Новостройки не по карману: какая ипотека нужна россиянам
Премьер Михаил Мишустин поручил ЦБ, Минфину и Минстрою подготовить предложения по дальнейшему развитию льготной ипотечной программы. Эксперты надеются, что субсидии распространят на вторичную недвижимость, покупка которой наиболее актуальна для малоимущих семей. Кроме того, по их мнению, льготы должны быть скорректированы в зависимости от региона и дополнены специальными условиями для загородной недвижимости.
Премьер-министр Михаил Мишустин поручил Минфину и Минстрою совместно с Центральным Банком до 15 апреля подготовить варианты дальнейшей реализации льготных ипотечных программ, сообщает пресс-служба кабмина.
В конце февраля в ходе встречи с Мишустиным российские сенаторы предложили развивать в стране программу льготной ипотеки, сделав ее более адресной. К примеру, распространить ее на те регионы, где строительство жилья замедлено, и ограничить действие в местах, где идет резкий рост цен.
Льготной ипотекой на новостройки воспользовались те, кто хотел заработать на недвижимости, у кого не было долговых обременений. Поэтому цены на квартиры в новых домах резко выросли, объясняет недочеты действующей программы основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
«На самом деле льготная ипотека на новостройку не решает проблемы семьи, которой срочно нужно расширяться. Новостройку нужно ждать. Даже после того, как она сдана, в ней невозможно жить с детьми, как минимум, год: идут ремонты»,— отмечает эксперт.
Если программа ипотеки будет завершена или сильно ограничена, то это негативно повлияет на рынок недвижимости, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Она полагает, что вероятнее всего средние ставки по кредитам на новостройки поднимутся с текущего уровня 6-7% до 8-9%.
«Проще говоря, кредит вновь станет дорогим, а поскольку цены на новое жилье в России выросли за последний года на 15-20%, число потенциальных покупателей из числа заемщиков уменьшится. А между тем сейчас до 70% сделок на рынке массовых новостроек проходят с привлечением ипотеки. Очевидно, спрос может заметно сократиться», — рассуждает эксперт.
Продление программы до конца года позволит дождаться вывода новых объемов, а не скупать к ее окончанию неликвид по завышенным ценам, указывает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. Он добавляет, что в то же время ставки по ипотеке должны соответствовать рынку, а не устанавливаться сверху, во избежание возникновения «ипотечных пузырей» и роста долговой нагрузки населения. Программу необходимо продолжать до тех пор, пока ВВП не начнет расти вместе с доходами населения, уверен совладелец Группы Родина Владимир Щекин.
Согласно прогнозу Алексея Гальцева из Realiste, сейчас есть три варианта развития программы льготной ипотеки. Во-первых, льготы могут распространить на вторичный рынок.
«Это как раз то, для чего должна применяться льготная ипотека: улучшение жилищных условий людей, которые нуждаются в этом прямо сейчас, проживая на маленькой площади, надеясь выехать из своей квартиры и сразу заехать в другую, без ожиданий»,— поясняет Гальцев.
С ним соглашается директор по поддержке риэлторского бизнеса «ГК Миэль» Юлия Федулаева. Она уточняет, что около 30% сделок с новостройками финансируются из средств, поступающих от продажи квартиры на вторичном рынке. Поэтому, если бы существовали государственные программы льготной ипотеки для вторичного городского жилья возрастом от 20 лет и старше (ликвидность таких объектов ниже, а условия кредитования сейчас достаточно жесткие), это позволило бы напрямую решить социальную задачу для тех, кто остро нуждается в жилье, и изнутри стимулировать сделки с новостройками, уверена эксперт.
Второй вариант развития событий по версии Гальцева — введение льгот в тех регионах, где в местной экономике наблюдается стагнация или даже депрессия. Однако эксперты эту идею критикуют.
Сегментирование льготной ипотеки по региональному, социальному или любому другому признаку едва ли будет эффективным решением, говорит директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. Продление программы льготной ипотеки в отдельных регионах РФ, по мнению Сергея Коврова из «НДВ-Супермаркет Недвижимости», является полумерой. Он считает, что давать субсидии необходимо во всей стране, в частности, для улучшения жилищных условий населения, и в Москве тоже.
В качестве третьего варианта изменений в льготной ипотечной программе Алексей Гальцев указывает, что льготы могут дать на строительство своего частного дома.
«Это важный фактор развития районов и развития семьи. Сейчас многие бы жили в частном доме, но если землю взять в ипотеку можно, то дом нужно строить под высокие кредитные проценты или за наличные», — обращает внимание собеседник «Газеты.Ru».
Безусловно, программа льготной ипотеки для загородной недвижимости необходима — особенно это касается поддержки сельской ипотеки на государственном уровне, говорит Юлия Федулаева из «ГК Миэль». По ее мнению, это позволит повысить привлекательность проживания в селе, в депрессивных регионах, и несколько сократить отток населения в мегаполисы.
В регионах с большими объемами индивидуального жилищного строительства действительно есть смысл развивать ипотечные программы для покупки и строительства частных домов, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Помимо этого, можно поощрять девелоперов коттеджных поселков, которые могли бы развивать бизнес в этих субъектах РФ (в основном это южные и северокавказские регионы, где многоквартирные дома не столь популярны), предлагает эксперт.