Два «ипотечных» полугодия 2021 года – ищем различия

Портал «ТТ Финанс» совместно с еженедельником «МК в Питере» при поддержке Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» провел круглый стол «Рынок недвижимости 2021: стагнация или дальнейший рост? Цены-ставки-спрос». На встрече обсуждались предварительные итоги полугодия на рынке строительства жилой недвижимости. И, конечно, речь не могла не зайти о смене парадигмы в субсидировании государством ипотечных сделок.

Не жалею, не зову, не плачу

Итак, заявление президента РФ Владимира Путина о пересмотре программы льготной ипотеки «Госпрограмма-2020», без сомнений, можно считать главным событием июня на российском рынке жилой недвижимости.

Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова напоминает, что программа ипотеки с государственной поддержкой продлена до 1 июля 2022 года. Но субсидируемая ставка увеличена с 6% до 7%, а сумма кредита ограничена «потолком» в 3 млн. рублей.

«В Москве квартир, которые могут быть приобретены в рамках обновленной субсидируемой ипотеки по названной стоимости, банально нет. В Петербурге такие квартиры есть, но это объекты на окраинах города», – уточняет эксперт.

В общем, под льготную программу в Северной столице походит лишь около 5% пригородных новостроек. А это значит, что льготная ипотека перестает быть флагманом продаж в продуктовых линейках ипотечных банков.

И поневоле лишний раз оценивается, как мудрое, решение годичной давности Абсолют банка вообще не связываться с льготной ипотекой.

Другие кредиторы компенсируют низкую маржу привлечением новых клиентов и продажей им сопутствующих продуктов. Но, говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова, ее банк и без госсубсидий с привлечением клиентского потока неплохо справляется.

В частности, объемы выдачи у Абсолют банка за минувший год выросли на 20%. И к сегодняшнему дню в структуре ипотечного портфеля 55% занимают объекты вторичного рынка недвижимости, 5% – залоговые объекты, а 10% – коммерческие объекты.

Кстати выбранная стратегия, кроме прочего, привела в банк особую категорию клиентов - частных инвесторов, покупающих на «первичке» квартиры дороже 12 млн. рублей.

Не волнуй того, что не сбылось

Впрочем, ряд банков, наоборот, сделали ставку на субсидированную ипотеку и приложили максимум усилий, чтобы их продукт был максимально выгодным. Так, в конце мая ПАО «Промсвязьбанк» увеличил срок кредитования до 30 лет и назначил низкую ставку по продукту – 5,45%.

Руководитель по развитию ипотечного кредитования Ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Дмитрий Девлеткильдеев подчеркивает: «Госипотека-2020 – далеко не единственный субсидируемый государством продукт в ипотечной линейке банка. Стратегия ПСБ опирается на максимально широкий спектр предложений: «Военная ипотека», «Семейная ипотека», «Рефинансирование». В ПСБ есть и свои программы кредитования: «Новостройка» и «Вторичный рынок» с минимальным первоначальным взносом (ПВ) от 10%. Такой низкий взнос мы считаем нашим преимуществом».

Кредитование сделки по приобретению новостройки с ПВ от 10% в ПСБ проводится по ставке 8,39%, а если взнос превышает 15%, то ставка становится еще меньше - 7,9%.

При этом не стоит забывать, что на первичном рынке недвижимости ипотеку субсидирует не только государство, но и сами застройщики.

«На помощь потенциальным покупателям уже пришли новые предложения. Например, в ПСБ действует программа субсидирования на новостройки со ставкой 2,55% на 360 месяцев», – рассказывает представитель ПСБ.

К старому возврата больше нет

Управляющий директор Группа ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамент продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Ирина Петрова говорит о поступательном росте ипотечного чека.

Если в январе средний размер ипотечного кредита по Санкт-Петербургу в банке составлял 3,370 млн. рублей, то в мае он вырос до 4 млн. рублей. Причина проста – недвижимость дорожает, и клиенты все чаще берут ипотеку на границе своих возможностей.

Однако, сыграл роль и тот момент, что в рамках госпрограммы минимальный первоначальный взнос с недавних пор составляет 15%. То есть, меньше взнос – можно брать более крупный кредит. И клиенты предпочитают именно выбирать ипотеку с минимальным взносом.

Ну, а со второго полугодия, не сомневается Ирина Петрова, вперед выйдет семейная ипотека. «Есть и радостная новость – семейная ипотека будет «расширена» на граждан с первенцем, рожденным после 1 января 2018 года, – сообщает эксперт. – Поэтому следует ожидать скачок спроса на семейную ипотеку и теперь вперед выйдет этот продукт. Хотя прежде его доля в структуре выдач ограничивалась 10%». Для справки, по данному кредитному предложению у банков средняя ставка сегодня близка к 5%.

При этом информационное поле ипотечного рынка не объективно. Все разговоры ведутся исключительно о продуктах с господдержкой. Тогда как, например, у Банка Санкт-Петербург» классическая несубсидируемая ипотека занимает около 45% текущих выдач. При этом, исторически выдачи кредитов на первичном рынке опережают «вторичку» – именно у этого банка. У других все с точностью наоборот.

«В мае мы предвосхитили события и пересмотрели продуктовую линейку, ожидая повышения ключевой ставки до 5,5 п.п. Таким образом, сейчас мы не планируем дальнейшего повышения своих ставок, – говорит эксперт. – Но понятно, что другие банки сейчас будут ставки повышать. Тем более, что дальнейший рост ключевой ставки не исключается».

Жить нужно легче, жить нужно проще

Но, безусловно, строительный рынок живет не только ипотечными тревогами и ожиданиями. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказывает, что вскоре в городе стартует работа комиссии, которая будет определять социальную нагрузку в каждой отдельно взятой городской локации. Проще говоря, профессионалы будут подсчитывать, сколько при строительстве дома в том или ином месте застройщик должен присовокупить мест в детсадах и школах, сколько посадить деревьев и организовать парковок.

«Без каких-либо закулисных переговоров и совещаний, а вполне публично мы сможет узнать, каким образом эта нагрузка станет учитываться во всех новых разрешениях на строительство, – говорит глава профобъединения. – И станет понятно, как это скажется на ценообразовании – будет ли эта нагрузка в 15% или, например, 20% стоимости», – рассуждает эксперт.

При этом, отмечает Алексей Белоусов, к сожалению, цены на жилье просто не могут не расти. Так, например, петербургские стройки испытывают серьезный дефицит рабочей силы – и это несмотря на снижение объемов строительства.

«Постановлением правительства сформулированы предельно жесткие требования к компаниям, привлекающим трудовые рабочие ресурсы – так, например, оборот у организации должен быть не менее миллиарда рублей. То есть часть строительных компаний отсекается от доступа к такому способу привлечения кадрового резерва. Хотя потребность – десятки тысяч человек», -– рассказывает глава профессионального объединения.

Кроме того, 80% оборудования на стройках – импортное. «Это лизинг, за который постоянно приходится платить в евро и долларах…», – сетует глава «Объединения строителей СПб».

Ко всему безжалостно привык

«Кроме прочего, дефицит рабочей силы связан с ограничительными мерами, – продолжает беседу начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Напомню, в прошлом году Москва закрыла свои стройки, а Петербург – нет. И из Москвы все работники-мигранты были выдворены. Соответственно, с возобновлением строительства столица переманила к себе часть оставшихся иностранных рабочих за счет более высокого уровня зарплат».

И дефицит на квалифицированные кадры по-прежнему сохраняется.

Кроме того, перечисляет эксперт, зарубежные рынки предлагают крайне заманчивые цены российским поставщикам стройматериалов. «Даже не являясь специалистом, могу смело утверждать, что строительные материалы продолжат дорожать. Предпосылок для остановки нет никаких», – говорит представитель «БФА-Девелопмент». Поэтому себестоимость строительства продолжит расти, а спрос позволит закладывать эту динамику в конечную цену квадратного метра.

По ее мнению, во второй половине года можно ожидать полное возвращение к привычному режиму работы и обычным показателям спроса. «В начале года мы рассуждали, что после наблюдавшегося ажиотажа второй половины 2020 года и бурного роста стоимости метра, скорее всего, в 2021 мы увидим более скромные показатели роста цен, – говорит эксперт. – В прогнозах говорилось о 8-10% годовых. Но уже только первая половина года обеспечила рынку данные цифры. И нет никаких оснований считать, что рост цен сейчас приостановится».

Большое видится на расстоянии

«На стоимость квадратного метра сейчас влияет целая совокупность факторов, в том числе инфляция, заметное удорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы. И нет фактора, которые бы компенсировал эти обстоятельства», – со своей стороны констатирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

В то же время, по оценкам эксперта, июнь по обращениям потенциальных клиентов оказался достаточно активным месяцем. Завершается программа льготной ипотеки в ее нынешнем виде – и часть клиентов старается заключить сделку до июля. Но, кроме того, уже начали действовать совместные ипотечные программы банков и застройщиков с привлекательными ставками. А с учетом сохраняющихся инфляционных рисков и тенденции к повышению цены «квадрата» многие покупатели принимают решение вложить средства и приобрести квартиру сейчас, ведь недвижимость в России по-прежнему остается самым надежным и одним из самых выгодных способов вложения денег.

Тем временем, участники рынка выставляют оценки, насколько цены подрастут до конца года. Каждый – свою.

В ПСБ прогнозируют рост цен на недвижимость до конца года еще на 10-15%. Алексей Белоусов считает, что, возможно, в годовом измерении цены подрастут на 20%.