Дмитрий Волков: Конкуренция на рынке новостроек будет расти, но и цены тоже

Автор: Дмитрий Волков,
управляющий директор Группы «Самолет»

2019 год в сфере недвижимости был насыщенным. Об изменениях в законодательстве - переходе отрасли на проектное финансирование и его влиянии на работу девелопера рассказывает управляющий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Проектное финансирование

Главным событием года для строительной отрасли стал переход на проектное финансирование. Реальный эффект от этого шага мы увидим только на горизонте полутора-двух лет, однако уже сейчас можно говорить о том, что новая модель работы девелопера стала более прозрачной и подразумевает большую защищенность покупателя. Вместе с тем, она же приводит к планомерному повышению стоимости жилья и ограничивает маркетинговую политику застройщика.

Многие девелоперы, в том числе Группа «Самолет», подготовились к нововведениям заранее, по-новому выстроив финансовую модель ведения бизнеса, и говорить о влиянии эскроу на работу застройщиков в моменте было бы преждевременно. Большая часть недвижимости - около 80% в Москве - достраивается по старой схеме. Объем недвижимости, который реализуется не по эскроу, будет вымываться с рынка еще 1,5-2 года. Ситуация будет меняться постепенно. Все больше проектов будут реализовываться по системе эскроу. Сегодня из восьми проектов Группы «Самолет» два возводятся с использованием эскроу-счетов – это вторая очередь ЖК «Остафьево» и ЖК «Алхимово». Их строительство началось после 1 июля. В 2020 году мы планируем вывести на рынок не менее трех жилых комплексов, которые будут реализованы в логике проектного финансирования. Один из них выйдет в продажу в ближайшие месяцы – это проект бизнес-класса «Новоданиловская 8» на территории «старой» Москвы.

Помимо проектного финансирования, мы рассматриваем и другие каналы привлечения инвестиций. Так, в 2019 году Группа «Самолет» объявила об успешном размещении облигаций. Привлеченные средства также будут направлены на дальнейшую реализацию стратегии роста и оптимизацию кредитного портфеля.

Изменение стоимости кв. м жилья

Уже сейчас мы наблюдаем тенденцию роста цен. Если говорить о массовом сегменте, то стоимость кв. м жилья выросла на 12-15% в зависимости от того, какой субрынок московского региона мы рассматриваем – Московскую область, Москву или Новую Москву. Мы постоянно работаем над улучшением продуктовых характеристик в проектах, строим инфраструктурные и социальные объекты, обустраиваем дворы и общественные пространства.

Вместе со строительной готовностью растет и цена: в среднем в проектах Группы она выросла на 18-20%. В ЖК «Остафьево», где существенно повысилась, в том числе, и транспортная доступность, были улучшены продуктовые характеристики объектов, стоимость кв. м увеличилась более чем на 30%. Так, например, в прошлом году возле возводимого нами жилого комплекса открылась станция МЦД, что естественным образом отразилось на стоимости проекта.

В будущем году мы прогнозируем дальнейший рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Мы ожидаем повышения стоимости максимум на 15-20% в Московской области, где объем предложения будет сокращаться. В Москве и Новой Москве рост будет скромнее - примерно на 10-15%, здесь объем предложения скорее будет увеличиваться, а разница в цене между проектами в столице и на ее новых территориях - постепенно сокращаться за счет того, что в Новой Москве продолжается работа по улучшению транспортной доступности, возводятся новые жилые комплексы, отвечающие современным запросам покупателей.

Объем жилья

Строительная отрасль будет меняться. Особенно - региональный рынок, где с введением эскроу массовый сегмент, на мой взгляд, практически потерял маржу. Одновременно можно отметить стремление к выходу на московский рынок региональных застройщиков, что усилит конкуренцию. Например, в 2019 г. на рынок вышла компания «Страна Девелопмент» (Тюмень). Ожидается также приход в столицу петербургской компании Legenda. «Талан» (Ижевск), «Принцип» (Екатеринбург) также присматриваются к московскому рынку, где возможности для заработка значительно шире. Думаю, что в ближайшие несколько лет в Москве будет очень сильная конкуренция за покупателя.

Вырастет объем застраиваемых площадей и в Новой Москве. Если говорить про московский регион в целом, то здесь объем предложения держится на уровне 7,5 млн кв. м, из них на Новую Москву приходится уже 1,4 млн кв. м, и эта цифра, по нашим прогнозам, будет продолжать расти. Всего за 2019 год мы вывели порядка 400 000 кв. м: новый проект «Алхимово» в Новой Москве, корпуса в «Большое Путилково», «Люберцы», «Остафьево», «Пригород Лесное», «Спутник».

Ипотечная ставка

Уровень спроса на жилье поддерживает снижающаяся с мая текущего года процентная ставка по ипотеке. Эта тенденция продолжится и в следующем году. Мы ожидаем, что в новом году ставка снизится еще на 1%. В структуре продаж Группы «Самолет» сделки с привлечением ипотечных кредитов составляют около 70%, что является сегодня средним показателем по рынку. Ожидаем, что с понижением ставки этот показатель еще немного увеличится.

Клиентам Группы «Самолет» доступны предложения от 20 банков, средняя ипотечная ставка по проектам компании в 2019 году - 8%. С некоторыми из банков мы реализуем партнерские проекты. Совместно со Сбербанком Группа «Самолет» упростила процесс согласования объекта недвижимости при получении клиентом ипотечного кредита. Совокупное время рассмотрения кредитной заявки, подписание договора долевого участия и кредитного договора теперь может составлять менее одного дня.

Покупатель

С изменением рынка меняется и покупатель. За последние несколько лет гонка по улучшению продуктовых характеристик среди ведущих застройщиков привела к тому, что покупатель стал достаточно требовательным. Уже не каждый готов платить низкую цену только за то, чтобы получить квадратные метры. С учетом установившейся низкой ипотечной ставки даже в доступном ценовом сегменте покупатели готовы доплатить за то, чтобы получить более комфортное жилье с соответствующим набором инфраструктуры и услуг в своем районе. Будущих собственников интересует место расположения жилого комплекса, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экология района, возможность приобрести квартиру с отделкой. От этих характеристик зависит ликвидность жилья в долгосрочной перспективе. Еще несколько лет назад мы первыми начали передавать 100% квартир с уже готовой отделкой по принципу «заезжай и живи», а сегодня – это безусловный стандарт на рынке массового жилья. Я убежден, что в ближайшие годы своего покупателя найдут «умные дома», в которых двери открываются с помощью отпечатка пальца или скана сетчатки глаза, а внутренней инфраструктурой квартиры управляет голосовой помощник. В массовом сегменте пока внедряются базовые системы: датчики света, контроль доступа, автоматический сбор данных со счетчиков. Например, в нашем квартале «Спутник» реализуется программа «Благополучный квартал», которая включает автоматическое распознавание номеров автомобиля на въезде в подземный паркинг и интеллектуальный круглосуточный видеомониторинг на территории объекта.

Итоги

Исходя из изменений прошедшего года, можно однозначно сказать, что на рынке строительства останутся только сильнейшие игроки, способные быстрее других адаптироваться к новым условиям, трансформировать свои бизнес-модели и повышать эффективность работы в отрасли, оставаясь в прибыли и при этом предлагая цену, по которой готов покупать недвижимость потенциальный покупатель. Если говорить про нас, то Группа «Самолет» запустила программу сотрудничества с землевладельцами. С момента ее старта мы привлекли три новых проекта общей площадью свыше 1 млн кв. м – в Солнечногорском районе, недалеко от станции метро «Румянцево», и в Мытищах – и завершаем переговоры по целому ряду новых перспективных объектов. В целом на сегодняшний день совокупный портфель проектов группы превышает 12 млн кв. м и продолжает расти.