Эксперты прокомментировали инициативу о корректировке правил льготных ипотечных программ
Корректировка правил предоставления всех форм льготной ипотеки - очевидная и насущная задача, и особенно это касается ипотечных программ, призванных повысить привлекательность регионов, в развитии потенциала которых заинтересована страна. Об это рассказали "Российской газете" опрошенные эксперты.
Напомним, что на Восточном экономическом форуме президент России Владимир Путин предложил рассмотреть возможность увеличения максимального размера кредита по "Дальневосточной ипотеке" до 9 млн рублей - для приобретения квартир площадью более 60 кв. метров. Также он указал, что механизмы поддержки ипотеки должны быть разработаны до конца текущего года для всей страны, включая дальневосточные регионы.
Генеральный директор и основатель ГК Стройсинтез Виктор Лукин сказал "РГ", что приветствует любые инициативы по улучшению ипотечных условий для конечных клиентов. Тем более, если инициатива исходит от Президента России.
Дальний Восток - динамично развивающийся регион страны с большим экономическим потенциалом. Этим обусловлены цены на недвижимость в регионе. В среднем квадратный метр в новом объекте стоит от 145 000 рублей. Минимальная студия стартует от 2 500 000 рублей.
Чтобы стимулировать жителей других локаций переехать в этот регион, необходимо стимулировать переезд семей, полагает эксперт. А это значить дать им возможность приобретать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. При текущей планке в 6 000 000 рублей - это мало реально, а при повышении планки до 9 000 000 рублей вполне, считает Лукин. И это будет качественное и удобное жилье для комфортного проживания всей семьи с необходимой инфраструктурой.
Он также отметил, что видит острую потребность в доработке и расширении механизмов ипотеки. "Ипотека - катализатор потребительского спроса, за счет которого полноценно раскручивается весь "маховик" рынка строительства. Это проектирование, закупка строительных материалов под обустройство новых локаций и строительство новых объектов. Все это приводит к улучшению инфраструктуры локаций, а это - одна из важнейших совместных задач Государства и нас, региональных девелоперов в сфере ИЖС. Ипотечное строительство за счет развития отрасли косвенно позитивно влияет и на ключевую задачу сегодняшнего дня - импортозамещение и расширение отечественного производства, вовлечение новых предприятий", - сказал эксперт.
Если же говорить о новых дополнительных механизмах поддержки, то здесь Лукин подчеркнул, что видит необходимость в расширении льготных программ еще и на участки. Но главное - совместно с банками отработать эффективный механизм их оценки. "Банки уже продвинулись в этом направлении при оценке участков в качестве залога, но все равно в целом они занижают их стоимость до 30%, минимизируют свои риски. Особенно при льготной ипотеке на самостоятельное строительство ИЖС", - констатировал Лукин. Эксперт также отметил, что весь рынок ИЖС ожидает скорое введение эскроу. Его уже анонсировали на высшем уровне в 2024 году. "Если не будет разработан механизм льготного кредитования или иные меры стимулирования клиентов, поддержки застройщиков, то мы будем вынуждены поднять цены. Ведь строить до сдачи дома придется на средства, занятые у тех же банков", - сказал эксперт.
По мнению эксперта Общественного совета при Минстрое России Ильи Пономарева, в отношении ипотеки неуместны ограничения по площади, так как основанием предоставления льготы не является низкий уровень дохода или его бюджетная природа, кроме того, норматив площади в индивидуальном жилом доме кратно отличается от многоквартирного, а именно такое жилье в отсутствие дефицита территории и при надлежащем инфраструктурном обеспечении и даст новое качество жизни наших граждан.
Кроме того, эксперт напомнил, что удельная цена "метра" в частном доме часто существенно ниже, что позволит в рамках увеличенного лимита получить более, чем достойный дом. В целом установление сбалансированной "ипотечной политики", прежде всего, в части льготных программ, важный элемент политики социальной.
"С одной стороны - это один из самых эффективных и востребованных механизмов стимулирования необходимых государству изменений (восточные и северные регионы, многодетные семьи, молодые ученые, военная ипотека), с другой важно сохранить целевую природу этих мер, что важно в непростой бюджетной обстановке. Полагаю именно на это направлен второй пункт поручения", - отметил Пономарев.
В свою очередь, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов считает, что предлагаемая мера призвана помочь решению как жилищных, так и демографических проблем. Предоставление кредита с указанием приоритетности площади сформирует как предложение, так и понимание целесообразности покупки квартиры или дома, но не малогабаритной студии на первое время. "Застройщики получат четкий сигнал о планировках жилья, целесообразных для ДФО", - отметил эксперт.
Он объяснил, что существующие льготные ипотечные программы рассчитаны на определенный уровень бюджетных ассигнований и срок, что подразумевает их пересмотр по мере выполнения и изменения внешних условий. Конечно, это касается и наиболее массовой программы льготной ипотеки на новостройки. "На сегодня увеличилась ключевая ставка и это делает обсуждение механизмов поддержки ипотеки актуальными, в том числе в части размера субсидии, уточнения категорий граждан, нуждающихся в поддержке, величины первого взноса, размера ипотечного кредита, площади приобретаемой квартиры и т.д. Это вполне рабочие моменты, но весьма волнующие жителей России", - сказал Цыганов.
Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко отметил, что программа "Дальневосточной ипотеки" зарекомендовала себя как эффективный и действенный механизм поддержки граждан, с момента ее запуска уже 80 тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия. Запуск "Дальневосточной ипотеки" позволил простимулировать спрос на новостройки, что отразилось и на объемах строящегося жилья - с 2020 года объем жилья в стадии строительства вырос в более чем в 2 раза - с 2,1 до 4,9 млн квадратных метров. Это, без сомнения выдающийся результат, констатировал эксперт.
Вместе с тем, рост спроса на жилье наряду с удорожанием себестоимости строительства привел к тому, что с момента старта программы выросла и средняя стоимость жилья в новостройках - по данным Росстата жилье подорожало в среднем на 60%, то есть на тот же лимит в 6 млн руб. можно было приобрести квартиру площадью на 38% меньше, напомнил Мутко.
В результате, если в 2020 году под установленный лимит в 6 млн рублей попадало 85% новостроек, то в настоящее время - только около 40%. Теперь, для покупки квартиры желаемой площади (более 60 кв. м) гражданам приходится решать уравнение с тремя неизвестными - либо отказаться от покупки жилья и дольше копить (не зная, что за жилье они смогут купить через год или два), либо покупать жилье меньшей площади (что противоречит задачи улучшения демографического фона и роста рождаемости), либо - что совсем плохо - снижать размер первого взноса, брать на себя часто непосильные обязательства. Это значит - в будущем брать на себя повышенные риски дефолта по кредиту (это большая и важная тема качества портфеля ипотечных займов, большое внимание которой уделяет наш регулятор).
"Расширение условий программы с увеличением доступного лимита позволит улучшить жилищные условия еще большему числу семей и приобрести квартиру большей площади. Мы ожидаем, что такие изменения в программе - увеличение максимальной суммы кредита и расширение на всех сотрудников ОПК - увеличат ежегодную выдачу примерно на 10%. Ежегодно мерой поддержки смогут воспользоваться около 30 тысяч семей", - заключил эксперт.