Дмитрий Зиканов: Амбиций, которые измерялись бы масштабами, у нас нет

Рынок новостроек в прошлом году работал в необычных условиях. Но некоторым компаниям удалось извлечь из ситуации определенную выгоду и показать очень хорошие результаты. Одной из таких структур стала Tekta Group. По признанию генерального директора компании Дмитрия Зиканова, результат достигнут благодаря изменению стратегии и идеологии девелопера.

- В ушедшем 2020 году в отрасли отмечалось значительное падение количества новых проектов, вышедших на рынок. Вы, напротив, вывели несколько новых. Как вам это удалось?

Количество новых проектов, вышедших на рынок в 2020 году в Москве, на самом деле в целом не сильно меньше, чем в 2019 году, но по сути это волнообразный процесс – что-то перемещается из года в год по объективным причинам. В целом падения числа новых проектов в сегменте новостроек бизнес и премиум класса я не наблюдаю. Что касается нашей компании, то мы действовали в соответствии с нашими планами и стратегией. Мы успешно реализовывали наши текущие проекты, вывели на рынок проект Eniteo, ввели в эксплуатацию проект BigTime, а также прорабатывали предложения по новым площадкам.

- Среди причин снижения числа новых проектов называли проектное финансирование. Наверняка, вы уже работаете с ним. Как вы оцениваете механизм с точки зрения практика?

Мы считаем появление такого механизма благом для отрасли. Конечно, когда начиналась работа с эскроу счетами, многие в отрасли были очень скептически настроены. И я не исключение. Механизм воспринимался как дополнительная нагрузка на девелоперов. По факту оказалось следующее: в спокойном режиме этого может и не чувствуется, но в ситуации турбулентности, с которой мы столкнулись в 2020 году, он сыграл исключительно положительную роль. Ведь застройщик не зависит от колебаний спроса, у него гарантированное финансирование, а значит нет кассового разрыва. Конечно, если поступления на эскроу счета станут чуть меньше, то это повлияет на ставку. Но никаких вопросов с финансированием строительства при этом нет. Поэтому в этой части мы вообще не заметили проседания спроса весной и в начале лета прошлого года.

- То есть банковские ставки вас устраивают?

Сегодня в целом мы не видим проблем с размером ставки. Наш основной партнер — Сбербанк. Мы работаем и с банком ДОМ.РФ. Компания воспринимается банками как надежный партнер, мы получаем хорошие рыночные условия.

- Tekta Group заняла 11-е место по объему реализации в Москве, да и другие финансовые показатели впечатляют. Как вам удалось этого достичь?

Для компании 2020 год в некотором смысле вообще стал историческим. Подобных результатов мы не демонстрировали за все время существования девелопера. Мы подписали договоров по всем видам недвижимости примерно на 30 млрд рублей. Это очень хороший результат. Впрочем, это был наш целевой показатель. Кроме того, мы вывели на рынок новые проекты.

На сегодняшний день у нас кредитный лимит порядка 55 млрд рублей только у Сбербанка по совокупности проектов.

Говоря о наших достижениях в 2020 году, стоит напомнить, что чуть более года назад мы поменяли стратегию компании. И сегодняшние показатели – отчасти результат ее внедрения, например, того, что Tekta стала работать в Москве, а не в области. Мы ушли от идеи вертикально интегрированной строительной компании. Конечно, проекты, которые были начаты в соответствии с прежней стратегией, будут доделаны. Но новые проекты мы выводим уже в большей степени как инвестиционно-девелоперская компания, отдавая многие процессы на аутсорсинг. Сегодняшняя Tekta сильно отличается от той, которая была раньше, прежде всего по подходам, по идеологии. Например, мы собрали совершенно новый коммерческий департамент год назад, который проявил себя крайне эффективно.

- Каковы ваши амбиции на московском рынке на ближайшие годы?

Мы не формулируем для себя цели в стиле "быстрее, выше, сильнее". Амбиций, которые измерялись бы масштабами, у нас нет. Мы хотим быть известны на рынке как люди, которые делают классные проекты – это наша цель. Классные с точки зрения идеологии, качества, репутации. Мы хотим получать положительную обратную связь по нашим реализованным объектам. Это цель с точки зрения профессиональных компетенций: если у нас хорошая репутация, значит наша компетентность крайне высока.

Что касается объемов, мы, конечно, планируем их наращивать, но на текущий момент, это лимитировано не нашими желаниями. Сейчас мы активно работаем над тем, чтобы найти новые, подходящие стратегии компании площадки, и такие предложения на рынке есть.

- Расскажите пожалуйста про ваши новые проекты. В конце декабря 2020 года вы анонсировали новый проект Ever, а также вторую очередь проекта NOW. Каковы их особенности?

Площадки под эти проекты были приобретены уже в соответствии с новой стратегией компании. Проект бизнес-класса Ever отличается от всего того, что мы делали раньше в части архитектурных решений и внимания к ним. Этот проект предусматривает строительство шести башен высотой 120 метров на едином стилобате. Также проект предполагает идею создания нетривиального дворового пространства, которое концептуально делает попытку переместить человека за пределы города, в совершенно иную атмосферу. Это делается за счет создания рельефного ландшафта, дизайна отдельных пространств, например, в нем есть часть территории, которая повторяет дикий лес.

Мы отталкивались от идеи того, чем вообще люди могут заниматься во дворе. Речь не только о мамочках с колясками — мы хотим сделать так, чтобы у всех категорий жителей появилось желание провести время во дворе, ведь это сейчас редкость. Под общественное пространство в проекте отводится 2,5-3 га. Это требует от нас реализации массы интересных идей. Сейчас проект готов, он находится в высокой стадии проработки.

Рядом на нашем участке мы будем строить образовательный кластер, в состав которого войдут школа и детсад. В целом получится довольно масштабный комплекс с хорошей локацией и в хорошем качестве. Например, для отделки общественных зон будут привлекаться талантливые отечественные дизайнеры. Продажи в комплексе мы планируем начать в 1 квартале этого года. Подрядчик выйдет на площадку 1 марта. В целом, это будет наш самый крупный проект. Хотя проект NOW в Нагатинской пойме тоже достаточно большой: две очереди проекта — это более 177 тыс кв.м с собственной природной набережной.

Как и любая компания, мы конечно же настроены на прибыль, просто у нас своя, определенная модель на рынке. Нам интересно сделать большой проект в несколько очередей, но это не самоцель. Главное, чтобы вход в него и дальнейшие шаги экономически позволили это реализовать.

- Какие еще проекты компания планирует запускать в 2021 году?

Пока про запуск новых проектов говорить рано. Дистанция от входа в проект до его вывода на рынок бывает довольно маленькой, а бывает и длительной. Найти участки под застройку с точки зрения реализации нашей экономической модели – не простая задача. В Москве это еще и вопрос градостроительных документов, которые далеко не всегда готовы у собственника земли. В Москве сегодня все свободные участки так или иначе являются бывшими промышленными территориями, освобожденными в той или иной степени, «пустой» земли в Москве нет. А ее проработка сильно влияет на последующую экономику проекта и конечный ценник.

- Кстати, в 2020 году отмечался значительный рост цен на новостройки в Москве. Как вы считаете, продолжиться ли он в 2021 году? Чем его можно компенсировать или сдержать?

Спрос определяет предложение. В данном случае спрос был подогрет льготной ипотекой с господдержкой под 6,5%. Цены выросли в новостройках бизнес-класса примерно на 15%. Это больше, чем ожидалось, примерно на 8%. Что стало неожиданностью? Темп роста, но не сам его факт, ведь цены постоянно понемногу растут.

Да, рост спроса был не плавным. Он то замедлялся, то разогревался на данных по продлению программы льготной ипотеки. Просто те, кто рассчитывал на покупку, сделали это быстрее. Конечно, такое поведение покупателей не может быть долгосрочным, и, если где-то прибавилось, значит где-то убавится, то есть в будущие периоды мы будем наблюдать снижение спроса, а точнее его выход на привычный плановый уровень, заложенный в бизнес-модели девелоперов. Но это не повлечет снижения цен совершенно точно.

Продолжится ли рост цен? Безусловно. Как минимум потому, что себестоимость строительства растет. Но можно утверждать, что цены на новостройки в ближайшей перспективе будут расти без скачков.

Что касается объемов строительства, то драматических отклонений здесь мы тоже не ждем. Москва в этом смысле крайне устойчива. Столица будет последним местом, где теоретически могут упасть объемы ввода жилья, ведь сюда стекается довольно большая часть платежеспособного и инвестиционного спроса.

- В ваших проектах много ипотечных покупателей? Им важна льготная программа?

Процент довольно большой. В некоторые месяцы доходило до 80% сделок с ипотекой. Например, когда программа льготного ипотечного кредитования только начинала работать.

Что касается самой программы, то я могу сказать, что она сыграла заметную роль на рынке. Это было "окно", через которое государство помогает отрасли, это ресурс. Идея ее продления в некоторых регионах мне представляется неоднозначной: получается, что стройкомплексу какого-то региона помощь нужна, а соседям – нет.

Мысль продлить ипотечную программу мне кажется более интересной, но истина как всегда где-то посередине. Ведь это аномальная льгота, для которой у страны должны быть некие экономические возможности, поскольку нагрузка для бюджета очень велика, ведь ставка должна субсидироваться из определенного источника.

Что касается оттока спроса после завершения программы, то некое падение конечно же будет. Оценить его в процентах довольно сложно, факторов слишком много. В целом могу сказать, что 2021 год по спросу суммарно будет на уровне прошлого года или немногим меньше. Никаких драматических колебаний я не предвижу, во всяком случае, в Москве.

- Тогда вернемся к Москве. Как вы оцениваете решение столичных властей по изменениям в расчете платы за ВРИ? На сколько это на ваш взгляд повлияет на цены на жилье?

Никто пока не понимает, как это решение будет влиять на ценник на практике. Но удешевлению жилья оно, конечно, не способствует.

Что касается самого решения, то оно понятно с точки зрения мотива, такие подходы уже применялись и раньше. С точки зрения попытки рассредоточить занятость из центра на периферию решение объективно здравое. Как это будет в итоге реализовано, говорить сложно. Но те, кто купил площадки, вынуждены будут пересмотреть экономику своих проектов. Сейчас, когда правила определены, видимо они повлекут за собой изменения в ценообразовании площадок под строительство, в том числе. То есть решение повлечет за собой изменение экономической модели тем или иным образом. Однозначного решения этой ситуации нет. Надо смотреть на конкретную площадку.

- Как на ваш взгляд должна выглядеть Москва в будущем? Какую роль в этом играют девелоперы?

Город определяет свою застройку. У него основополагающая регулирующая функция с точки зрения контекста территорий. Что касается архитектуры, то практически любая стилистика допустима в том или ином месте, где она уместна – моносреды у нас почти нет.

Что касается объемов, этажности и плотности застройки, то они являются следствием экономики проектов. Москва – мегаполис и его плотность будет расти. Это объективная реальность. Квартирографию же диктует спрос.