Кирилл Игнахин: Введение ипотечных каникул – это инстинкт самосохранения государства

Первый зампред Банка России Сергей Швецов вернулся к идее введения в России годовых каникул по ипотеке, которую регулятор озвучил в конце прошлого года. Речь идет о том, чтобы россияне, выплачивающие жилищный кредит, в сложной жизненной ситуации получили право на отсрочку выплат по одному из кредитов. Соответствующий законопроект уже находится на рассмотрении Госдумы и может быть принят в первом квартале текущего года.

V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Прежде всего, новация касается ипотечных займов, как наиболее долгосрочных. За те годы, что заемщик выплачивает ипотеку, может произойти все, что угодно – потеря работы, временная нетрудоспособность, рождение детей. В таком случае, по задумке авторов идеи, гражданин может в уведомительном порядке взять отсрочку выплат в общей сложности на год, но не более шести месяцев за раз.

ЦБ предлагает дать заемщикам право самим решать — полностью приостанавливать выплаты или снижать сумму платежей на время каникул. Таким образом заемщик будет заинтересован в том, чтобы как можно меньше тратить запас каникул, чтобы брать их несколько раз в случае непредвиденных ситуаций, пояснил Швецов. По его словам, многие банки уже активно применяют реструктуризацию ипотеки, и из их опыта известно, что более 90% заемщиков успешно преодолевают временные трудности и возвращаются в платежный график.

Эффект для рынка

По мнению экспертов, в случае законодательного закрепления этой схемы, являющейся по сути обычной реструктуризацией, которую банк обязан будет предоставлять не по своему желанию, а по заявлению клиента, возможен некоторый рост популярности кредитных продуктов.

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин предположил, что на рынок жилья выйдут осторожные клиенты, которые могут получить кредит, но не берут его из-за неуверенности в будущем. Если гарантия каникул будет закреплена в правовом поле, они могут попытаться взять ипотеку, однако уже наблюдающийся на рынке рост ставок (порядка 1% за полгода) может нивелировать этот позитивный эффект, считает он.

В свою очередь, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова напомнила, что раньше реструктуризация не пользовалась особой популярностью даже у валютных ипотечников, большинство из которых пострадали из-за роста курса доллара.

"Во-первых, никто не мог предсказать, вернется ли курс на прежние значения, таким образом, было неясно, поможет ли отсрочка платежа, а во-вторых, каникулы означали, что платежи так или иначе придется вернуть в полном объеме, но позже. Это увеличивало и саму задолженность, и срок погашения кредита", — пояснила эксперт.

По мнению управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, едва ли ипотечные каникулы вызовут волну роста спроса на недвижимость. Для большинства россиян ипотека остается недоступной, и это связано не только со страхами превратиться в банкрота и лишиться квартиры, но и с фактической невозможностью обслуживать долг или накопить на первоначальный взнос в силу низких доходов.

Вырастут ли ставки

Нет единства у экспертов и относительно того, подорожает ли ипотека после законодательного закрепления кредитных каникул. Возросшие риски банков отразятся в ставках по кредитам, то есть ипотечные каникулы ускорят их рост, полагает Литинецкая.

Между тем, Доброхотова считает, что это может быть и не так. С одной стороны, ипотека уже подорожала вслед за ключевой ставкой, что выглядит обоснованным. С другой — повышение ставок с целью страховки от неплатежеспособных заемщиков сегодня может оттолкнуть часть потенциальных клиентов. Так происходило, например, в 2015 году, когда ставки по ипотеке составляли 17-20% годовых.

С большой долей вероятности, сейчас ставки подниматься не будут, но банки станут тщательнее подходить к андеррайтингу, ужесточать условия выдачи кредитов, считает эксперт.

Выигрывает Центробанк

Регулятор заверяет, что введение ипотечных каникул не потребует от банков создания повышенных резервов под такие кредиты, поскольку это не будет считаться просрочкой. Банк ничего не теряет, поскольку размер выплаты не уменьшается, она просто отодвигается во времени.

При этом Швецов напомнил, что почти треть ипотеки в России выплачивается досрочно. Поэтому даже массовый уход на "ипотечные каникулы" не вызовет у банков проблем с ликвидностью. Это будет компенсироваться опережающими платежами других граждан.

Кроме того, у банков остается возможность секьюритизировать ипотечные портфели, продавать их. Управление ликвидностью – комплексный процесс, для которого есть инструменты на межбанковском рынке, на Московской биржи и у Банка России, отметил первый зампред ЦБ.

Эксперты согласны с тем, что ущерба банки не понесут, а Центробанк, беспокоящийся из-за резкого роста ипотеки, даже выиграет. "Банки ужесточат политику выдачи кредитов, и их получат только еще более обеспеченные, чем сейчас, заемщики, снизив риски массовых неплатежей. Соответственно, суммарный объем кредитования сократится, и Центробанк избавится от преследующего его призрака "ипотечного пузыря", в реальности не существующего", — рассуждает Литинецкая.

"Введение ипотечных каникул – это скорее инстинкт самосохранения государства", — рассуждает Игнахин. Учитывая двукратный рост объемов кредитования за последние три года, который происходил на фоне практически беспрерывного падения реальных доходов населения, высока вероятность социального взрыва из-за всплеска безработицы. Поэтому власти стремятся предоставить дополнительные гарантии ипотечным заемщикам. Что касается банков, то объем просроченной задолженности, как абсолютный (порядка 61 млрд рублей), так и относительный (1,83% от общего объема кредитования), очень низкий, чтобы вызывать тревогу, заключил эксперт.