Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #113

"Если сравнивать 2020 и 2019 годы, то мы видим, что средний возраст наших покупателей постепенно снижается. Низкая ипотечная ставка дополнительно привлекает молодежь, которая достаточно свободно берёт кредиты. Тренд на омоложение покупателя получит развитие в ближайшее время, но с учетом ограничений банка по возрасту и уровню дохода ипотечных заёмщиков. <...> В последний год доля инвесторов на рынке массового жилья составляет около 15%, в том числе, благодаря сниженным ставкам по ипотеке. Полагаю, после сворачивания программы льготной ипотеки рынок вернётся к показателям двухлетней давности — 10%"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 3 мая 2021, источник

"Общие итоги марта 2021 в абсолютных и относительных показателях. По данным Банка России банками выдано 178 111 кредитов на сумму 500 956 млн рублей. По сравнением с мартом 2020 года прирост суммы выданных кредитов составил 63,95 % Относительно февраля 2021 сумма выданных кредитов увеличилась на 24,23%. Среднее соотношение март/февраль за 10 лет составило 11,8%. Лучший результат был в 2017 году, когда объем кредитования вырос на 42,38 %. В предыдущем 2020 году было 14,23%. Март 2021 занял четвёртое место среди всех прошедших за последние 20 лет по сумме выданных кредитов. Традиционный вопрос: «Когда цикл суетливого роста перейдет в цикл стабильного развития?». Холодное ипотечное лето 2021 года звучит несколько панически и пессимистически, но жары не будет. Так, лёгкая прохлада”

Константин Енин, - управляющий директор "Открытие Research" банка "Открытие", 5 мая 2021, источник

"Российский рынок ипотеки в 2021 году ждет замедление по сравнению с рекордным 2020-м... Фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже и будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии. По оценкам "Открытие Research", в этом году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может снова активизироваться – ожидаемое постепенное восстановление экономики после пандемии должно привести к росту доходов населения, который компенсирует текущий уровень цен на жилье...До конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на "вторичку" подняться до 9-10%. Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам, повышение ставки на 1 п.п. увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи", 6 мая 2021, источник

"До конца 2021 года банки могут начать примерно на 10% реже одобрять достаточные для покупки желаемой квартиры ипотечные кредиты... Это заявление ЦБ (о необходимости нормализовать темпы роста выдачи ипотеки, чтобы не было чрезмерного увеличения долговой нагрузки - прим.ред.) может привести к повышению требований к заемщикам: ужесточению требований к балансу платеж–доход, увеличению размера минимального первоначального взноса… С 17 марта налоговые органы получили расширенный доступ к банковской тайне. Сейчас более 30% ипотечных кредитов оформляются на основании справок по форме банка, а не 2-НДФЛ. Теперь работникам с серой зарплатой будет сложнее подтвердить свои доходы"

Антон Павлов, - зампред правления Абсолют Банка, 6 мая 2021, источник

"Уровень одобрения (по ипотеке - прим.ред.) может снизиться, но на него влияют только два фактора: возможный рост ставок и темпы роста доходов населения. Если ставки будут расти быстрее доходов, то возможен и рост уровня отказов хорошим клиентам, которые просто не проходят по коэффициенту платеж–доход"

Денис Аксенов, - генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант", 7 мая 2021, источник

"Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%, тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%. Таким образом, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья. <...> Программа льготной ипотеки увеличила долю кредитов на покупку строящегося жилья в общем объёме ипотечного портфеля. По мере сворачивания программы доля ипотеки под залог ДДУ перестанет расти. И если застройщики справятся с завершением строительства текущих проектов, то ситуация с просроченными кредитами на строящееся жильё останется лишь частью ситуации с просроченными ипотечными кредитами и не выльется в отдельную проблему"

Константин Асатуров, - управляющий активами УК "Система Капитал", 7 мая 2021, источник

"Сбербанк решил незначительно повысить ставки по ипотеке (на 0.4 п.п.). Мы однако не считаем, что это сильно повлияет на текущую ситуацию на рынке недвижимости, по крайней мере, в сегменте новостроек. Многие крупные девелоперы имеют соглашения с банками и выдают ипотеки по ставкам сильно ниже ключевой. Есть высокая вероятность, что это затронет цены на вторичном рынке, но там и до этого не наблюдался сильный рост. В общем и целом на рынке недвижимости по-прежнему всем балом правит соотношение спроса и объемов выставленного на продажу жилья. После ажиотажного спроса в конце прошлого года на фоне действия льготной ипотеки рынок немного "остыл", да и платежеспособность потенциальных покупателей сократилась из-за ускорения инфляции. Однако застройщики также активно мониторят ситуацию и не "бомбардируют" рынок пулом новых предложений, удерживая цены у высоких значений.

Более того, введенные властями меры регулирования на руку крупным игрокам, которые продолжают отхватывать рыночную долю у мелких девелоперов, и таким образом увеличивают собственный ввод жилья даже несмотря на скромные общие показатели в целом по рынку. На наш взгляд, так ситуация и будет развиваться дальше. Контроль за предложением скомпенсирует эффект от роста ставки (хотя и здесь ЦБ сильно исчерпал потенциал после двух повышений ставки с начала года) и сокращение располагаемого дохода. Кроме того, рост инфляции и цен на сырье оставляет мало шансов для девелоперов для какого-либо негативного изменения цен. В этой связи на рынке новостроек мы ожидаем краткосрочно "затишье" и сохранение текущих цен, а на вторичном рынке возможна небольшая коррекция, но в разумных пределах"

Игорь Додонов, - аналитик ГК "Финам", 7 мая 2021, источник

"Весьма вероятно, что вслед за Сбером в скором времени о повышении ипотечных ставок объявят и другие кредиторы. Рост ставок по ипотеке, наряду с планами Центробанка по ужесточению требований по ипотечным кредитам с низким начальным взносом, конечно, будет оказывать определенное охлаждающее воздействие на рынок недвижимости. Однако какого-то значимого удешевления жилья мы бы в этом году не ожидали. Скорее, следует рассчитывать на замедление темпов роста стоимости недвижимости, которая также зависит и от других факторов, например, от цен на стройматериалы, которые существенно выросли в текущем году.Отметим также, что в ближайшие пару месяцев может даже произойти некоторый локальный рост цен на недвижимость, поскольку те граждане, которые планировали покупку жилья, но не успели, постараются это сделать до 1 июля, когда истекает срок действия госпрограммы льготной ипотеки. Это может вызвать определенный всплеск спроса на недвижимость, который, впрочем, скорее всего, быстро затухнет"

Олег Стволинский, - руководитель российского офиса британского агентства недвижимости Real Estate Worldwide, 7 мая 2021, источник

"Недавно Центробанк повысил ставку рефинансирования. С точки зрения влияния на рынок в целом не думаю, что это (повышение ипотечной ставки – прим.ред.) окажет значительное воздействие – сейчас сказывает депрессивное состояние экономике в целом. Люди снова стали откладывать покупку жилья на длительный срок. Так что повышение ставок и комиссий банками особой роли не сыграет. Прогноз по рынку жилья неутешительный, но есть региональные особенности. В Москве ситуация лучше, чем в регионах – здесь действуют различные проекты и программы по строительству жилья, поддержке населения. В регионах ситуация хуже, чем в столице. Там и прогноз хуже, чем по Москве. В этой ситуации стоимость жилья начнет снижаться – расти ей уже некуда. Продажи жилья стоят - нужно снижать ставки"

Константин Барсуков, - эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риелторов, 7 мая 2021, источник

"Ставка на вторичное жилье достигнет 8,5–9,5 процента, когда завершится льготная ипотечная программа. Ставки на новостройки, то есть на первичную недвижимость, составят примерно восемь процентов... Возможно, застройщики будут запускать какие-то программы, но привлекательные предложения уже вряд ли будут. Банки пересмотрят кредитную политику — ипотека станет дороже"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 8 мая 2021, источник

"Ожидаемое повышение ставок пока не настолько существенное, чтобы оказать негативное влияние на спрос. В ближайшее время спрос на ипотечные кредиты может даже вырасти из-за того, что ряд заемщиков могут поторопиться с покупкой квартиры, опасаясь еще большего роста стоимости ипотеки, не исключает он. Можно ожидать роста спроса в сегменте льготной ипотеки, которая в большинстве регионов завершится 1 июля и по которой некоторые банки в апреле снизили ставки"

Дмитрий Охрименко, - директор по развитию платформы "Цифровая ипотека", 8 мая 2021, источник

"Повышение ипотечной ставки "Сбером" было ожидаемым. При этом для обывателя фактическое движение базовых ипотечных ставок вверх сейчас происходит незаметно из-за идущей рядом позитивной повестки - те же самые банки одновременно анонсируют очередное снижение ставок по программе ипотеки с господдержкой, которая уже опустилась ниже 5,9%... Негативным фактором такого разнонаправленного движения ставок является перетекание и подогрев ажиотажного спроса покупателей на новостройки. В дальнейшем давление на ипотечную ставку будут оказывать два фактора: новое повышение ключевой ставки на 0,25-0,5%, которое ожидается в III-IV кварталах и завершение программы господдержки-2020. Эти факторы дают основание полагать что точка разворота наступила, и длительный тренд на снижение ипотечных ставок, который мы наблюдали последние несколько лет - завершен. До конца года ставки постепенно вырастут на 0,7-1,3 п.п."

Сергей Терентьев, - директор департамента недвижимости группы ЦДС, 10 мая 2021, источник

"Если господдержку ипотеки продлят, то определяющим фактором станет срок. Если льготы продлят на пару месяцев, то мы можем увидеть ещё один рекордный, но кратковременный рост спроса. В случае завершения, очевидно, спрос упадёт на небольшой промежуток времени, но в дальнейшем стабилизируется и приблизится к средним показателям предыдущих лет"

Эдуард Бугуров, - управляющий партнер инвестиционной компании Gls Invest, 11 мая 2021, источник

"Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация. Россияне отказываются от уже одобренных кредитов, подавляющее большинство — из-за повышенной ставки. Они рассчитывают именно на льготное кредитование и ставку не выше 7,5% — такая возможна только при государственном субсидировании. Если льготная ипотека хоть как-то компенсировала для заемщика удорожание "квадратов", то сейчас без льгот и с учётом выросшей на 15% цены собственное жилье стало недоступным для многих. Каждый десятый отказавшийся от одобренной ипотеки заявил, что снимать квартиру выгоднее, чем приобретать. Дальнейший сценарий во многом зависит от решения правительства по продлению льготного кредитования"

Дмитрий Десятниченко, - кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС, 11 мая 2021, источник

"Никогда в новейшей истории страны ипотека не стоила так дешево. Но пандемия и девальвация национальной валюты внесли в развитие отрасли существенные коррективы. Вряд ли ошибусь, предположив, что в течение последующих двух лет ставки по ипотечным кредитам будут плавно, но устойчиво повышаться"

Максим Осадчий, - начальник аналитического управления БКФ, 12 мая 2021, источник

"Аксиома: вмешательство государства в механизмы ценообразования на конкурентных рынках ведет к снижению эффективности экономики. Даже когда вмешательство государства нацелено на повышение благосостояния населения, эффект получается ровно противоположный: хотели как лучше, а получилось как всегда... Негативные эффекты из-за вмешательства государства возникают и на рынке жилья. В апреле прошлого года, в начале эпидемии, была введена льготная ипотека. Уже изначально затея представлялась абсурдной — в условиях эпидемии и кризиса, снижения реальных располагаемых доходов населения наращивать долговую нагрузку на слои населения с относительно низкими доходами (так как программа распространяется фактически только на жилье экономкласса).

Однако эффект роста долговой нагрузки смягчается тем обстоятельством, что значительная часть жилья в рамках программы льготной ипотеки приобретается не людьми с низкими доходами, не обеспеченными жильем, а вполне обеспеченными инвесторами. Цены на жилье растут, существенно обгоняя инфляцию. Соответственно, возрастает инвестиционная привлекательность жилья. Вместо того чтобы способствовать улучшению жилищных условий населения, программа льготной ипотеки способствует обогащению инвесторов... Государственное субсидирование процентной ставки — это мощный рычаг, который в условиях ограниченного предложения вместо того, чтобы стимулировать производство, способствует росту цен"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 12 мая 2021, источник

"Прошедшей зимой доля сделок с ипотекой по сравнению с летними месяцами несколько уменьшилась, что свидетельствует о постепенном удовлетворении спроса на доступные кредиты. Это наблюдение отчасти доказывает, что в конце года ажиотаж на рынке новостроек был спровоцирован не низкими ипотечными ставками, а ухудшением общей экономической ситуации в стране, ослаблением рубля и желанием людей сохранить накопленное. По этой причине, а также из-за снижения ставок по банковским депозитам население активно инвестировало в покупку новостроек.Тем не менее, ослабление покупательской активности в последние месяцы и незначительное уменьшение доли ипотечных сделок пока не стоит расценивать как устойчивый тренд. Сложившаяся ситуация может смениться новой волной ажиотажного спроса на кредиты и новостройки в преддверии завершения программы. Этому же будут способствовать отказ от мягкой кредитно-денежной политики и возобновление курса на повышение ключевой ставки. Предвидя снижение покупательской активности после завершения господдержки, сегодня банки уменьшают ставки по льготной ипотеке, чтобы дополнительно раскачать рынок...

Как будет развиваться рынок новостроек после завершения господдержки? Статистика показывает, что льготная ипотека не может постоянно обеспечивать высокие продажи новостроек, особенно в условиях падения доходов населения. Да, скорее всего, случится спад, обусловленный в первую очередь эмоциональным фактором: заемщикам потребуется какое-то время, чтобы привыкнуть к повышенным ставкам. Тем не менее, семьи, нуждающиеся в новом жилье, все же продолжат брать кредиты... Кроме того, правительство обсуждает альтернативные варианты помощи, способные поддержать спрос и в то же время не спровоцировать повышения цен на новостройки"

Олег Комолов, - доцент финансового университета при правительстве РФ, 13 мая 2021, источник

"Жители РФ продолжают компенсировать падение уровня жизни с помощью кредитов. Проблема давнишняя, и обострилась она лет восемь назад вместе с очередным кризисом, когда падение доходов населения стало сопровождаться ростом закредитованности. Еще несколько лет назад был публичный спор между Орешкиным и Набиуллиной по поводу проблемы роста закредитованности. И тогда мнения разделились. Набиуллина считала (и, вероятно, считает до сих пор), что все нормально, что доля кредитной нагрузки в экономике очень низка — население РФ тратит порядка 10% доходов на выплату процентов по кредиту, а в США это значение больше 80%. Но важен не сам размер кредита, а тенденция. И тенденция удручающая — очень быстро растет это значение последние годы... На что в первую очередь берут кредит граждане России? Если американцы преимущественно берут ипотечный кредит (это 80% всех кредитов), то в России ипотека занимает меньше половины. А остальная доля приходится на текущее потребление"

Наталья Кукушкина, - главный специалист по маркетингу группы ЦДС, 14 мая 2021, источник

"Снижение ипотечных ставок действительно привело к тому, что часть покупателей делает выбор в пользу однокомнатной квартиры, а не студии, ведь разница в ежемесячном платеже составляет всего пару тысяч рублей. При этом квартира с двумя отдельными помещениями гораздо функциональнее, чем с одним. Но другой стороной этого тренда стала непрерывная работа с планировками однушек, в частности уменьшение их площади до 32–34 кв. м. <...> Отмена льготной ипотеки приведет к увеличению стоимости кредитов. Одновременно с этим мы наблюдаем рост цен на квартиры в строящихся домах из-за постоянно сокращающегося объема предложения. К этому приводит малое количество новых разрешений на строительство. При текущем уровне спроса уже запущенных объектов хватит на пару лет. Это означает, что в среднесрочной перспективе нас ожидает дефицит жилья на первичном рынке, причем во всех сегментах и локациях. В такой ситуации вновь станут востребованы небольшие квартиры, как уже было несколько лет назад"

Александра Белоус, - президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования "Синергия", 14 мая 2021, источник

"Плавающая ставка страхует в первую очередь риски кредитора, но при этом ставит заемщика в заведомо неравноправное положение. Фактически его обязывают компенсировать банку упущенную прибыль, даже когда ухудшение экономической конъюнктуры никак не связано с действиями самого заемщика и он не причастен к ситуации, из-за которой ему увеличили процент. Простой человек не может отвечать за макроэкономику, стабильность национальной валюты, рост или спад производства. Теоретически, конечно, плавающая ставка для заемщика может быть пересмотрена банком в меньшую сторону. Однако практически это маловероятно...

Кредиты с плавающими ставками слишком трудны для понимания неподготовленного потребителя. В случае плавающей ставки заемщики рискуют неверно оценить реальную сумму ежемесячного платежа и объем переплаты по кредиту. В результате люди в какой-то момент сталкиваются с таким увеличением объема платежей, который не могут осилить.

Даже при фиксированной процентной ставке заемщик часто не учитывает ряд нюансов и после подписания кредитного договора бывает неприятно удивлен реальным размером выплат. В условиях же продолжающегося седьмой год подряд снижения реальных располагаемых доходов населения любое непредвиденное увеличение ставки по кредиту наверняка вызовет серьезные проблемы с обслуживанием долгов. А это в конце концов невыгодно и самим банкам. Ведь если заемщики массово не смогут обслуживать свои кредиты, в том числе ипотеку, это серьезно увеличит размеры проблемных активов банка. В свою очередь проблемы банков могут дестабилизировать экономику в целом и вызвать рост социальной напряженности. Поэтому лучше избегать массового применения такого высокорискового инструмента, как плавающие процентные ставки по кредиту, тем более в области ипотеки"

Иван Макаров, - пресс-секретарь банка "Открытие" по СЗФО, 14 мая 2021, источник

"Количество заемщиков, обращающихся за кредитными каникулами, снизилось на порядок. И дело не в том, что часть программ поддержки закончилась. Доход людей, работающих в наиболее серьезно пострадавших от коронакризиса сферах, постепенно восстанавливается. Платежеспособность ипотечных заемщиков полностью восстановилась. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам остается на низком уровне.На период пандемии пришлась реализация программы ипотеки с господдержкой, соответственно заемщики получили относительно низкие процентные ставки, и у них возникла меньшая платежная нагрузка. Резкого ухудшения финансового положения заемщиков не наблюдается, более того, по предварительным оценкам, поколения ипотечных кредитов, которые были выданы в 2020 году, окажутся значительно лучше, чем поколения кредитов, выданные в 2015-2019 годах"