Доля квартиры — можно ли купить в ипотеку
Многие объекты жилой недвижимости находятся в долевой собственности. Иногда покупка или продажа доли является способом урегулировать проблемы в семейных и финансовых отношениях. Например, когда при разводе один из супругов выкупает долю второго, чтобы стать единственным владельцем жилплощади.
Хотя стоимость доли уступает стоимости квартиры в целом, для ее покупки иногда необходимо привлечь финансовые ресурсы со стороны. В связи с этим возникает запрос на ипотечный кредит. Банки часто оформляют подобные сделки, но во многих случаях велик шанс получить отказ.
При ипотечном кредитовании в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и дает деньги в долг. Рассматривать долю в качестве обеспечения кредитная организация не будет, поскольку такая недвижимость низколиквидна — ее невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому при покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком.
Сергей Сауткин, риелтор, аналитик по рынку недвижимости:
Причин покупки доли в квартире может быть несколько:
- У покупателя уже есть доля в этой квартире, и, купив оставшуюся долю, он станет владельцем всей квартиры. В случае покупки оставшейся доли проще оформить ипотеку. Если покупатель планирует приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но, когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения. При покупке в ипотеку банк становится залогодержателем всей квартиры.
- Для прописки. Комната или квартира стоят, как правило, ощутимо дороже доли, но для прописки достаточно приобретения доли. Однако стоит помнить, что сделки с малыми долями в недвижимости ради постановки на регистрационный учет — большой риск. Известны случаи, когда владельцу доли отказывали в регистрации или вовсе ее прекращали.
- Покупка доли с целью инвестиции. Например, 1/2 доли квартиры можно купить значительно дешевле ее реальной стоимости, так как доля ценится ниже. Далее покупатель половины квартиры может договориться с владельцем второй половины, продать всю квартиру целиком за максимально высокую цену и заработать на этом.
Преимущественное право покупки
Если преимущественное право было нарушено, то любой из сособственников в течение трех месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это норма регламентируется п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Оформление сделки
Дальнейшие этапы зависят от запросов конкретного банка. Скорее всего, заемщику будет необходимо заключить договор страхования ипотеки, провести оценку покупаемого имущества, подготовить все технические и кадастровые документы.
Следует учесть, что ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по стандартным программам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и невозможностью быстро продать объект в случае невыплаты кредита. Кроме того, оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья. В новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Самый простой вариант
Чтобы пройти через эту процедуру, собственнику необходимо подписать договор ипотеки с целью передачи своей половины доли. Затем происходит подписание кредитного договора, а также закладная и договор купли-продажи недвижимости. После этого подписывается договор ипотеки и кредитный договор.
Во многих банках сделка по выкупу доли в квартире осуществляется всего за один день. Это касается как подписания договора ипотеки, так и подписания кредитного договора с договором купли-продажи. После завершения этих процедур документы отправляются на регистрацию. После ее окончания человек становится собственником квартиры, которая будет находится у банка в залоге. Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.
Главной трудностью в этом случае является поиск банка, который может согласится выдать ипотеку на выкуп доли. К сожалению, не все кредитные организации осуществляют подобные сделки.
Возможные причины отказа банка
— Сделка заключается между супругами, даже если они живут в гражданском браке. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
— Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. В этом случае можно прибегнуть к помощи третьего лица, который готов оформить сделку на себя.
Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.
Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.