Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #112

"Скидки к концу года, вероятно, будут лишь на низколиквидные варианты новых квартир, да и то не более 5-7%. Предпосылок для революционного снижения цен нет. При отмене льготной ипотеки и повышении ставок на новостройки до средней ставки на рынке вторичного жилья - около 8%, - чтобы нивелировать возросшую переплату по кредиту, стоимость объекта должна быть на 10% ниже, чем сейчас. Такое снижение в этом году просто нереально"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике РГУД, 19 апреля 2021, источник

"Вторичный рынок действительно продолжает демонстрировать заметный рост цен во многих регионах страны. Этот сегмент перешел к росту позже рынка новостроек и пока не везде отыграл тот дисбаланс, который сложился из-за перераспределения покупателей в пользу нового жилья после запуска льготной ипотеки. Стремительный взлет цен на новостройки заставил покупателей искать более дешевые варианты на вторичном рынке. И пока им это удается – цены продолжают расти. К тому же в марте ЦБ РФ послал четкий сигнал: ключевая ставка будет увеличиваться, а вместе с ней подорожает и ипотека. По крайней мере на вторичном рынке.

Ожидаем, что программы стимулирования спроса (льготная ипотека на новостройки) трансформируются, но не уйдут с рынка. Резкие перемены губительны для девелоперского бизнеса. Сближение условий кредитования между первичным и вторичным рынком не приведет к заметным изменениям для последнего. А вот для рынка новостроек может привести к снижению продаж. Любой ажиотажный спрос заканчивается корректировкой и выравниванием ценовых диспропорций, которые неизбежно возникают в этот период. Ожидаем, что в 2021 году рынки отдельных городов начнут входить в период стабилизации. Предложение будет увеличиваться, а спрос нет. Темпы роста цен на этом фоне начнут снижаться"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 23 апреля 2021, источник

"В настоящий момент мы не видим каких-то явных признаков ухудшения качества ипотечных портфелей. В августе прошлого года наблюдался скачок просроченной задолженности по рублевой ипотеке, что, вероятно, было обусловлено последствиями пандемии, однако уже с сентября среднемесячная динамика просрочки вернулась к нормальному уровню. Доля просроченной задолженности по ипотеке остается на очень низком уровне - в районе 1% портфеля"

Александр Данилов, - глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ, 26 апреля 2021, источник

"По итогам 2020 года было видно, что льготная программа, которая была сделана, сильно помогла - она была своевременной, поддержала строительную отрасль, дала людям возможность получить достаточно дешевые кредиты, чтобы улучшить свои жилищные условия в тот период. Но просто ее слишком долгое продолжение чревато негативными эффектами, в частности, все знают, что цены на жилье сильно выросли. Плюсы программы в значительной степени оказались нивелированы - доступность жилья для людей в итоге не выросла. Дальнейшее продолжение программы на тех же условиях, в том же масштабе может и дальше провоцировать рост цен. Поэтому мы выступаем за то, чтобы программа в какой-то степени была модифицирована, чтобы она не продолжалась в том виде, как была, а была более таргетирована, возможно, более социально настроена. Это снизит риски перегрева и в то же время поможет отдельным категориям людей"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи", 26 апреля 2021, источник

"На фоне того, что Центробанк поднял ключевую ставку, очевидно, что в ближайшее время следует ожидать повышения ипотечных ставок ведущими банками на уровне 0,25−0,75%, плюс ужесточились требования к заёмщикам. Поэтому рекорды апреля вряд ли уже будут побиты в этом году"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи", 26 апреля 2021, источник

"Вслед за решением Центробанка от повышении ключевой ставки ещё на 0,5 пункта до уровня 5% годовых в ближайшие недели можно ожидать роста ипотечных ставок на уровне от 0,3 до 1 подпункта. <...> Для рынка недвижимости такое повышение будет только на пользу, поскольку позволит охладить рынок и восстановить баланс спроса и предложения, и тем самым замедлить рост цен. Однако вряд ли стоит ожидать снижения реальной цены ликвидных объектов, которых сейчас на рынке дефицит. Рынок сейчас будет адаптироваться под изменившиеся условия, поскольку повышение ипотечных ставок снизит уровень покупательской способности, а следовательно, и девелоперы, и собственники квартир на вторичном рынке будут повышать уровень дисконта ввиду растущей конкуренции за покупателя"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 27 апреля 2021, источник

"Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень. Однако даже с учетом новых рекордов по количеству и объему выданных кредитов российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП. Главным препятствием для развития рынка становится рост цен на жилье, нивелирующий эффект снижения процентов. По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня на 22,6% выше — 70 тыс. В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, однако столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к "охлаждению" рынка. Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет: ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007–2008 годов"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 27 апреля 2021, источник

"Нужно точно совершенно идти на увеличение объемов жилья. Жилье заставит нас и социалку строить, и "инженерку" пересматривать, и коммуналку заставит во многих регионах пересмотреть. Это как драйвер вытащит все... Нацпроектом поставлена задача выйти на строительство 120 млн кв.м жилья в год. Это возможно. У нас уже 10 регионов показатель нацпроекта перевыполняют, как крупные, так и мелкие... У нас ключевой драйвер в жилье - это закон о КРТ. Тяжело принимался, будем дорабатывать. Но для тех, кто сегодня хочет и может работать, это развязывает руки именно на территориях населенных пунктов. Строить вокруг городов новые микрорайоны, при том, что внутри разруха, - это преступление. Нужно наполнять территории населенных пунктов"

Ирина Могилатова, - генеральный директор агентства Tweed, 27 апреля 2021, источник

"Мы заметили, что на рынок элитной недвижимости вернулись инвесторы, сигналом для них стал ажиотаж на рынке новостроек эконом- и бизнес-класса. Их можно поделить на две группы. Самую многочисленную (до 60%) формируют покупатели, которые приобретают недвижимость "про запас" и для личных целей. Например, для подрастающих детей или с целью расширения жилплощади в перспективе. Ко второй группе относятся инвесторы, покупающие новостройки под бизнес. Они входят в проект на котловане и выходят из него, когда дом достроен. Сейчас доля инвестиционных сделок с элитными новостройками приближается к 40%, а чуть более года назад их было 10–12%. Думаю, к сентябрю ситуация стабилизируется, и к концу года доля инвесторов вернется на уровень начала 2000-х годов (тогда она составляла примерно 30%)"

Дмитрий Ефремов, - начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании “Главстрой Санкт-Петербург”, 27 апреля 2021, источник

"Сегодня инвестиционный спрос сохраняется, до 15% сделок на рынке новостроек массового сегмента Петербурга и Ленинградской области совершается с целью вложения средств. <...< Скорее всего, после сворачивания льготной ипотечной программы инвестиционный спрос вернется к уровню в 5-10%. Полагаю, ожидать прежнего масштабного бума инвестиционных покупок в ближайшие годы не стоит"

Андрей Пахоменков, - финансовый директор ГК "Самолет", 27 апреля 2021, источник

"С завершением программы субсидирования жилищных кредитов в 2015 году изменения спроса не наблюдалось. При отмене льготной ипотеки (под 6,5% - прим.ред.) крупные девелоперы будут все равно предлагать специальные условия, которые позволят людям иметь тот же ипотечный платеж, который у них был... Рынок недвижимости готов к консолидации. За 2019-2020 год ушло более 300 мелких игроков. В ближайшие два-три года с рынка уйдут еще 30-40% девелоперов. Это не означает, что девелоперы не исполнят свои обязательства, вероятнее всего, они будут продавать проекты или привлекать в партнеры крупных девелоперов... Наиболее устойчивы в будущем будут системные компании, которые могут строить по всей стране"

Вадим Павлусь, - главный финансовый директор ГК "Кортрос", 27 апреля 2021, источник

"Рост цен на жилье, который фиксируется сейчас в России, в меньшей степени определяется льготной ипотекой и в большей степени уменьшением объема предложения... По сравнению, например, с серединой 2019 года количество квадратных метров в стройке в стране сократилось на 25%. Сокращение предложения, по нашему мнению, во многом является предопределяющим фактором, который привел к тому, что цены достаточно активно росли в 2020 году. Отмена льготной ипотеки вряд ли кардинально изменит эту динамику... Если Центральный банк примет решение активизировать борьбу с инфляцией и повышать ключевую ставку, соответственно, это в большей степени повлияет на ценовую динамику". При этом удорожание жилья замедлится во второй половине 2021 года, на стабилизацию цен повлияет ввод новых проектов и увеличение предложения"

Максим Жабин, - заместитель гендиректора ГК "Ленрусстрой", 28 апреля 2021, источник

"Уже нет такого динамического роста в спросе, как в конце 2020 года: входящий поток спал примерно на 10–20%... Я думаю, что в следующие несколько месяцев нас ожидает стагнация перед новой волной, которая произойдет непосредственно перед потенциальной отменой программы субсидированной ипотеки. А потом — новое падение. Однако среднегодовой тренд будет в целом ровным... Могу предположить, что многие банки скоро начнут — а некоторые уже начали — разрабатывать свои программные продукты, чтобы заменить ими субсидированную ипотеку. Мы видим активную позицию в этом вопросе со стороны «Сбера», ВТБ, Альфа-банка. Это серьезно повлияет на расстановку сил. Также в этом году до 90% объектов уже будет реализовываться в рамках проектного финансирования через эскроу. Я убежден, что власти со временем введут очередную поправку к закону, которая заставит девелоперов снова перестраивать процессы. В этом случае рынок снова ждет передел: это произойдет не в ближайшей перспективе, но так или иначе случится...

Я убежден, что цены будут расти, причем это будет космос. Какая бы ни была низкая процентная ставка по ипотеке, стоимость квадратного метра уйдет далеко наверх. На сегодняшний момент Россия является одним из немногих государств, где приобретение жилья в собственность еще доступно. Через 30–50 лет его в принципе невозможно будет купить — мы перейдем на новый этап"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 28 апреля 2021, источник

"Уже сейчас фиксируется увеличение интереса к ипотеке. Вероятно, во втором квартале рост продолжится, так как застройщики будут стараться вывести на рынок новый объем предложения, чтобы успеть реализовать хотя бы его часть до завершения льготной программы"

Ольга Трошева, - руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", 28 апреля 2021, источник

"Отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента. Вероятно, доля ипотечных сделок снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%. Будут развиваться совместные программы надежных застройщиков и банков с привлекательными условиями. К примеру, уже работает программа Сбербанка со ставкой 1,3%"

Дмитрий Котровский, - общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, 28 апреля 2021, источник

"Пока рано говорить о результатах расследования (роста цен на жилье, которое проводит ФАС - прим.ред.). Но если виновником будет обозначен «производитель» строительного материала, тогда результатом должен быть откат в цене. Если уличено будет все предпринимательское сообщество, от стройматериалов, транспорта и до застройщиков, тогда нужно ответить на вопрос, что с инфляцией в стране. Она есть? Какой у нее отраслевой показатель? Если нового объема жилья в продаже не появится, а люди продолжат брать ипотеку, то цены и дальше будут расти"

Денис Титов, - директор департамента страхования имущества физических лиц "Альфа Страхование", 29 апреля 2021, источник

"Темп роста объема продаж по ипотечному страхованию в 2020 году превысил 35%. Основная доля приходится на страхование квартир, однако наблюдается увеличение доли в страховании апартаментов и загородной недвижимости. <...> По нашим прогнозам, по итогам первого квартала 2021 года рост рынка по добровольному страхования жилья превысит 15%, по ипотечному страхованию жилья ожидаем рост 20%. А результаты 2021-го ожидаются как минимум на уровне 2020-го"

Евгений Белоглазов, - руководитель направления продаж ЦИАН, 29 апреля 2021, источник

"Сейчас ажиотажного спроса на рынке загородной недвижимости нет. Он выше на 25%, чем в 2020 году, в два раза выше, чем в 2019 году, но самый пик спроса пришелся на период апрель-май прошлого года. Поэтому, по нашим прогнозам, спрос в 2021 году будет чуть ниже предыдущего. При этом количество продаваемых лотов на рынке стало больше на 20 тыс. объектов. Мы это связываем с тем, что в период ажиотажного спроса очень много ликвидных предложений с рынка ушло, но появились те, что раньше даже не выставлялись на продажу. Участки для строительства – это самая популярная категория поиска загородной недвижимости по всей территории страны (70%). Спрос на них сегодня в 1,5 раза выше, чем в 2020 году и в 3 раза выше, чем в 2019 году. На втором месте находятся готовые дома, затем дачи и очень малое количество пользователей ищут таунхаусы"

Сергей Хотимский, - совладелец и первый зампред Совкомбанка, 30 апреля 2021, источник

"Сейчас рынок все время ускоряется, рекорды по выдачам все больше и больше. Мы думаем, что рекорды по выдаче перестанем ставить во втором полугодии. Новое ускорение в ипотеке раньше 2023 года мы не ожидаем... Есть три табу для работы в ипотеке: валютная ипотека, плавающая ставка и графики с растущими платежами. Это вещи, которые после 2008 года индустрия выучила очень хорошо. Для меня это было недавно, а есть уже у нас руководители, которые 2008 год не так хорошо помнят. Соответственно, не были на позициях, где они читали новости, следили, смотрели, что происходит. Могут не знать или подзабывать. Риски есть, надо, чтобы более опытные товарищи напоминали. Если мы посмотрим на опыт США, продукты с плавающими ставками, с увеличивающимися платежами сыграли колоссальную негативную роль в усилении таких кризисов. Ставки могут расти, тогда растут дефолты. Когда растут дефолты, на рынке больше квартир, цены на них падают, от этого еще больше увеличиваются убытки банков”

Рифат Гарипов, - глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ, 30 апреля 2021, источник

"Динамика цен на недвижимость не напрямую связана с динамикой ипотечного кредитного портфеля: в среднем по стране цены не растут так стремительно, чтобы стимулировать более активную выдачу ипотеки. Ещё одним признаком будущего пузыря считается смягчение условий предоставления кредитов и облегчение условий рефинансирования ранее привлеченных займов у новых кредиторов. Но, судя по опросам банков, которые регулярно проводит Банк России, сейчас наблюдается, скорее, снижение конкуренции между банками на ипотечном рынке и ужесточение требований к заёмщикам...

Несмотря на традиционный скепсис ЦБ в отношении льготной ипотеки, о пузыре на финансовом рынке России речи не идет. ЦБ поднял ключевую ставку до 5% (и это не предел), а в июле 2021 мы ожидаем отмены льготной ипотеки или продления её максимум до 2022 года. Однако ипотечная программа под 6,5% оказалась удачной для создания благоприятных условий как для застройщиков, так и для банковской системы, и после её завершения банки повысят ставки незначительно, максимум на 0,5-1,5 пунктов. Спрос на недвижимость снизится, но банкиры и застройщики единодушны в мнении, что, пока первоначальный ипотечный взнос находится на уровне не ниже 15%, а банковский портфель не превышает 7% ВПП, финансового пузыря не будет.

Рост цен на недвижимость, даже такой значительный, как в 2020 году, не привел к заметному снижению доступности жилья: подорожание компенсировалось снижением ставки по ипотеке, увеличением её среднего срока и ростом номинальных доходов населения. Таким образом, стоимость ипотеки относительно зарплаты осталась на уровне начала 2020 года... В целом, соотношение текущих цен на недвижимость и годового дохода средней российской семьи позволяет сделать вывод о том, что рынок жилья перегрет, но пузырю в его классическом понимании взяться пока неоткуда. Можно говорить о том, что в 2021 году нас ждет коррекция цен на недвижимость с возвратом к медленному росту в дальнейшем"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 30 апреля 2021, источник

"Часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса. На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка. За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров. То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне. <...> Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения. Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться"

Борис Поздняков, - председатель совета директоров ГК "Эскадра", 30 апреля 2021, источник

"Через три года ажиотажный спрос (на первичном рынке жилья - прим.ред.) начнет ослабевать. Через пять лет рынок стабилизируется. Маржинальность, которая сегодня достигается за счёт ликвидности, снизится до 15-20%. Цены на жильё при этом не упадут. В течение трёх лет они будут расти на 15-20% в год. <...> После того, как отрасль поднимется с колен, стоит ожидать появления новых налогов. Что касается Владивостока, достаточно будет отменить налог на прибыль для резидентов свободного порта Владивосток, а это сразу минус 20% прибыли. Во-вторых, произойдет рост конкуренции"

Максим Кривелевич, - преподаватель ДВФУ, финансовый консультант, кандидат экономических наук, 30 апреля 2021, источник

"Нужно понимать, что вложениями в жилую недвижимость в первую очередь заинтересована социальная прослойка, обладающая неким финансовым потенциалом. Как правило, занимающаяся деятельностью вокруг определенных сырьевых ресурсов – лес, нефть, газ. Пока стоимость данных ресурсов достаточно значима, возникает ситуация, при которой деньги позволяют инвестировать в квадратные метры... Именно в качестве инвестирования, не имея других инструментов, население сегмента «середнячки» и «выше среднего» воспринимают покупку квартир, ошибочно уверовав в неизменность роста стоимости «квадрата». При этом если, не дай бог, цена на «нефть-газ-лес» упадет, денежные потоки, подпитывающие рынок недвижимости, благополучно иссякнут, покупательская активность схлынет. Несложно предположить, что ввиду падения спроса поползет вниз и стоимость квартир. Причем в обоих направлениях – и на «вторичке», и на первичном рынке. В связи со всем вышесказанным, не совсем понятно, на какую выгоду рассчитывают «инвесторы», вкладывающиеся в квартиры на пике цен и в перспективе при любом раскладе имеющие все шансы столкнуться с тем, что надежды их не оправдаются"