Михаил Хорьков: Снижение ставок по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится

Стабильность на рынке недвижимости — нечто неординарное. Никогда такого не было, и вот опять — в сентябре 2019 Центробанк снизил ключевую ставку. Третий раз за текущий год. Novostroy.su поинтересовался у экспертов причинами и мнением о целях, которые преследует ЦБ.

— Центробанк в третий раз за текущий год снизил ключевую ставку. Как, на ваш взгляд, это может повлиять на ипотечные ставки до конца 2019?

Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»: Банки формируют стоимость ипотечного кредита, отталкиваясь от объема ставки ЦБ РФ, надбавка кредитных организаций составляет 2-3%. Итого мы получаем ставку по кредиту на уровне 9-10%. Ставки, представленные на рынке сегодня, уже находятся в этих границах. Максимальное снижение, которое мы можем получить до конца года – это на 0,5-0,2 п.п., но не больше, чем до 9%.

Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе «Аквилон-Инвест»: Радикального удешевления ипотеки мы пока не наблюдаем. Тем не менее, снижение ставки ЦБ — это положительный сигнал для рынка недвижимости. Ипотека по-прежнему остается самым востребованным инструментом покупки квартиры среди наших клиентов. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж «Аквилон-Инвест» за восемь месяцев 2019 года составила более 60%. Последовательное уменьшение ставки может существенно повлиять на доступность жилья и сгладить ожидаемый рост цен в связи с переходом на эскроу-счета. Многие наши банки-партнеры уже выразили свою готовность скорректировать ставки по ипотеке.

Михаил Хорьков, заместитель руководителя комитета Российской Гильдии Риэлторов по аналитике, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости: За последнее время регулятор уже в третий раз снизили ключевую ставку. Этот индикатор в итоге стал ниже минимальных показателей прошлого года. Но средневзвешенные показатели по ипотеке пока остаются заметно выше того, что было в 2018. Поэтому обосновано ожидать дальнейшего снижения ипотечных ставок в течение ближайших месяцев. Это даёт надежду на оживление рынка жилья.

— С чем по-вашему связано систематическое снижение ставок Центробанком? Следует ли воспринимать это как попытку стимуляции спроса на недвижимость при очевидном снижении покупательской способности?

Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК»: Да, Центробанк стремится таким образом поддержать экономику. Снижение покупательной способности, дорогие кредиты для предпринимателей и производственного сектора и прочие факторы — все это в совокупности даёт стагнацию. Официальная статистика о росте экономике в пределах 1-2%, фактически означает стагнацию, т.к. такие показатели находятся на уровне погрешности. Поэтому действия регулятора необходимы.

Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании Мегалит-ОХТА Групп, ООО: Снижение ключевой ставки связано с макроэкономическими показателями, прежде всего, с тем, что инфляция замедлилась и приближается к целевому показателю в 4%. Летом рост потребительских цен замедлился с 5,1% до 4,3%, но произошло это под действием сезонных факторов, в частности уменьшения стоимости овощей и фруктов. Поэтому пока строить долгосрочные прогнозы на последующее снижение ключевой ставки лучше с осторожностью.

Михаил Хорьков: После высокого спроса в 2018 во многих регионах в 2019 наблюдается стагнация. Ставки по ипотеке в банках снижаются крайне медленно. А новости о снижении минимальных ставок на 0,25% не мотивируют покупателей выходить на рынок жилья. Поэтому и показатели рынка в этом году не радуют. Например, за первые 7 месяцев рынок жилья получил на 4,5% меньше ипотечных денег, чем за аналогичный отрезок прошлого года.

— Насколько успешен, на ваш взгляд, подобный механизм регулирования в реалиях российского рынка? Сможет ли дальнейшее снижение ипотечных ставок вернуть интерес населения к покупке недвижимости?

Ирина Тютрина: Однозначно говорить о снижении спроса пока не приходится. Поведение покупателей меняется в сторону более избирательного. Больше всего от стоимости ипотеки зависит сегмент масс-маркета. Как наиболее объёмный, он формирует статистику. Здесь возможны различные стратегии — сокращение площади приобретаемой недвижимости, использование спецпрограмм банков и застройщиков.

В бизнес-классе интерес формируется, прежде всего, наличием на рынке предложений в востребованных локациях и качеством самих проектов: архитектурой, количеством квартир, видовыми характеристиками и прочим.

Евгений Жуков: Если в экономике страны в ближайший год не произойдет существенных потрясений и динамика снижения ставки сохранится на том же уровне, то уже к середине 2020 года есть вероятность увидеть ключевую ставку на уровне 6%. И тогда реально ожидать снижения ставок по ипотеке до 8% и, как следствие, роста ипотечных сделок. Себестоимость строительства продолжает расти, в том числе под влиянием нового законодательства, это отразится на конечных ценах для потребителя. В ближайшие полгода сниженные ипотечные ставки еще смогут в какой-то мере компенсировать рост цен, а значит возможен и всплеск интереса к ипотечным кредитам. Но как бы банки ни снижали ипотечные ставки в дальнейшем, цены все равно будут расти быстрее. Интерес к ипотеке еще смогут поддержать льготные программы, но спад спроса в такой ситуации неизбежен.

Михаил Хорьков: Последовательное снижение ставки Центробанком должно способствовать оживлению спроса. Но люди начнут активнее покупать жилье, когда средняя ставка по ипотеке будет на уровне 9% и ниже. Правда, есть и негативные тенденции — Центробанк отмечает, что рост экономики страны оказался ниже ожиданий, а реальные доходы населения не увеличиваются. Поэтому эффект от снижения ипотечных ставок может быть не таким заметным для продавцов квартир.

— Решится ли Центробанк в этом году на четвёртое снижение ключевой ставки?

Ирина Тютрина: Такой шаг не исключен, если текущее снижение покажет недостаточность меры по отношению к экономике. А оно, скорее всего, таким и окажется. Как правило, рынок несколько месяцев находится в ожидании снижения, либо повышения ключевой ставки. И тем самым учитывает эти изменения заранее. Например, снижение на 1%, вместо ожидаемых 0,25% возымело бы эффект.

Текущая мера пока не выглядит достаточно убедительной, однако окончательные выводы стоит делать через 2-3 месяца.

Михаил Хорьков: Учитывая понижение прогноза инфляции в России в текущем году до 3,8% (Минэкономразвития) и 4-4,5% (ЦБ РФ), мы можем говорить о вероятном снижении ключевой ставки к концу года. А это, в свою очередь, создаст условия для последовательного снижения ипотечных ставок к минимальным уровням прошлого года. Ведь именно инфляция является одним из важнейших показателей, на который ориентируется Центробанк при изменении ключевой ставки.