Доступность ипотеки вернулась в прошлое
Один из ключевых параметров рынка жилой недвижимости — доступность покупки жилья в ипотеку — по итогам мая оказался на уровне второго полугодия 2016 года. Как изменился это параметр в июне, когда ставки начали снижаться по льготным и классическим программам, и станет ли покупка жилой недвижимости в ипотеку доступнее во втором полугодии 2022 года? Комментирует главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
Согласно данным ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотечным кредитам, предлагаемая в мае банками на вторичном рынке, находилась на уровне около 14.5%. На первичном рынке действовала льготная программа со ставкой 9% и семейная ипотека, по которой банки предлагали ставки около 5.7%. Спрос на ипотеку оставался ограниченным из-за высоких процентных ставок и цен на недвижимость, а также возросшего уровня неопределенности. Кредиты в основном брали, если можно было получить относительно низкую ставку. В итоге за май было выдано 36.6 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 140 млрд руб. — это почти на 70% меньше, чем в мае прошлого года. Падение кредитования на вторичном рынке было более масштабным, чем на первичном, и превысило 80% в сравнении с прошлым годом.
Более половины объема ипотечного кредитования в мае пришлось на первичный рынок: под залог ДДУ было выдано около 87 млрд руб., что на 40% меньше, чем в мае 2021 года. В сегменте новостроек преобладала семейная ипотека: число льготных кредитов для семей с детьми, по данным Минфина, превысило 13.5 тыс. — это около 90% всех кредитов, предоставленных под залог ДДУ в мае. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на жилье в новостройках составила 3.8%. Вероятнее всего, по многим кредитам застройщики предлагали дополнительное снижение процентных ставок.
На вторичном рынке объем ипотечного кредитования в мае достиг 53 млрд руб. В последний раз более низкий объем кредитования в этом сегменте был зафиксирован 5 лет назад, в январе 2017 г. Средняя процентная ставка по фактически выданным кредитам на «вторичке» находилась на уровне 10%: скорее всего, заемщики получали кредиты по ставкам, одобренным еще в феврале 2022 г., либо использовали дополнительную платную услугу по снижению процентной ставки.
Ситуация в Москве в целом соответствовала тенденциям российского рынка ипотечного кредитования. В мае объем ипотечных кредитов в сегменте новостроек сократился на 34%, на вторичном рынке — на 82% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средние ставки в сегментах составили 2.9% и 10.7% соответственно.
В июне процентные ставки по ипотеке снизились. На вторичном рынке средняя ставка предложения составляла около 10.9%, что близко к уровням середины февраля 2022 г. Ставка по льготной ипотеке с господдержкой решением Правительства РФ была снижена до 7%. Средняя ставка, предлагаемая банками по льготной программе на первичном рынке, сформировалась на уровне 6.7%, семейную ипотеку можно получить по ставке около 5.6%.
Снижение процентных ставок может повысить доступность ипотечного кредитования при условии, что оно не будет использоваться застройщиками для повышения цен.
Как изменилась доступность покупки жилья в ипотеку в Москве после снижения процентных ставок? Для оценки можно использовать расчетный индикатор, который показывает, квартиру какой площади может купить семья из двух человек. Предполагается, что оба человека работают по найму, получают среднюю зарплату и половину общего дохода тратят на ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.
В мае 2022 г. показатели доступности покупки квартиры на вторичном рынке были близки к уровням второй половины 2016 г. После снижения ставок в июне индикатор подрос и приблизился к значениям второго полугодия 2017 г.
Если в мае 2022 г. семья из двух человек со средней зарплатой могла приобрести только студию или малогабаритную однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м, то в июне речь шла о более просторном жилье площадью около 41 кв. м.
В рамках льготной программы на первичном рынке наблюдалась похожая динамика. От уровней доступности ипотечного кредитования, характерных для середины 2016 г., рынок перешел к показателям середины 2017 г. Расчетная площадь квартиры при этом больше, чем на вторичке, за счет более низких процентных ставок.
Подчеркнем, что годом ранее, во втором квартале 2021 года, коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости в Москве находился на отметке 53-55 кв. м, то есть на 30% выше текущего уровня.
Снижение процентных ставок должно приободрить рынок ипотечного кредитования, который в апреле-мае поддерживался в основном за счет семейной ипотеки и выдачи кредитов по более низким процентным ставкам в рамках заявок, одобренных в феврале 2022 г. Доступность покупки жилья в ипотеку, вероятно, будет постепенно нарастать благодаря увеличению возможностей для торга на вторичном рынке и появлению новых акционных предложений от застройщиков на первичном.
Негативным фактором для рынка ипотеки по-прежнему остается рост уровня неопределенности по поводу будущих доходов. Например, предприятия в отдельных секторах перевели сотрудников в режим неполной занятости из-за проблем с поставками, некоторые организации покидают российский рынок и сокращают сотрудников, а часть компаний, ориентированных на экспорт, может пострадать от чрезмерного укрепления рубля.
Можно ожидать, что минимумы для объемов ипотечного кредитования были пройдены в мае и в дальнейшем рынок будет постепенно восстанавливаться. Но, вероятнее всего, не следует рассчитывать на то, что активность выдачи ипотечных кредитов вернется к высоким уровням второй половины 2020-2021 гг.