Как дорожающая ипотека ударит по покупателям жилья
Больше половины покупателей московских новостроек используют ипотеку. Но, если падающие ставки работали как драйвер рынка, то могут ли "дорожающие деньги" остановить продажи и спровоцировать коллапс? Своим прогнозом на сей счет с сайтом "РИА Недвижимость" поделилась управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
В последние три года ипотека была главным стимулятором спроса на новостройки. Государство и Центробанк "подарили" входной билет на рынок недвижимости сотням тысяч россиян, которые долгие годы приходили в ужас от ставок по кредитам в 14% годовых. Весь последний год ставки уверенно падали, продажи — росли, и в августе средневзвешенная ставка по выданным кредитам достигла минимума за всю историю рынка — 9,42%.
Однако "враждебные вихри" международной политики в сочетании с сомнительным экономическим ростом сделали свое дело: двумя прыжками вниз рубль девальвировался на 15-20% с апреля по сентябрь 2018 года после принятия американцами новых санкций. Центробанк, не дожидаясь ударной волны инфляции, заявил о приостановке смягчения кредитно-денежной политики. Еще один "козырь" в руки регулятора дало правительство, заявив о повышении НДС. В августе ЦБ впервые за три года повысил ключевую ставку с 7,25% до 7,5%. Ипотечная эйфория начала улетучиваться.
"Черная метка" российской экономики
Необходимость повышения ставки весьма сомнительна: ни в Китае, ни тем более в США или Европе нет такого значительного разрыва между темпами инфляции и ключевой ставкой регулятора, как в России.
Дорогие деньги — это уменьшение потребительской и инвестиционной активности, что в условиях стагнирующей экономики — все равно что лечение анорексии голоданием.
То же справедливо и для ипотеки. После четырехлетнего падения реальных доходов россияне недолго наслаждались "доступными" жилищными кредитами: в сентябре банки увеличили базовые ставки на 0,25-0,5 процентного пункта. Что дальше?
Очевидно, что на рынок ипотеки влияют трудно прогнозируемые факторы. Девальвация рубля в 2018 году по-своему необычна. Она была вызвана политическими решениями, принятыми в другой стране, а не объективным изменением экономической конъюнктуры, как, скажем, в 2014 году, когда за год цены на нефть упали в два раза. Соответственно, прогнозировать, как дальше будет меняться жизнь, практически невозможно: придется дождаться очередного законопроекта американского конгрессмена. Острота реакции российской экономики тоже непредсказуема, так как она зависит от скорости и масштабов бегства международных спекулянтов из российских финансовых активов. Чем страшнее "черная метка" российской экономике от Конгресса США, тем пессимистичнее реакция.
На этом фоне ставки по ипотеке могут резко вырасти, как это было в начале 2015 года, когда за два месяца они увеличились сразу на 2 процентных пункта. Впрочем, даже если нас не ждет шоковый сценарий, предпосылок к снижению ставок пока нет из-за повышения НДС, а также роста расценок на промежуточные товары и услуги.
Покупатель беднеет и уходит
Сценарий растянутого во времени удорожания ипотеки более благоприятен для жилищного строительства. В этом случае рынок кредитования будет медленно "остывать". Далеко не все потенциальные покупатели успели сориентироваться в ситуации с ипотекой и осознать, что даже 9,5-10% — это неплохая ставка по российским меркам.
Последние месяцы эти граждане заняты поиском средств на первоначальный взнос. Его размер составляет 300-600 тысяч рублей в провинции и 1-1,5 миллиона рублей в Москве. Как только покупатели соберут эти суммы, они придут на рынок ипотеки и поддержат позитивную динамику, как минимум, до конца 2018 года.
Правда, покупателей, рассчитывавших на ставки 8,5-9%, мы уже не увидим, во всяком случае в ближайшие месяцы, пока они копят деньги на жилье. Соответственно, приток новых клиентов (менее обеспеченных) постепенно ослабнет, замедляя темпы роста ипотечного рынка.
При прочих равных условиях катастрофы на ипотечном рынке ждать не следует, но разворот ставок к повышению — это негативный сигнал. Для повышения доходности и устойчивости девелоперского бизнеса необходимо больше потребителей. Не следует забывать и о планах властей добиться ежегодного ввода 120 миллионов "квадратов" нового жилья.
В этом контексте остро стоит вопрос: для кого строить, если средняя зарплата в России (567 долларов) уже ниже, чем в Ираке (570 долларов)?
Если восстановление доходов населения не возобновится, то без ипотечной инъекции рынок жилищного строительства развиваться не сможет. Отложенный спрос, воодушевленный ставками 9-10% годовых, рано или поздно иссякнет. При растущей доходности финансовых активов (которая повышается вместе с ключевой ставкой ЦБ) и снижении рентабельности строительства, девелоперы рано или поздно задумаются о смене сферы инвестирования.
Можно, конечно, поддержать спрос искусственными инструментами — скидками или субсидированием ипотеки. Однако в условиях роста цен на жилье, вызванным повышением НДС и ростом издержек строительства, лишь немногие застройщики смогут позволить себе такую политику. Чтобы удержать клиентов при дорожающей ипотеке скидками и субсидиями кредитов, необходимо обладать значительным финансовым ресурсом и устойчивостью бизнеса.
Окно возможностей закрывается
До начала осени среди потенциальных покупателей была распространена тактика выжидания. Наблюдая за постепенным снижением ставок по ипотеке и минимального первоначального взноса, покупатели рассчитывали сэкономить на покупке квартиры в кредит.
Однако ситуация такова, что ждать нет смысла.
Если ставки и впредь будут уменьшаться, заемщик всегда сможет воспользоваться рефинансированием. Куда выше вероятность роста ставок, и сейчас этот прогноз стал реальностью.
Покупателям стоит задуматься о том, насколько важна скорость повышения ставок. На сегодняшний день увеличение стоимости жилищных займов совершенно некритично.
Поясню на примере. Если клиент рассчитывал получить кредит под 9% годовых, но теперь банки предлагают только 9,5%, то огорчаться не следует: в ежемесячном платеже по ипотеке такие изменения стоимости кредита практически не ощутимы.
То есть, покупатель хотел "одолжить" 4,6 миллиона рублей. При ставке 9% ему пришлось бы перечислять банку 41 387 рублей, а при ставке 9,5% транш составит 42 878 рублей, то есть на 1 491 рубль больше. "Проще говоря, бить тревогу пока рано.
Но это совсем не значит, что потенциальным заемщикам можно расслабиться. Вектор на повышение стоимости кредитов очевиден. В долгосрочной перспективе (больше 1 года) ставки могут вернуться на уровень 11-12%.