Квартира погасит долг. Как будет работать предложенный ЦБ механизм
Центробанк предложил списывать долги по ипотеке после изъятия залогового жилья. С такой рекомендацией регулятор обратился к банкам. Будет ли механизм работать? Подробности темы — у Яны Лубниной и Елены Ивановой.
По закону единственное жилье у гражданина изымать нельзя. Но если эту квартиру взяли в ипотеку — можно. Так и поступают банки с недобросовестными заемщиками. Чаще всего это многодетные семьи или люди, которые купили жилье перед кризисом. Кредитор берет квартиру в залог и продает на торгах с большим дисконтом — до 20%. Иногда и этого не хватает, чтобы расплатиться с банком. В итоге человек вынужден не только искать съемное жилье, но и думать, как вернуть долг в сотни тысяч рублей, описывает ситуацию управляющий партнер агентства Dream Realty Надежда Телеш: «Проблемные заемщики могут дотянуть до момента, когда им уже неоднократно присылали оповещения о том, что у них есть просрочки, что квартира будет выставлена на торги, даже если там будут прописаны несовершеннолетние дети. Но это никак не скажется на том, будет изъята квартира из оборота этих жильцов или нет.
Дается срок физического освобождения квартиры. А дальше судебные приставы придут и скажут: “Освобождайте квартиру”».
С новой рекомендацией Центробанка нагрузка на таких людей снизится. Но прислушаются ли к регулятору банки? Рынок ипотеки поделен между крупными игроками с госучастием, и они, скорее всего, новые условия примут. Большим ли будет убыток? По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», сейчас менее 2% квартир изымают из-за долгов по ипотеке. Кроме того, большинство жилищных кредитов застрахованы. Самим банкам выгоднее продолжать получать платеж, чем брать жилье в залог, отметил директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «Изъятие недвижимости — очень муторный процесс. Выписка, физическое освобождение, принятие на балансы и последующая продажа — на этом банк теряет. И поэтому когда заемщик не может исполнять обязательства по кредитному договору, банк идет ему навстречу — дает кредитные каникулы, всякие уступки».
С другой стороны, не станут ли заемщики менее ответственными? В случае, когда ипотечная квартира у человека единственная, об этом говорить не приходится. Но рекомендацию регулятора могут использовать мошенники. Например, взять заведомо невозвратную ипотеку, а перед этим искусственно завысить оценочную стоимость квартиры. Как работает эта схема, «Ъ FM» рассказала консультант по рынку кредитования Наталья Россошанская: «Есть в оценочной компании в моменте немного примеров для сравнения, то это тоже можно сформировать. Например, на ресурсах, которые занимаются продажей недвижимости с разных IP-адресов можно разместить несколько предложений на аналогичные квартиры, указать завышенную стоимость, и оценочная компания будет находить эти предложения, сравнивая этот объект с другими».
Впрочем, тщательный анализ заемщиков позволит избежать таких ситуаций. Главная цель — облегчить жизнь ипотечникам. Однако новые рекомендации регулятора могут повлечь за собой неожиданные и не всегда позитивные последствия. Если банки не смогут требовать долг после продажи квартиры, они будут менять стартовые условия ипотеки, предполагает адвокат Константин Лопушанский: «Эксперты будут стараться оценить квартиру по минимальной стоимости. Суммы первичного взноса будет увеличены.
И все это будет сделано для того, чтобы в последующем можно было, продав квартиру, полностью закрыть тот долг, который образовался на момент обращения взыскания».
Сначала ипотечные каникулы, теперь списание долга после изъятия квартиры: власти всеми силами стараются смягчить условия и сделать жилищные кредиты более привлекательными для граждан.
Центробанк дал некоторые разъяснения по поводу возможного списания долгов по ипотеке при изъятии залогового жилья. Во-первых, это коснется случаев, когда банки уже получили выплаты от страховщика. Во-вторых, речь не идет об автоматическом прощении долгов. Кредитным организациям следует анализировать жизненную ситуацию заемщика, и если она тяжелая — списывать обязательства.
В апреле средний размер ипотечных кредитов в России стал рекордно большим. По данным бюро кредитных историй Equifax, он превысил 2,5 млн руб.