Доля ипотеки растет и будет расти

Портал «ТТ Финанс» совместно с «Фонтанка.ру» провел ставший уже традиционным круглый стол «Актуальные тенденции рынка ипотеки и недвижимости - 2023», где встретились и обсудили насущные проблемы ипотечного рынка представители банков и стройиндустрии.

Как признали участники стола, итоги минувшего года во многом оказались лучше ожиданий. «В 2022 году мы показали второй результат по выдачам за всю историю присутствия банка на ипотечном рынке. По стране выдано 208 тысяч жилищных кредитов на сумму более 964 млрд. рублей, а ипотечный портфель на 1 января превысил 3 трлн рублей, прирастив 16%.

Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области − более 15 тысяч кредитов на 91,5 млрд рублей. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн рублей, увеличившись за год на 30%. «Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд рублей, «Ипотека с господдержкой-2022» и «Семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли», – отметила Вера Тучкова. – «В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «Семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж».

В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от Правительства в этом году.

Безусловно, ипотечный рынок входил в 2022 год на повышенных ожиданиях, которые далее пришлось корректировать. Впрочем, многие нишевые продукты только начинали осваиваться и просадку не показали.

«Несмотря на то, что рынок в 2022 показал результаты хуже, чем ожидалось, у нас в Примсоцбанке был отмечен рост продаж ипотечных кредитов - планы выполнены на 114,1%. По сравнению с 2021 годом, мы приросли в 2022 году на 36%., – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова.

Уточним, Примсоцбанк достаточно активно по ипотеке работает с вторичным рынком. «С января 2023 года здесь наблюдается снижение стоимости квадратного метра на уровне 10-15%. Также с начала 2023 года практически все банки незначительно скорректировали ставки по ипотечным кредитам (увеличение на 0,5-1%), однако на спрос это никак не повлияло, - рассказывает Елена Диоргесова. - Более того, с конца января, у нас в Примсоцбанке возросло количество обращений клиентов и партнеров за консультациями, а также возрос объем заявок и, как следствие, сделок. На текущий момент в Примсоцбанке минимальная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 9,9%».

Вторым важным направлением работы ипотечного подразделения банка является загородный рынок. «В 2023 году мы ожидаем рост в кредитовании по данному направлению не менее, чем на 10-15%, - говорит специалист. - На текущий момент в Примсоцбанке возможно воспользоваться несколькими продуктами на приобретение загородной недвижимости: «Своя земля», «ИЖС», «Сельская ипотека», приобретение готового дома с землей…»

По продукту «Своя земля» банк увеличил максимальную сумму кредита до 5 млн. рублей. «Так же напомню, что по данному продукту возможно приобрести земельный участок как без построек, так и с расположенными на нем строениями, без первоначального взноса. При этом сумма кредита может составлять до 150% от оценочной стоимости земельного участка, т.е. клиенты могут взять денежные средства на благоустройство земельного участка. Ограничения по сумме кредита в данном случае составят 2 млн. рублей», – добавляет Елена Диоргесова.

Вера Тучкова говорит о том, что в целом по России ВТБ ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург – не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти. «Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными», – пояснила она.

По словам управляющего филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Рената Сейфетдинова, флагманскими останутся программы кредитования, которые сокращают размер первоначального взноса или дают возможность его накопить

«В нашем банке запущена программа отсрочки первоначального взноса, в рамках выдачи ипотеки с использованием аккредитивной схемы расчетов, - рассказывает представитель Банка Уралсиб. – На срок до от 90 до 365 дней. Акция может сочетаться с другими, в том числе, субсидирования от застройщиков. Минимальная ставка по кредиту на период отсрочки первоначального взноса составляет 3,99% годовых».

Это не ошибка, локомотивом становится ипотечный продукт со ставкой, близкой к 4%, тогда как ранее это были программы с околонулевыми ставками.

«К концу 2022 года поправить продажи помогли новые продукты, предполагающие субсидирование ставки до околонулевых значений, - вспоминает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - Сейчас субсидирование возможно без проблем для кредитора на горизонте 6%».

Как констатирует генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов, два года подряд город наблюдал всплеск сдач и вводов в эксплуатацию новостроек. Это значит, что рынок был готов к росту, разве что часть объектов сдавались с небольшим отставанием от графика.

«Кстати, в наступившем году мы должны сдать 2,8 млн. кв м жилья (на 800 тысяч меньше, чем в 2022 году), - уточняет глава профобъединения. – И это демонстрирует дальновидность городских властей, которые заблаговременно предсказали снижение спроса на новостройки. С другой стороны, спущенный сверху план петербургскими строителями явно будет перевыполнен». Проще говоря, строители привыкают к новой реальности.

«Год закончился практически в соответствии с намеченными планами, – рассказывает Светлана Денисова. – Ввод незначительно превысил плановые показатели. Продажи к зиме улучшились, но нужно вспомнить, что в начале 2022 года – до конца февраля – продажи шли очень активно, снимая нервозность с граждан, ожидающих скачек инфляции. Люди спешили овеществить свои деньги. И инерция распространилась даже на март, поскольку банки согласились оформлять ранее одобренные кредиты по прежним ставкам. Таким образом, гиперактивный первый квартал позитивно сказался на общих результатах 2022 года, сделав картину менее пугающей. По итогам с точки зрения статистики год выглядел относительно прилично. Несмотря на последовавшие кризисы продаж».

Но сегодня, в начале 2023 года, говорит Светлана Денисова, строители лишились большой аудитории покупателей, и показатели текущих продаж не очень впечатляют. Низкий спрос довлеет, что свидетельствует о том, что спрос «не тянет» текущее соотношение цены квадратного метра и стоимости кредитования.

Вместе с тем, объём предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому наш ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.

Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков – выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем, благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов. 

Итак, если банкиры еще видят шансы сохранить потоки ипотечных продаж в 2023 году, застройщики настроены чуть менее оптимистично.

«По итогам 2022 года мы в целом по рынку увидели падение объемов продаж на 30-40% к показателям 2021 года, – отмечает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. – Но это в целом нормальные показатели с учетом того, что 2021 год был рекордным для агломерации Петербурга».

Эксперт соглашается, что сегодня застройщики в массе сокращают объемы вводов на рынок новых проектов и притормаживают старты строительства на новых пятнах застройки. В условиях несформированного спроса это разумное решение. Тем более, что такая осторожность помогает продавать уже выставляющиеся на рынке объекты.

При этом Михаил Гущин подчеркивает, что те девелоперы, которые всё же решаются запускать новые проекты в текущей ситуации, на этом фоне могут оказаться в выигрыше.

«У нас предполагаются старты продаж целого ряда проектов в наступившем году. Все они размещаются в перспективных локациях, поэтому каких-либо трудностей с продажами мы не предвидим, – рассказывает специалист. – Например, недавно мы запустили продажи в проекте на Миргородской улице, как раз в период серьезного осеннего спада на рынке. И при этом текущие показатели продаж нас вполне устраивают».

Кстати, на круглом столе в какой-то момент зашла речь о совершенно новом тренде – приобретении в ипотеку квартир с меблировкой.

«Нам хорошо знаком рынок апартаментов и гостиниц, и не только строительство, но дальнейшее управление, - поясняет Михаил Гущин. – Мы на собственном опыте знаем, что приобретая сразу большое количество комплектов мебели, ты получаешь дисконт до 40%. При этом мебель дизайнерами специально подогнана под планировочные решения номеров конкретного отеля. В результате клиент получает качественное эргономичное помещение с мебелью по выгодной цене. Рынок развивается, сначала он привыкал к отделке, теперь – к мебели».

«Мы видим запрос от крупных застройщиков на возможность кредитования объектов недвижимости с меблировкой, – в свою очередь отмечает Ренат Сейфетдинов. – Большой популярностью эта функция пользуется, например, при продаже и кредитовании аппартаментов, которые потом наши заемщики отдают в доверительной управление для получения пассивного дохода».

Между тем, история с меблировкой началась с 2019 года. «Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом класса. Сейчас ситуация изменилась и данный тренд развивается, в том числе и в премиум сегменте. Спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь, где большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. «Таким образом отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам». – рассказывает директор по развитию направления «Комплексная меблировка» ЗАО «Первая мебельная фабрика» Алексей Шестаков. – «Меблировка востребована во всех классах, но если для квартир стандартного класса основной критерий выбора – это цена, то для элитной недвижимости – удобство».

При этом специалист оговаривается, что в первую очередь, опция популярна в кругу молодых семей, студентов, иногородних новоселов, а также инвесторов. Поскольку у таковых есть необходимость с минимальными временными и материальными издержками подготовить квартиру к проживанию или к сдаче в аренду.

В то же время количество девелоперов, предлагающих услугу, постоянно растет. При этом они сотрудничают с многими мебельными производителями, большая часть которых является ведущими брендами в России.