Екатерина Синельникова: Клиенты не могли подобрать себе жилье
Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» – о росте объемов выдачи ипотеки на фоне низких ставок, высокого спроса и удорожания жилья.
«2020 год — это год рекордов на рынке ипотеки, по многим параметрам — объемам выдач, росту среднего чека кредитования, увеличения срока кредитования, уровню ставок и так далее.
Мы наблюдали регулярный прирост объемов выдач все последние годы, но темпы 2020-го оказались беспрецедентными. Еще весной, когда пандемия коронавируса только была объявлена, поверить в такое развитие событий было невозможно.
В Банке «Санкт-Петербург» объем выдачи ипотечных кредитов в 2020 году по сравнению с 2019-м увеличился на 44% в рублях и на 20% — в штуках. Вторая цифра ниже потому, что существенно подросли суммы, которые клиенты запрашивали на покупку недвижимости. Если в 2019 году средний размер ипотечного кредита в нашем банке находился на уровне 2,8 млн рублей, то в 2020-м — уже 3,6 млн рублей. При этом средний срок кредита много лет не менялся и составлял 15 лет, но в прошлом году мы зафиксировали резкий рост этого показателя — до 19 лет.
Причина — существенный рост цен на рынке недвижимости. Людям требуется больше заемных средств для совершения сделки, а увеличение срока кредитования позволяет сгладить повышение суммы ежемесячного платежа. Подчеркну, что рост стоимости жилья происходил в том числе на фоне дефицита предложения как на вторичном, так и на первичном рынке. Мы фиксировали отзывы клиентов, которые не могли подобрать себе жилье.
Мы в Банке «Санкт-Петербург» при работе с ипотекой всегда делали упор на строящееся жилье. Доля первичного рынка в общем объеме выдач обычно составляла около 70%. В 2020 году эта доля еще больше подросла, и в некоторые месяцы достигала 88% как раз за счет дефицита ликвидных предложений на вторичном рынке. Клиентам попросту было не из чего выбирать, и многие переключались на «первичку», стремясь воспользоваться рекордно низкими ставками по госпрограмме и решить свой квартирный вопрос. В последние месяцы прошлого года именно выдачи по госпрограмме играли ключевую роль. В целом по году доля таких кредитов в общем объеме выдач в нашем банке составила 51%.
Отдельно замечу, что быстрый рост цен и рекордно низкие ставки привели к возвращению на рынок строящегося жилья инвесторов. Несколько последних лет мы все реже и реже встречали интерес к этому виду инвестиций с использованием ипотечных средств, но в 2020 году четко зафиксировали заметный рост числа вопросов от покупателей студий и однокомнатных квартир по поводу возможности продать недвижимость с ипотекой Банка. Как правило, подобные вопросы интересуют именно инвесторов.
При этом в целом по рынку спрос сместился в сторону более просторных квартир. Мы объясняем это повышенной активностью семейных покупателей. Здесь важно подчеркнуть роль государства и его программ поддержки семей с детьми. Так, мы отметили большой интерес к семейной ипотеке, в том числе к рефинансированию ранее выданных кредитов с переходом на семейную ипотеку. Ставка по этой программе, предполагающей выдачу кредитов семьям, в которых начиная с 2018 года родился второй или последующий ребенок, у нас составляет 4,69% годовых. Также наблюдался серьезный рост числа сделок с использованием материнского капитала, размер которого был увеличен, а также средств, выплачиваемых за рождение первого ребенка.
Что касается дальнейшей динамики ставок, то предпосылок для продолжения удешевления ипотеки на сегодня нет. Я бы отметила здесь такой факт: представители крупнейших российских банков уже высказываются на тему того, что, возможно, потребуется возвращение на рынок ипотечных программ с переменной процентной ставкой. Таким разговорам способствует неоднозначная ситуация на финансовом рынке. Если снижение ставок все же продолжится, то кредиты с плавающей ставкой автоматически станут дешевле, а если ставки развернутся и пойдут вверх, то банки через плавающий процент смогут ограничить свои риски, предусмотрев, например, при этом возможность перехода клиентов на фиксированную ставку по ипотеке. И поначалу такую идею можно воспринять в штыки, но необходимо понимать, что рынок существенно изменился — в том числе законодательно. Мы очень хотим обеспечить низкую ставку по ипотеке для наших клиентов, поэтому ищем соответствующие решения. Возможность выдачи кредитов с переменной ставкой — одна из гипотез, которую мы внимательно изучаем».