«Должен быть очень выверенный баланс спроса и предложения»
Программа льготной ипотеки в России может быть продлена. Пока она действует до 1 июля будущего года, но и Минстрой, и игроки рынка, и покупатели уже оценили преимущества льготной ставки в 6, 5%. Не грозит ли это появлением на рынке «ипотечного пузыря»? И каких темпов может достичь возведение нового жилья в России, если повышенный спрос на него сохранится? Об этом ведущий “Ъ FM” Марат Кашин побеседовал с заместителем министра строительства и ЖКХ Никитой Стасишиным и директором по продажам компании Capital Group Оксаной Дивеевой.
- Понятно, что покупателям все происходящее очень нравится. Что думают об этом власти и девелоперы, насколько реальность действительно оправдала ожидания?
Никита Стасишин: У нас есть несколько показателей, которые характеризуют эффективность конкретной меры. Первый — это объем планируемого ввода жилья по итогам 2020 года. Он может быть приблизительно на том же уровне, что и показатели прошлого года. Это означает, что у нас не увеличились сроки реализации проектов, то есть у нас не появились и не появятся из-за пандемии, из-за снижения доходов и из-за всего, что связано с коронавирусом, новые обманутые дольщики. Второй показатель — это объем проектов, которые за последние месяцы пришли в стройку, по скольким проектам открылись новые адреса, как уверенно застройщики идут и начинают новые проекты, то есть это заделы на будущее. И третий — это количественный показатель объема продаваемого жилья с проникновением ипотеки, сегодня он уже больше 70%. И никакого «пузыря», увеличения долговой нагрузки мы здесь не видим, ни мы, ни банки, а мы находимся в полном контакте с Центральным банком, не фиксируем. Спасибо Центральному банку за такое регулирование и лично Эльвире Сахипзадовне за то, что такая поддержка была и в рамках этой программы продолжается.
Есть еще один очень интересный факт. По итогам уже практически полутора лет с перехода на новый механизм привлечения средств граждан — это использование счетов эскроу — у нас сегодня больше половины всего строящегося жилья строится с использованием эскроу, и эффективная ставка стремится к уровню меньше ключевой точно. Это все из-за скорости продаж, поэтому здесь, мне кажется, это лучшая антикризисная мера в нашей отрасли, которая действительно показала в моменте, в перспективе свой эффект и будет показывать дальше.
- Оксана, почему введение этой ставки было так важно для застройщиков? Какие текущие проблемы это позволило решить?
Оксана Дивеева: Важно было стимулировать спрос. Два месяца некоторые люди, скажем так, думали активно о здоровье, и в какой-то момент накопился спрос за эти два месяца, и в июне был огромный скачок и перевыполнение всех планов по продажам, в 2-3 раза. Льготная ипотека очень сильно помогала принять решение, сроки у клиентов сократились в 2 раза. Конечно, мы очень сильно ждем, что льготная ипотека будет минимум на два-три года продлена, для того чтобы закладывать такие темпы продаж в будущем. Растет строительная отрасль — это и рабочие места, и, соответственно, более качественная жизнь покупателей. Поэтому мы ратуем за продление на больший срок, чем до июня, чтобы вводить на рынок новые и новые проекты.
- Никита Евгеньевич, я знаю, что вы тоже предлагаете продлить программу льготной ипотеки и после 1 июля будущего года. Как я понимаю, речь идет о том, что нужно вывести 1 млрд кв. м. жилья к 2030 году. Можно ли сейчас как-то примерно прикинуть, сколько нужно строить в год и как долго продлевать льготы, чтобы такие темпы сохранять?
Никита Стасишин: Здесь должен быть очень выверенный баланс спроса и предложения. На программу льготной ипотеки из федерального бюджета тратятся рекордно минимальные деньги по одной простой причине: в связи с такой мягкой политикой Центрального банка, когда ключевая ставка составляет 4,25%, действительно, эффект через налоги, через дивиденды, доходы колоссальный. Но если мы хотим сохранить доступность того жилья, которое будет строиться, особенно в тех регионах, где достаточно большой запрос на увеличение предложения, где необходимо увеличивать предложение, чтобы сохранить стоимость квадратного метра конкурентоспособной, мы ни в коем случае не говорим об ограничении, но мы говорим о точечной донастройке такой программы в будущем, чтобы она по-настоящему давала возможность улучшать свои жилищные условия гражданам. Чтобы они могли это делать, помимо продления ипотеки до того момента, пока она необходима, конечно, у нас должны расти доходы населения. Потому что все равно цена квадратного метра тем или иным темпом будет потихонечку увеличиваться, как минимум в связи с инфляцией и инвестиционной доходностью, которая есть у людей, которые покупают квартиры на этапе стройки.
Что касается предложения, для того чтобы выйти на показатель 120 млн кв. м. к 2030 году, если сегодня строится многоквартирных домов порядка 98 млн кв. м., с учетом этого года, то в течение двух лет мы должны нарастить объем, находящийся в стройке по всей стране, как минимум процентов на 20-30 больше. Для этого необходимо стимулировать застройщиков, чтобы они могли быть уверенными в том, что в перспективе двух-трех лет начатые проекты будут эффективно продаваться. С учетом того, что сегодня все продажи идут с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, эффективность наступает, когда на этапе стройки минимум 70% продается, и эскроу-счета наполняются, особенно в регионах, где не такая большая рентабельность, как в столичных городах, и она не превышает 20%.
Поэтому параллельно с субсидированной ипотекой и программой мы сейчас запускаем программу по субсидированию низкомаржинальных проектов в регионе, чтобы они выходили на рынок и была здоровая конкуренция, которая приведет к тому, что цена будет честной, правильной, адекватной, соответствовать качеству того жилья, которое строится сегодня. Плюс мы занимаемся вопросом, связанным с развитием ипотечного кредитования на индивидуальное жилищное строительство — это тоже большой сегмент. Национальная цель — 120 млн кв. м., и, действительно, это чуть больше 1 млрд кв. м накопительным итогом за 10 лет. Такой объем складывается за счет многоквартирных домов, индивидуального жилищного строительства и увеличения доли покупки на этапе стройки квартир с использованием ипотечных кредитов.
- Оксана, что касается новой льготной программы, стали ли покупать жилье больше или дороже в связи с введением этой льготной ставки? Как изменились предпочтения покупателей?
Оксана Дивеева: Льготная ипотека — это часть нашего портфеля, и, конечно, здесь очень интересно посмотреть, как увеличат сумму бюджета этой льготной ипотеки. Но даже по тем объектам, которые у нас представлены в бизнес, эконом-, комфорт-классах,мы наблюдаем увеличение количества сделок до 10%. В целом я даже могу сказать, это отразилось и на объектах бизнес-класса, количество сделок даже не по льготной ипотеке увеличилось. Ипотеку стало брать проще, и это стимулировало в принципе людей брать ее.
- Никита Евгеньевич, вы благодарили Центробанк за поддержку и говорили, что обязательно должны расти доходы населения. Но мы знаем, что Эльвира Набиуллина высказалась о том, что все хорошее надо все-таки вовремя заканчивать, или на ипотечном рынке вырастет «пузырь», страну накроет жестким кризисом неплатежей, и вообще недвижимость станет недоступной для большинства россиян.
Никита Стасишин: Должен быть очень правильно сформирован баланс спроса и предложения. Сегодня никакого «пузыря» нет. Платежная дисциплина позволяет обслуживать ипотечные кредиты в том процентном соотношении, в котором они сегодня есть. Как Минстрой, мы работаем над тем, чтобы увеличить объем предложения на рынке, но также находимся в абсолютно конструктивном диалоге с Центральным банком и с нашими коллегами из профильных ведомств, которые отвечают за экономику, финансы и доходы населения. Прогнозируем, что будет в перспективе возможность, которая позволит быть уверенными застройщикам, открывать новые площадки. Мы буквально в конце недели под руководством нашего вице-премьера Марата Шакирзяновича Хуснуллина как раз анализировали все программы жилищного строительства в регионах, все меры поддержки. И сегодня мы можем сказать, что каждый регион четко понимает свои площадки, точно знает узкие места, они в первую очередь связаны с обеспечением инженерной инфраструктуры, и понимает, какое еще количество жителей региона может получить и участвовать в той или иной программе льготного кредитования, либо вообще взять ипотеку. Пока программа действует до 1 июня 2021 года, и наша задача в регионах — не московском, не в Санкт-Петербурге, а в других — обеспечить вместе с главами регионов увеличение объемов жилищного строительства, чтобы большее количество семей могло улучшить свои жилищные условия, в том числе с помощью льготных программ ипотеки, потому что это не единственная льготная программа.
- Никита Евгеньевич, считаете ли вы правильным решение не распространять действие льготной ипотеки на готовое жилье? Сейчас этот рынок явно уступает рынку нового жилья, он стагнирует. Продать не новую квартиру очень сложно. По сути, искусственно созданы неравные условия для рынка старого и нового жилья. Правильно ли это?
Никита Стасишин: Мы, как Минстрой, отвечаем за стимулирование и поддержку строительной отрасли. Все меры поддержки, которые сегодня есть, направлены на совершенствование, поддержку строительной отрасли, которая на рубль приносит по всем ОКВЭД 16 коп. налога во все бюджеты. Поэтому мы даже не рассматриваем вопрос распространения наших мер поддержки на любые другие рынки, не связанные с прямой поддержкой застройщика.
Оксана Дивеева: Я еще раз хочу в поддержку льготной ипотеки озвучить цифры: в рамках всех сделок, которые у нас происходят в сегменте бизнес-класса по ипотеке, 74% — это сделки с льготной ипотекой. Это огромные цифры.