Эффект льготной ипотеки обнулился
В России впервые с начала пандемии зафиксировано охлаждение рынка ипотечного кредитования, следует из мониторинга, подготовленного Институтом экономической политики (ИЭП) и Российской академией народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС). Сказалось изменение условий льготного кредитования и повышение ставок. Отраслевые аналитики считают, что пересмотр программы льготной ипотеки фактически обнулил ее эффект. По экспертному прогнозу, в 2022 году на фоне растущих ставок спрос на ипотеку, а значит, и на жилье в кредит может обвалиться на 30%.
Впервые с начала пандемии зафиксировано снижение объемов предоставления ипотечных кредитов – это произошло в третьем квартале, сообщил в «Мониторинге экономической ситуации в России» старший научный сотрудник Института прикладных экономических исследований РАНХиГС Сергей Зубов. По его пояснению, это вызвано ростом процентных ставок, а также изменением условий льготных ипотечных программ с господдержкой.
Если сравнивать с прошлым годом, то за девять месяцев 2021-го было выдано 609,5 тыс. кредитов, что почти на 20% больше, чем за аналогичный период 2020-го, следует из мониторинга. Однако если брать поквартальную динамику, то спрос затухает: «В третьем квартале активность заемщиков заметно снизилась, количество ипотечных сделок сократилось на 11,3%, а общий объем предоставленных кредитов снизился на 11,8% по сравнению с предыдущим кварталом».
Хотя, по данным, которые обнародовал во вторник Центробанк (ЦБ), в октябре 2021 года наблюдалось увеличение количества и объема выдачи ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) по сравнению с сентябрем: кредитные организации предоставили 161,8 тыс. таких кредитов на общую сумму 500,6 млрд руб. против 157,7 тыс. ИЖК на сумму 477,2 млрд руб. месяцем ранее. «Вместе с тем по сравнению с аналогичным показателем прошлого года... объем предоставленных в октябре ИЖК снизился на 8,4%», – отмечается в материалах регулятора. Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в октябре составила 7,7%.
Основная причина зафиксированного в третьем квартале изменения динамики рынка – вступление в силу летом новых условий льготной ипотеки, уточнил в мониторинге Зубов. «Процентная ставка повысилась с 6,5 до 7%, а максимальная сумма кредита для всех регионов снижена до 3 млн руб., что практически сводит на нет возможность реализации этой программы в Москве и Санкт-Петербурге с их более дорогой недвижимостью, хотя, естественно, не препятствует ипотечному кредитованию по обычным рыночным ставкам», – пояснил эксперт.
Ускорение инфляции и, как следствие, повышение ключевой ставки Центробанка тоже влияют на поведение банков и активность потребителей, добавил он. «Рыночные ставки, достигнув в июне исторического минимума 7,07%, начали повышаться, – уточнил экономист. – Пока рост ставок не столь значителен, тем не менее можно говорить о смене тренда».
Напомним, ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что ажиотажный спрос на льготную ипотеку ведет к неоправданному росту цен на недвижимость, и это делает жилье вовсе не доступнее, а как раз наоборот. Но, по прогнозу Зубова, в условиях растущих ставок в ближайшей перспективе цены на рынках новостроек и вторичного жилья все же продолжат увеличиваться: «Это может происходить при снижении курса рубля, дальнейшем повышении ключевой ставки ЦБ, ускорении инфляционных процессов и растущей себестоимости строительства».
«Пересмотр программы льготной ипотеки фактически обнулил программу – многие столкнулись с необходимостью привлекать кредиты на стандартных рыночных условиях», – сообщила «НГ» эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина. Это вынудило покупателей подстраиваться – в частности, по словам эксперта, отмечено уменьшение средней суммы займа при покупке новостроек.
Одновременно с этим «сами девелоперы активно предлагают собственные программы кредитования как альтернативу стандартным банковским продуктам», сообщила Кирюхина. «Рост ключевой ставки ведет к снижению выручки девелоперов за счет появления допрасходов на субсидирование программы», – пояснила она. 
Динамика ежемесячных объемов кредитования и процентных ставок на рынке ипотеки 2020–2021 годов. Источник ИЭП и РАНХиГС
«Повышение ключевой ставки снизит доступность проектного финансирования и повысит себестоимость строительства – это негативный фактор, влияние которого рынок ощутит безотлагательно, – оценивает последствия замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. – Если мы хотим повышать уровень доступности жилья для населения, важно повышать уровень доступности кредитов для застройщиков жилья. В противном случае мы столкнемся с сокращением объемов строительства и неминуемым ростом цен».
В итоге на спрос влияют и ключевая ставка, и вероятность сворачивания программы льготного кредитования (летом 2022 года), и динамика доходов населения, и курс рубля, перечислила Кирюхина.
«Ипотечные сделки – это более половины объема продаж, в третьем квартале 2021 года их доля была 62%. В конце 2019 года этот показатель составлял 44%. За текущие два года мы получили очень плотный спрос, кажется, что отложенных сделок уже не осталось», – продолжила гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. А текущие ипотечные предложения покупателей уже мало стимулируют, «мы уже вернулись к уровню ставок доковидного года», уточнила эксперт.
Если учесть, что, судя по всему, в ближайшие год-полтора нас ждет дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, то и ставки по ипотеке продолжат расти – «вероятно, в следующем году их средний размер преодолеет 10% годовых», предполагает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Так что, по прогнозу Глазуновой, «спрос в 2022-м может упасть и на 30%, и больше». «Низкий спрос приведет к падению динамики продаж, а учитывая схемы финансирования, вырастет и стоимость проектов, – предупредила она. – Вероятно, не у всех девелоперов хватит ресурса перейти на другие скорости. Подорожания ипотеки ведет нас к тому, что жилье становится все менее доступным».
Хотя, как считает Кирюхина, даже несмотря на удорожание ипотеки и охлаждение спроса, он в 2022 году будет, вероятно, все же пока выше уровня допандемийного 2019 года.
По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, за время действия программы льготной ипотеки девелоперы смогли реализовать много жилья и накопили значительные финансовые ресурсы. Поэтому, по его мнению, «в 2022 году застройщики выведут на рынок большие объемы».
Но если учесть, что доступная ипотека выступает одним из драйверов жилищного строительства, то замедление темпов кредитования, безусловно, скажется на отрасли: по прогнозу Коркки, снижения объемов строящегося жилья можно будет ожидать через 1,5–2 года.
«Ипотеку с господдержкой отменили в конце июня 2021 года, а реальные последствия мы на себе стали ощущать к концу года. То есть рынок недвижимости достаточно инертный, он не сразу реагирует на изменения. Поэтому можно предположить, что трудный период, вызванный повышением ставок, начнется примерно летом 2022 года», – ожидает руководитель департамента ипотечного кредитования 3S Group Андрей Носонов.
Также эксперты указали на проблему растущих издержек. Как ожидает совладелец Группы Родина Владимир Щекин, в 2022 году продолжится рост девелоперских издержек, связанный с удорожанием строительных материалов; не решен вопрос и дефицита рабочей силы.