Мария Литинецкая: После отмены «долевки» ипотечная сфера станет более востребованной среди банков
Владимир Путин поручил разработать план действий по отказу от долевого строительства. Что изменится на рынке жилья?
С одной стороны, долевое строительство породило такое явление, как обманутые дольщики. Но с другой, именно оно позволило купить многим россиянам жилье по более низким ценам на этапе строительства.
Почему власти страны все же решили отказаться от долевого строительства, а также как скоро и каким образом это решение скажется на ситуации на рынке недвижимости, узнал у экспертов Sobesednik.ru.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
— Судя по всему, власти решили, что на данном этапе проще не реформировать долевое строительство, а отказаться от него в пользу проектного финансирования. Скорее всего, причиной такого решения стало большое число обманутых дольщиков и необходимость (с помощью властей) решать вопросы по долгостроям. Хотя нужно сказать, что новый механизм — компенсационный фонд — только начал функционировать и не доказал свою состоятельность или, напротив, несостоятельность, поэтому такое решение выглядит несколько поспешным.
Также возможно, что власти опираются на западный опыт, где долевое строительство отсутствует. Поэтому можно предположить, что наши власти решили модернизировать рынок по европейскому типу. Правда, при этом ставки по кредитам в Европе для девелоперов находятся на уровне примерно 4%.
У нас сейчас не проработан данный вопрос, но уже понятно, что если ставки по проектному финансированию будут сравнимы со ставками по обычному кредитованию (15%), то это приведет не только к значительному росту цен, но также к тому, что застройщикам будет просто невыгодно заниматься строительством. Следовательно, необходимо будет государственное участие в данном механизме.
Переход к проектному финансированию займет не менее двух-трех лет при самом благоприятном развитии событий, поскольку главенствующую роль в новой схеме будут принимать игроки банковского рынка, которым также нужно время для подготовки.
Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— Полагаю, отказ от финансирования проекта за счет средств покупателей связан с несовершенством 214-ФЗ, который, как показала практика, к сожалению, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата средств. Сегодня в России насчитывается порядка 38 тысяч обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. Причем в октябре список пополнился новыми игроками.
По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами — отказом от долевого строительства. К тому же таким способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону, а именно — банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков.
Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова:
— Помимо действительно мошеннических схем часто проблемой являлись именно повышенные бизнес-риски, которые брали на себя застройщики. Важно понимать, что у них не было злого умысла, но риски, заложенные в модель, реализовались таким образом, что завершить строительство оказывалось невозможны. А иногда бизнес-риски создавались и действиями государственных органов. Дольщики часто прекрасно понимали, что они покупают объект на стадии строительства и это влечет риски, но не готовы были заплатить дороже за готовое жилье, поэтому на эти риски решались.
Однако модель, в которой инвестиции = риск + прибыль, никуда не девается. Готов рисковать — приобретай на стадии «котлована» с большой скидкой. Не готов — покупай готовое жилье. Эта модель работала много лет, но сейчас стала ломаться за счет структурных изменений на рынке: крупные девелоперы предлагают большой объем массового жилья, застраивая целые районы, со скидкой относительно менее крупных застройщиков, не имеющих, к тому же, аналогичной репутации.
Первоначальное насыщение рынка уже произошло, и издержки, связанные с решением проблем «обманутых дольщиков», на государственном уровне стали рассматриваться как более значимые по сравнению с решением изначальной проблемы — обеспечения жильем населения.
Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычев:
— В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.
Каковы плюсы и минусы такого решения?
Наталья Шаталина:
— Проектное финансирование для покупателей практически минимизирует риск неполучения объекта недвижимости, поскольку в реализацию будут поступать построенные дома. Но при этом покупатели лишаются возможности улучшить жилищные условия по доступным ценам. В отношении застройщиков не будут применяться процедуры банкротства и процедуры обращения взыскания на земельный участок и объекты, которые строятся.
Для государства плюсом является то, что пропадет категория обманутых дольщиков, соответственно, государство вряд ли будет привлекаться в качестве арбитра при разрешении конфликтов, связанных с незавершением строительства. Следовательно, отсутствие долевого строительства приведет к снижению нагрузки на судебную и административную систему. При существовании недостроя привлекаются местные власти, которые должны решать сложившуюся ситуацию, порой заниматься вопросами обеспечения жильем обманутых дольщиков.
Мария Литинецкая:
— Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии [для] покупателей, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь, за отсутствие рисков придется платить. Очевидно, что стоимость проектного финансирования будет заложена застройщиком в цену квадратного метра. Однако не стоит ждать значительного роста цен. Ключевая ставка, на которую ориентируются банки при выдаче кредита, составляет 8,25%, инфляция находится вовсе на уровне 3%. Полагаю, банки смогут предложить проектное финансирование по более низким, чем сегодня ставкам, переплата по которым не превысит 20–30% за весь период реализации новостройки. Таким образом, от высокорискованного рынка долевого строительства российский девелопмент перейдет к цивилизованной, прозрачной системе купли-продажи жилья, как это давно уже организовано во всем мире.
В то же время отказ от долевого строительства ведет к монополизации рынка. Очевидно, что из бизнеса уйдут финансово несостоятельные игроки. Кроме того, на сокращение количества застройщиков, полагаю, повлияет и политика самих банков. Проблема и в том, что они вряд ли будут заинтересованы в активной выдаче кредитов на строительство. Ведь, скорее всего, свою прибыль они начнут получать только через два-три года, после того, как объект недвижимости будет сдан и начнется реализация жилья. Сегодня же схема проектного финансирования выглядит иным образом: от каждого ДДУ банку перечисляется определенный процент. То есть фактически кредитор получает доход сразу же, не дожидаясь ввода в эксплуатацию. Поэтому активно выдавать проектное финансирование, полагаю, будут только крупные банки с большим капиталом.
Людмила Цветкова:
— Отказ от долевого строительства полностью или частично должен ликвидировать зависимость от темпов продажи объектов, хотя проценты по кредиту застройщик должен будет оплачивать, причем суммы будут намного значительнее по размеру. В итоге это обязательно приведет к увеличению себестоимости проекта. То есть, с одной стороны, увеличится сумма выплат по кредиту, а с другой — появится необходимость в привлечении дополнительных средств для погашения процентов.
Хотя детали еще не понятны — механизм отказа только разрабатывается, — уже очевидно, что темпы строительства вырастут, так как уйдет зависимость скорости стройки от темпов продаж; контроль со стороны банков за целевым расходованием средств станет жестче, поскольку объект строительства выступает залогом возврата кредитных денег.
Из минусов стоит отметить рост себестоимости строительства, а для застройщиков — снижение доступности кредитных ресурсов. Соответственно, часть застройщиков в отсутствие альтернатив может покинуть рынок.
Для покупателя, с одной стороны, произойдет увеличение стоимости жилья. С другой — он платит за снижение строительных рисков, так как оплачивает уже готовый продукт.
Роман Сычев:
— С одной стороны, долевое строительство выгодно всем — и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе: застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику — купить жилье по более выгодной стоимости, а государству — иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.
Если говорить об инвесторах со стороны физических лиц, их доля очень незначительна. Например, по данным о целевой аудитории ЖК «Маяковский» доля инвестиционных покупок составляет не более 7%, остальная же доля квартир покупается для собственного проживания. Думаю, что картина в целом идентична для новостроек Москвы.
К чему приведет отказ от «долевки»?
Наталья Шаталина:
— Отмена долевого строительства, по сути, приведет к тому, что на рынке останутся исключительно застройщики-лидеры (платёжеспособные, надежные, крупные, с большим опытом). Уже грядущие изменения в 214-ФЗ способствуют уходу с российского рынка малых и даже региональных застройщиков. Соответственно, и переход от долевого строительства к проектному финансированию будет сопровождаться повышением требований к застройщикам, которые и сейчас уже высоки.
Пока есть опасения, что цены на жилье при проектном финансировании увеличатся. Во-первых, у населения пропадает возможность приобрести строящееся жилье по более доступным ценам: например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме.
Если же рассмотреть только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов. Эти 10% как раз и закладывают траты на проектное финансирование.
Нужна программа государственной поддержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам.
Мария Литинецкая:
— После отмены долевого строительства рынок недвижимости потеряет 10–12% потенциальных покупателей, которые сегодня выступают в качестве инвесторов. Ведь рост стоимости квадратного метра после сдачи дома стремится к нулю. Именно поэтому инвесторы уже не будут рассматривать недвижимость в качестве инструмента приумножения средств.
Не стоит забывать и о том, что отказ от долевого строительства подразумевает наличие переходного трехлетнего периода, за который многие девелоперы однозначно постараются выйти с новыми проектами, и не факт, что среди застройщиков не будет неблагонадежных игроков, стремящихся успеть запрыгнуть в «последний вагон уходящего поезда». Поэтому в случае принятия положительного решения покупателям нужно быть особо внимательными и притязательными при выборе новостройки, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.
Что касается ипотеки, то по сути банки будут кредитовать только вторичный рынок уже готового жилья. Как показывает практика, в качестве залога такая недвижимость рассматривается охотнее, чем строящиеся объекты. Поэтому полагаю, что сфера ипотечного кредитования станет более востребованной среди банков, это усилит конкуренцию и, возможно, снизит ставки. В наименее выгодной ситуации, полагаю, окажутся клиенты с «живыми деньгами». Если сейчас такие дольщики могут рассчитывать на серьезные скидки, особенно когда проект еще не аккредитован в банках, то теперь их преимущество сойдет на нет, ведь застройщик сможет получать 100%-ю оплату и от ипотечных заемщиков с самого старта продаж уже готового комплекса.
Людмила Цветкова:
— В России есть пул застройщиков, которые могут себе позволить уже сейчас организовать процесс строительства за счет собственных средств. Более того, кто-то из них может использовать это как конкурентное преимущество в борьбе за покупателя. Такой процесс определенно получит развитие, как только будет выработан и четко понятен механизм перехода на проектное финансирование.
Одновременно с внедрением нового механизма было бы логично в качестве планового перехода для старых проектов (где уже введены несколько очередей) не ликвидировать полностью возможность привлечения средств дольщиков. В обратном случае это может привести к появлению обманутых дольщиков, потому что в большинстве проектов основой завершения являются именно средства дольщиков.
При этом нельзя отрицать существования следующей проблемы: на рынке сейчас присутствуют реализуемые проекты, которые уже значительно закредитованы (в том числе те, кредиты на строительство которых брались еще в валюте). Отсутствие залоговой массы (например, достаточного объема квартир, который может служить залогом для получения кредита застройщиком) не позволяет привлечь новые кредиты. Соответственно, через несколько лет застройщики таких проектов не смогут рассчитаться и потребуется привлечение инвесторов, в том числе строителей. По нашему мнению, таким проектам стоит позволить перекредитоваться, чтобы не создавать дополнительные недострои и долгострои.
Роман Сычев:
— Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.
Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков.
Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).
Однозначно произойдут реструктуризации в коммерческих, финансовых и юридических службах девелоперов: будут пересмотрены структуры, которые занимались реализацией и сопровождением сделок по ДДУ. Не исключено, что часть людей придется сократить, а требования по другим — пересмотреть (усилить финансовые службы для работы с банками, перестроить работу аналитических и маркетинговых служб, горизонт планирования которых значительно увеличится).
Также будут существенно — примерно в два раза — увеличены сроки реализации проектов застройки. При новых правилах работы девелоперы сначала будут строить объект, а затем продавать квартиры. Сейчас процесс идет параллельно. Это объективно приведет к росту цен за счет дополнительных расходов на обслуживание кредитов и процентов, за счет возникающих имущественных налогов и коммунальных платежей.