Эксперты рынка о залоговом кредитовании
Аналитический центр компании ООО «РУСИПОТЕКА» попросил ведущих экспертов рассказать о степени интереса заемщиков к залоговым кредитам, то есть кредитам под залог существующего жилья.
Русипотека: Насколько банку интересно выдавать кредиты под залог имеющегося жилья?
- Ирина Баранова, Руководитель департамента розничных продуктов, Банк УРАЛСИБ
Банк УРАЛСИБ предлагает две программы под залог имеющегося жилья: на приобретение жилой недвижимости (Целевой кредит) и на любые цели (Нецелевой кредит). Указанные программы нельзя отнести к основным в продуктовой линейке Банка: они не могут являться «массовыми» по причине того, что не все потенциальные ипотечные заемщики имеют возможность передать в залог банку имеющееся жилье. Между тем, программы под залог недвижимости прочно занимают собственную нишу на рынке кредитования, их реализация является важной для Банка.
- Анна Юдина, - начальник управления развития залоговых продуктов, Банк «Открытие»
Приоритетом для Банка является все-таки выдача кредитов на приобретение жилья, под залог данного жилья, с возникновением ипотеки в силу закона, как более востребованный продукт. При этом, в продуктовой линейке Банка есть и кредитные продукты под залог имеющегося жилья, где ипотека возникает в силу договора.
- Евгения Гречихина, - заместитель начальника управления ипотечного кредитования, Банк «Левобережный»
Залог имеющегося жилья отличается от залога приобретаемой недвижимости только тем, что ипотека (залог) в силу договора регистрируется на основании договора об ипотеке и заявлений залогодателя и залогодержателя, а ипотека в силу закона возникает, по сути, на основании того, что при приобретении недвижимости были использованы заемные средства. Учитывая, что оба вида кредитов обеспечены залогом недвижимости, разница для банка заключается только в оформлении документов для ипотечной сделки.
- Антон Павлов, - управляющий директор по розничным продуктам, Абсолют Банк
В настоящее время, учитывая популярность программы по рефинансированию ранее выданных ипотечных кредитов, доля сделок под залог имеющегося жилья достигает 50%. Что касается кредитов на приобретение недвижимости, выдаваемых под залог имеющегося жилья, то, несмотря на наличие таких программ в банке, спрос на них остается невысоким. Это связано с тем, что для большинства людей, имеющих хотя бы минимальный первоначальный взнос и приобретающих соответствующую требованиям банка недвижимость, ипотека в силу закона остается более предпочтительным вариантом. Таким образом, кредиты под залог имеющегося жилья востребованы, прежде всего, теми, кто не имеет первоначального взноса на приобретение дополнительной недвижимости или теми, кто приобретает не соответствующую требованиям банка недвижимость.
Русипотека: Есть ли спрос на кредиты под залог имеющегося жилья?
- Ирина Баранова, Руководитель департамента розничных продуктов, Банк УРАЛСИБ
На кредиты под залог существует стабильный спрос. В получении Целевых кредитов обычно заинтересованы клиенты, которым важно не обременять залогом приобретаемую недвижимость (например, в случае, если недвижимость приобретается в целях последующей скорой перепродажи) или клиенты, приобретающие недвижимость, не соответствующую требованиям Банка к предмету залога. Нецелевые кредиты под залог можно назвать аналогом потребительских кредитов, при этом кредиты под залог имеют ряд преимуществ: ниже процентная ставка, больше максимальная сумма и срок кредитования.
- Анна Юдина, - начальник управления развития залоговых продуктов, Банк «Открытие»
Спрос на кредиты под залог имеющегося жилья невелик. Это связано, прежде всего, с размером процентной ставки, которая, как правило, на несколько процентных пунктов выше.
- Евгения Гречихина, - заместитель начальника управления ипотечного кредитования, Банк «Левобережный»
В настоящее время, учитывая популярность программы по рефинансированию ранее выданных ипотечных кредитов, доля сделок под залог имеющегося жилья достигает 50%. Что касается кредитов на приобретение недвижимости, выдаваемых под залог имеющегося жилья, то, несмотря на наличие таких программ в банке, спрос на них остается невысоким. Это связано с тем, что для большинства людей, имеющих хотя бы минимальный первоначальный взнос и приобретающих соответствующую требованиям банка недвижимость, ипотека в силу закона остается более предпочтительным вариантом. Таким образом, кредиты под залог имеющегося жилья востребованы, прежде всего, теми, кто не имеет первоначального взноса на приобретение дополнительной недвижимости или теми, кто приобретает не соответствующую требованиям банка недвижимость.
- Антон Павлов, - управляющий директор по розничным продуктам, Абсолют Банк
Объем выдач, конечно, небольшой. Около 3% от всего объема выдач. Тем не менее, продукт пользуется спросом. В 2016 и 2017 году было выдано примерно по 1 млрд кредитов под залог недвижимости. Этот вид кредитования востребован у клиентов, которым нужно оформить в кредит достаточно крупную сумму. Так, средняя сумма нецелевого кредита под залог недвижимости составляет несколько миллионов. То есть размер кредита превышает ту сумму, которые банки обычно готовы предоставить в рамках стандартного потребительского кредита. Кроме того, ставка по кредиту под залог имеющегося жилья значительно ниже, чем по беззалоговому займу. Поэтому для решения определенных финансовых вопросов этот вид кредитования является наиболее оптимальным решением.
Русипотека: Какой залог банк принимает для обеспечения кредитов под залог имеющегося жилья?
- Ирина Баранова, Руководитель департамента розничных продуктов, Банк УРАЛСИБ
Залогом по Целевому кредиту под залог может выступать квартира в многоквартирном доме или таунхаусе или индивидуальный жилой дом с земельным участком. Залогом по Нецелевому кредиту под залог может выступать квартира в многоквартирном доме или таунхаусе.
- Анна Юдина, - начальник управления развития залоговых продуктов, Банк «Открытие»
ПАО Банк «ФК Открытие» принимает в качестве обеспечения по кредитам под залог имеющегося жилья квартиры, право собственности на которые зарегистрированы в соответствии с законодательством РФ.
- Евгения Гречихина, - заместитель начальника управления ипотечного кредитования, Банк «Левобережный»
Требования банка к залогу не зависят от того, приобретаемое это или имеющееся жилье. Прежде всего, это должна быть ликвидная недвижимость, которую можно в сравнительно короткий срок реализовать в случае дефолта кредита.
- Антон Павлов, - управляющий директор по розничным продуктам, Абсолют Банк
Требования к недвижимости одинаковые, как при приобретении квартиры на кредитные средства, так и при передачи имеющегося в собственности объекта банку в залог. Например, в случае с жилой недвижимостью объект должен находиться на территории субъекта Российской Федерации по месту нахождения банка, удаленность жилого помещения от границ населенного пункта, в котором располагается подразделение банка, не должна превышать 100 км; помещение должно соответствовать санитарно-гигиеническим нормам, не находиться в аварийном состоянии, иметь железобетонные перекрытия (возможны исключения для секционных домов типа «таунхаус» и зданий в г. Москве, а также в г. Санкт-Петербурге); быть отдельным, подключенной к системе водоснабжения, к системе электропитания и отопления помещением, иметь в исправном состоянии окна, двери, крышу; здание, в котором расположен объект залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент и другие стандартные требования.
Русипотека: Как банк оценивает надёжность кредитов под залог имеющегося жилья?
- Ирина Баранова, Руководитель департамента розничных продуктов, Банк УРАЛСИБ
Надежность кредитов под залог имеющегося жилья сопоставима со «стандартными» кредитами на приобретение недвижимости: заемщики и объект недвижимости проходят обязательную проверку на соответствие требованиям Банка. Кроме того, максимальная сумма кредита ограничена 70% от оценочной стоимости залога по Целевым кредитам под залог и 60% от оценочной стоимости залога по Нецелевым кредитам под залог, что повышает степень обеспеченности, и, следовательно, надежности кредитов.
- Анна Юдина, - начальник управления развития залоговых продуктов, Банк «Открытие»
Как правило, коэффициент риска по кредитам под залог имеющегося жилья, выше, чем по аналогичным продуктам, под залог приобретаемого жилья, в связи с вероятностью нецелевого использования кредита, соответственно ставка тоже выше.
- Евгения Гречихина, - заместитель начальника управления ипотечного кредитования, Банк «Левобережный»
Надежность кредитов, в первую очередь, мы оцениваем по платежеспособности заемщика. Если клиент не сможет оплачивать кредит, в конечном итоге банк будет вынужден обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае уже не имеет значения, было это жилье приобретенным или имеющимся в собственности, поскольку в соответствии с действующим законодательством, правило о невозможности обращения взыскания на единственное пригодное для проживания помещение не распространяется на жилье, являющееся предметом ипотеки.
- Антон Павлов, - управляющий директор по розничным продуктам, Абсолют Банк
Качество обслуживания кредитов примерно такое же, как и ипотечных кредитов, то есть просрочка на минимальном уровне. Уровень ответственности достаточно высок при таком кредите, поэтому заемщики все-таки стараются своевременно исполнять свои обязательства. Требования к заемщикам, желающим оформить нецелевой кредит под залог недвижимости такие же, как и при выдаче стандартного ипотечного кредита: гражданство РФ, стабильный доход, хорошая кредитная история и т.п. Единственное, что размер максимальной суммы кредита не может составлять более 70% от оценочной стоимости квартиры (в случае с ипотекой на покупку готового или строящегося жилья - 20%), но не более 15 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и не более 9 млн рублей в остальных регионах. Срок кредитования - до 15 лет.