ЦБ раскрыл долю ипотечников, отдающих на кредиты больше половины дохода
Во втором квартале 2023 года 71,7% от объема выданной ипотеки пришлось на российских заемщиков, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода, рассказала РБК директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
По ее словам, в ипотечном портфеле доля ссуд таким клиентам уже составляет 60,8%. Речь идет об ипотеке на первичном и на вторичном рынке, выданной клиентам с показателем долговой нагрузки (ПДН, соотношение платежей по кредиту к ежемесячному доходу) выше 50%. Банк России ранее не раскрывал эту статистику, а приводил данные только по доле сверхзакредитованных заемщиков с ПДН выше 80%.
За апрель—июнь российские банки одобрили физическим лицам ипотеку на 1,18 трлн руб., а объем ипотечного портфеля по итогам квартала достиг 15,65 трлн руб., следует из статистики регулятора (.pdf). Таким образом, только за второй квартал заемщики, отдающие на кредиты уже больше половины дохода, взяли ипотеку на 843,2 млрд руб. На 1 июля их обязательства перед банками по кредитам на жилье составляли 9,52 трлн руб.
Банк России наблюдает в ипотеке даже большее снижение качества выдаваемых ссуд, чем в сегменте необеспеченных кредитов, констатирует Данилова.
«В ипотеке у нас выдачи с ПДН 80+ (выдачи клиентам, отдающим по кредитам свыше 80% своего дохода. — РБК) превысили 40% во втором квартале. К сожалению, не всегда банки используют официальные доходы заемщика при расчете ПДН. Полных данных за третий квартал нет, но вряд ли мы там увидим снижение доли выдач закредитованным гражданам, потому что в целом в августе были рекордные темпы роста выдач. И наверняка это достигалось в том числе за счет более свободных стандартов кредитования», — говорит директор департамента ЦБ.
По данным Банка России, за восемь месяцев 2023 года ипотечное кредитование выросло на 18,5%, что немногим ниже результата за весь прошлый год (.pdf). Регулятор называет такую динамику «перегревом рынка», он последовательно ужесточал требования по выдаче ипотеки для банков. Для кредиторов уже действуют повышенные надбавки по ссудам с низким первоначальным взносом, с 1 октября они повторно увеличатся, а для некоторых сегментов станут заградительными.
Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина допускала внедрение прямых количественных ограничений на выдачу ипотечных кредитов — так называемых макропруденциальных лимитов (МПЛ). Пока у ЦБ нет такого права, для этого необходимы законодательные изменения.
Получается ли охлаждать рынок ипотеки
Фактор риска в ипотеке, на который ранее указывал ЦБ и который только возрастает, — увеличивающийся разрыв цен на недвижимость на первичном и вторичном рынке, говорит Данилова.
«Значительная часть рынка приходится на альтернативные сделки, когда человек продает свою квартиру на вторичном рынке и покупает жилье в новостройке. Если существует такой большой разрыв цен, то это сдерживает улучшение жилищных условий. Сейчас можно ожидать, что сокращения этого разрыва, видимо, не будет происходить, потому что на вторичном рынке ипотека будет в большей степени замедляться на фоне высоких ставок», — говорит она. По оценке «Домклик», сделанной в июне этого года, квадратный метр жилья на первичном рынке в России стоит в среднем на 40,7% дороже, чем на вторичном.
Банк России трижды за этот год поднял ключевую ставку — на 1 п.п. в июле, на 3,5 п.п. в августе и на 1 п.п. в сентябре до текущих 13%. На этом фоне кредитные организации ухудшали условия по рыночным ипотечным программам, и доля льготной ипотеки, в основном ориентированной на первичный рынок, возрастала в выдачах.
«Но все-таки мы пока не считаем, что у нас есть пузырь в ипотеке. Мы, наоборот, наши меры используем, чтобы его предотвратить», — констатирует Данилова. Она напоминает, что проникновение ипотеки в России пока невысокое: кредиты на жилье есть у 10 млн человек, или 13% работающего населения, а доля просроченной ипотеки составляет всего 0,6% портфеля.
«Единственное — мы всегда говорим о том, что не нужно форсировать этот спрос, расширять кредитование за счет уже высокозакредитованных людей», — заключила глава департамента финстабильности ЦБ.