мы сейчас реализуем восемь проектов, два из которых – по эскроу. В следующем году мы планируем запустить еще шесть проектов, и все они будут выводиться непосредственно по эскроу. В следующем году из 14 проектов более половины будет реализовываться по эскроу.

— Какие тенденции намечаются в жилой недвижимости? Расскажите о самых ярких трендах, которые, возможно, повлияют на рынок на любом этапе — от проектирования до обслуживания. Как вам представляется, каким будет рынок недвижимости в предстоящем году?

У нас трехлетняя модель планирования, и мы, безусловно, пытаемся предсказать, как те или иные тренды, которые мы сейчас наблюдаем, отразятся в следующем году, пытаемся их поймать, уловить. На наш взгляд, объем предложения расти в следующем году не будет. При этом снизится ипотечная ставка в пределах 1%. Мы в следующем году ожидаем увидеть рекордное минимальное значение ипотечной ставки на первичном рынке. На наш взгляд, есть все предпосылки, что цена на массовое жилье в первичном рынке продолжит свой рост. Процентов 10 мы закладываем как консервативный сценарий, процентов 15 — как сдержанно-оптимистический сценарий. Да, безусловно, когда вы строите по эскроу, у вас есть определенные затраты на привлечение финансирования, но если правильно посчитать эти косты, то зачастую бывает выгодно продавать большую часть жилья не на стадии котлована. Вообще, в принципе, снижать цены на стадии котлована становится неоднозначной стратегией. Именно поэтому я ожидаю, что это еще одна предпосылка к тому, что рынок в следующем году будет расти с точки зрения цены.

— Какие изменения могут быть с точки зрения продукта? Может быть, будет меняться качество проектов? Может быть, у нас будет больше проектов с отделкой?

Появляются новые тренды, они только зарождаются. Например, я лично прогнозирую, в течение двух-трех лет в массовом сегменте «умный» дом станет просто стандартом по умолчанию. Да, это будет не какая-то очень сложная система, но базовые функции управления своими расходами в том числе, будут представлены на первичном рынке не только в высоком классе, но и в массовом сегменте. Когда «Самолет» начинал свою деятельность, мы были одними из первых, кто на рынке в массовом сегменте, строя монолитные кирпичные дома, достаточно быстро, за 18-20 месяцев, предложил рынку стандарт — все с отделкой, заезжай, живи, вот тебе ключи, ты можешь жить хоть завтра. И при этом была социальная инфраструктура — и садики, и школы. Сейчас наш стандарт продукта является абсолютно естественным для массового сегмента.

Рынок девелопмента оказывается под влиянием множества мегатрендов, таких больших факторов, которые определяют движение и развитие общества. Например, мы хотим упрощать процессы. Поколение, которое сейчас будет приходить, те люди, кто сейчас начинают у нас покупать квартиры, им 25 лет, они мыслят по-другому, им, наоборот, удобно, что их квартира будет открываться, условно, не через ключ, а через сетчатку глаза или с iPhone, они к этому привыкли, они нормально воспринимают электронную регистрацию. Людям, которым, условно, 45-50, могут бояться электронной формы, им нужна бумага. Все эти аспекты оказывают очень сильное влияние. Шеринговая история очень сильное влияние будет оказывать на рынок. Мы получаем от наших клиентов запросы на то, чтобы шеринговых пространств было все больше и больше в наших районах, и мы это для клиентов делаем.

— Как вы считаете, как застройщики подготовились к вступлению в силу изменений 214 Федерального закона и введению проектного финансирования? Какие застройщики будут наращивать портфель, а какие, наоборот, может быть, уйдут?

Логика девелоперов будет меняться. Если говорить про наши планы и ожидания, то мы концентрируем сейчас свой фокус и внимание на проекты в Новой Москве, на проекты в Московском регионе, находящиеся на северо-западе и на севере от Москвы. Мы недавно заявили о запуске, о приобретении трех крупных проектов площадью более 1 млн квадратных метров. Мы видим рынок, то есть мы заинтересованы в расширении своего портфеля, этот 1 млн метров — это, по сути, результат программы этого года, которую мы запустили – «Самолет-франшиза» – по партнерским взаимоотношениям с землевладельцами. Довольны этими результатами. Я не могу сказать за весь рынок, я могу сказать, что крупные игроки продолжают расширение портфеля, им это интересно, у всех своя бизнес-логика.

— С точки зрения бизнеса, что нужно поменять либо учесть застройщикам в своих бизнес-моделях для эффективного развития в сложившихся новых условиях?

Основная формула успеха лежит не только в плоскости бизнес-модели — нужно понимать, что ты делаешь, делать это качественно и, безусловно, иметь определенное видение. Когда мы заявляем о создании на базе Самолета proptech-компании, высокотехнологичного девелопера, мы не просто это декларируем, потому что это модное слово. Мы достаточно хорошо понимаем, что для нас это значит — создание платформы различных бизнесов вокруг девелопмента. В этом году мы сделали очень много интересных проектов. Например, сервис «СКОР» вместе с компанией «Этажи» — быстрый выкуп квартир на территории всей России. Сейчас проект пилотируется в Тюмени и в Москве — отличные результаты. В следующем году мы планируем масштабироваться.

Совместный проект с «Самолет Лайф» --фактически взаимодействие жильца и управляющей компании в удобной, очень комфортной среде — также может масштабироваться на территории всей России. И за такими проектами будущее, когда компании будут способны правильно интегрировать бизнес, который находится рядом, в свою бизнес-модель. Чтобы помочь компании масштабироваться без линейного роста затрат, чтобы создавать ценность, сейчас основной тренд в девелопменте — оцифровка процессов, цифровизация и в каком-то будущем автоматизация как некий итог первых этапов. Мы проделали очень большую работу за последние полтора года года в продажах, в рекламе, оцифровав множество процессов, найдя определенные узкие места, и мы видим результаты. Просто для примера: допустим, в прошлом году цена была 80 тыс. руб. в среднем за метр, сейчас — 100 тыс. руб. за метр.

— Но это практически превращение девелоперской компании в холдинговую структуру — вы окружаете себя некими саплайерами, которые идут вместе с вами в этот бизнес, то есть вы не только строите конкретный объект, но и целую инфраструктуру, сопутствующие бизнесы, так?

В какой-то степени да, это так. Мы свои отношения исторически видим именно на базе партнерства — и как девелопер, и сейчас как дирижер платформы, которую мы хотим создать. Все наши девелоперские проекты — это партнерские проекты. И мы этим гордимся. Это большая, огромная работа. Нет ни одного девелопера в Московском регионе, кто так круто, как мы умеет выстраивать партнерские взаимоотношения. Все проекты, которые я перечислил, которые мы создали и создаем – на базе партнерства. И это очень правильная, на мой взгляд, устойчивая стратегия, когда ты не пытаешься строить огромный вертикальный интегрированный холдинг. Одна из наших ценностей — отсутствие каких-то тяжелых активов. Мы полноценный девелопер на рынке, который способен найти землю, понять, как она будет развиваться, сделать best use этой земли, договориться и установить правильные партнерские отношения с землевладельцем и, что самое главное, потом сохранить эти взаимоотношения. И в результате, создав ряд бизнесов рядом с девелопментом, в этой цепочке создания ценностей монетизировать каждый этап. И это то видение, которое нас драйвит внутри сейчас как команду, и то, как я вижу, девелопмент будет меняться.

— Как вы оцениваете сейчас спрос на жилье? Какие факторы оказывают на него влияние? И как вы боретесь за своего покупателя?

Мне не нравится, когда мы говорим «борьба за покупателя». Клиентоориентированность — слово избитое, да. Скорее дружелюбие, забота, человекоцентричность являются нашей доминантой, и я считаю, что для наших покупателей это очень ценно и важно. Мы строим постепенно тот образ бренда, который считаем сейчас на рынке правильным. Наша основная ценность для покупателя — мы предлагаем фактически продукт, аналогов которому на рынке, на наш взгляд, либо нет, либо мало, зависит от локации. Это кирпично-монолитные дома, все с отделкой. Есть садики, есть школы. Садики мы строим в первую очередь, школы начинаем строить тоже достаточно быстро — как правило, со второй. Это инфраструктура на первых этажах — магазины. По сути, мы привлекаем людей, которые действительно хотят как можно быстрее переехать в свою квартиру — для них это очень важно. И таких людей очень много в России.

— А какой бы совет дали тому, кто прямо сейчас задумывается о покупке квартиры? Покупать сейчас или подождать?

Этот вопрос мне задают очень часто, ответ на него очень простой: если вам сейчас нужна квартира, то вам ее стоит купить. Никогда не будет идеального момента для покупки квартиры, как никогда не будет идеального момента для обмена валюты. И здесь не вопрос, правильное вы приняли решение или неправильное, здесь вопрос вашей потребности. Понимаете, рынок девелопмента не тот, что был 10-12 лет назад, когда недвижимость за год могла дорожать на 60%, просто люди покупали, вкладывались. Он сейчас другой – это рынок потребителя, рынок конечных пользователей. Безусловно, инвесторы у нас есть, и в других проектах есть, они остаются, они тоже покупают, они тоже инвестируют. Кто-то перепродает, кто-то сдает, но если говорить про наше ядро аудитории — это люди, которые покупают для себя, это семейные люди. И для них самый подходящий момент — купить тогда, когда им нужно. Идеального времени не будет, поэтому мой совет — покупать.