Олег Репченко: Рынок постепенно сам изживет долевое строительство
«214-ФЗ – это огромная ошибка, которая когда-то была допущена», - заявил зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин на форуме Urban Space 2016. Ошибки, естественно, надо исправлять, а так как эффективно реформировать закон о долевом строительстве невозможно в силу порочности самой идеи «долевки», правительство Московской области собирается лоббировать ее полный запрет. «Индикаторы рынка недвижимости» согласны с опасениями чиновников, но считают, что запрещать ничего не надо – долевое строительство, выгодное покупателям лишь при условии постоянного и значительного роста цен на жилье, постепенно исчезнет и без участия властей.
Компенсационный фонд – не панацея
Основные положения модернизированного закона о долевом строительстве (214-ФЗ) вступят в силу с начала 2017 г., однако подмосковное правительство в обозримом будущем не ждет позитивных изменений в плане защиты прав граждан-соинвесторов.
«Все механизмы защиты (дольщиков – прим. ред.) – СРО, страхование – фикция, это медицинский факт. И я боюсь, что переход на модернизированный 214-ФЗ абсолютно ничего не даст», - отметил Герман Елянюшкин, выступая на форуме Urban Space 15 ноября.
Как подчеркнул чиновник, эффективность работы государственного компенсационного фонда, из которого должна будет финансироваться достройка проблемных объектов, можно будет проверить лишь лет через восемь. «Почему? Во-первых, защиту получат граждане, которые будут покупать (жилье – прим. ред.) с 1 января 2017 г. Строительный цикл – три года. То есть три года деньги будут крутиться. Старых покупателей мы по новому закону защитить не можем. Что произойдёт через три года? Допустим, наступил страховой случай, появился проблемный объект. Каким образом у юридического лица забрать эту собственность? Законодательство ответ дает простой – в судебном порядке, это пять лет. Если не запустить уже сейчас изменение законодательства по внесудебному изъятию проблемных объектов, у нас обманутые дольщики как были, так и будут», - уверен Елянюшкин.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в свою очередь заверил, что, согласно разработанному его ведомством законопроекту о компенсационном фонде, срок признания застройщиков банкротами предполагается существенно сократить. «Прописывая технологию фонда, мы влазим в закон о банкротстве, наделяя фонд правом арбитражного управляющего, убирая процедуру наблюдения, а сразу переходя к процедуре конкурсного управления. Это минус полтора года. С учетом внесенного изменения в параграф 7 закона о банкротстве мы в моменте убираем объект из конкурсной массы», - рассказал Стасишин на форуме.
Однако даже если законопроект будет принят в предложенном Минстроем виде, чего никто не гарантирует, ответственность компенсационного фонда не будет распространяться на новостройки, где продажи откроются до 1 января 2017 г. То есть на все существующие объекты. При этом только в Подмосковье строится около 27 млн кв. м жилой недвижимости, рассчитанной примерно на 1,2 млн человек – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: за 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет». В Москве, по словам руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, с привлечением денежных средств граждан возводится 503 дома, квартиры в 466 из них (общей площадью 16,4 млн кв. м) продаются по ДДУ.
Впрочем, главная проблема 214-ФЗ не в спорной эффективности отдельных поправок, а в порочности самой схемы долевого строительства, при которой большую часть рисков несут не застройщики, а граждане, покупающие у них квартиры, считает Герман Елянюшкин. Из-за того, что компании вкладывают в стройку лишь небольшую часть собственных средств, они не всегда считают нужным ориентироваться даже на такой ключевой для любого другого бизнеса фактор, как емкость платежеспособного спроса, посетовал чиновник. В результате количество жилья в Подмосковье существенно превышает число покупателей: на 450 000 строящихся квартир в продаже в августе приходилось всего 165 000 ДДУ, рассказывал Елянюшкин на конференции «Коммерсанта» в конце лета.
«Вся структура рынка показывает, что 70-80% средств в долевом строительстве – это деньги граждан. И как только прерывается платёжеспособный спрос, этот рынок не спасет никто – ни Общество взаимного страхования, ни вновь создаваемый фонд. Конечно, надо понимать, что с долевым строительством нужно заканчивать», - подчеркнул вице-премьер правительства Московской области, напомнив, каких неимоверных усилий стоит санация даже одного крупного девелопера – «СУ-155». А если подобных банкротов случится несколько?
Аналогичного мнения, хоть и не в столько категоричной форме, придерживаются и московские власти. Компенсационный фонд, напомним, будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от стоимости договора долевого участия. «Достаточно это или нет - покажет время. В принципе, 1% при здоровой экономике - это нормальная ставка. Но если происходит какой-то экономический спад и в него попадет три-четыре крупных компании, то этих денег будет уже недостаточно», - заявил Константин Тимофеев в одном из недавних интервью.
Правительство Московской области «обязательно» собирается работать в направлении отмены 214-ФЗ и, соответственно, запрещения схемы долевого строительства, сообщил Елянюшкин. По его мнению, для перехода на продажу только готового жилья после объявления о таком решении потребуется переходный период примерно в два-три года.
«В свое время 214-ФЗ, нужно отдать закону должное, сыграл очень существенную роль в плане повышения доступности жилья. Но сейчас жилье доступно (в Московской области - прим. ред.). От того, что застройщики будут продавать готовые квартиры, стоимость жилья не измениться. У нас уже стабильно сложился рынок покупателя», - подчеркнул чиновник. (См. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков».)
Невыгодная «долевка»
IRN.RU неоднократно указывало на неэффективность страхования в долевом строительстве – см. «Госфонд для защиты дольщиков лишит покупателей страха перед новостройками», «Компенсационный фонд для застройщиков: обманутых дольщиков станет больше, а не меньше». Однако в законодательном запрете этой схемы финансирования стройки нет необходимости – она отомрет сама в силу структурных изменений рынка недвижимости, считает руководитель аналитического цента IRN.RU Олег Репченко.
«Долевое строительство имело смысл на дефицитном рынке, в эпоху высоких темпов роста цен на жилье, когда людям было выгодно покупать квартиры на ранней стадии строительства, чтобы не переплачивать потом втридорога за готовые метры. А сейчас, когда цены не растут, покупателям совершенно незачем брать на себя риски недостроя. Целесообразнее положить деньги в банк и, с учетом процентов по вкладу, через пару лет позволить себе не только готовое, но и более просторное жилье», - отмечает эксперт.
С экономической точки зрения вложение средств на этапе строительства оправданно, если прирост стоимости жилья за время возведения дома значительно превышает доход, который принесет за тот же период депозит в государственном банке (это самый простой и низкорисковый инвестиционный инструмент). В настоящее время банки снизили проценты по вкладам, но все равно крупный депозит в Сбербанке или ВТБ24 даст примерно 6,5-8,5% в год. Таким образом, чтобы овчинка стоила выделки, средняя стоимость метра на рынке за два-три года должна увеличиться процентов на 20-30%, что вряд ли возможно в нынешних экономических условиях.
В предыдущие годы раскупать жилье на этапе котлована людей побуждало и отсутствие выбора – нераспроданные квартиры в готовых новостройках были редкостью. Однако в последние годы на фоне дефицита покупателей и их нежелания приобретать «виртуальные» метры в кризис объем жилья в уже сданных проектах растет. Если год-два назад к моменту ввода дома в эксплуатацию у застройщика оставалось примерно 10-15% квартир, то сейчас этот показатель может достигать 30 и более процентов. И в ближайшие годы доля готового жилья в новостройках московского региона будет только увеличиваться, потому что предложение огромно, а спрос ограничен. (См. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».)
Конечно, есть люди, которые хотят приобрести совершенно конкретную квартиру в определенном проекте. Для таких граждан на Западе существует «предпродажи», договоры бронирования и тому подобные схемы, по которым покупатель вносит небольшой первоначальный взнос на этапе строительства, а оставшуюся часть суммы - после ввода дома. Или оплачивает жилье поэтапно: скажем, 10% на этапе котлована, 10% - после возведения второго этажа и т.п. Отечественный рынок тоже движется в этом направлении: еще несколько лет назад мало кто из застройщиков предлагал даже короткие рассрочки, а сейчас появились программы, рассчитанные на несколько лет – см. «Не только ипотека: главные инструменты покупки квартиры в новостройках».
«Рынок постепенно сам изживет долевое строительство. На ранних стадиях строительства больше не раскупается 100% квартир. Поэтому застройщикам приходится искать иные способы финансирования стройки – увеличивать долю собственных средств, привлекать партнеров, договариваться о банковских кредитах. А продажи смещаются на более поздний период. Появляются проекты, где продажу стартуют на завершающих этапах строительства или даже после ввода в эксплуатацию. Поэтому запрещать ничего не нужно. Резкое изменение основных правил игры - это шок для бизнеса. Жизнь сама делает «долевку» нецелесообразной», - резюмирует Олег Репченко.