Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #114

"В России ценам обеспечен долгосрочный рост, потому что в нашей стране обеспеченность граждан жильем недостаточна. Средний метраж на душу населения в России — 26 кв.м., в сравнении с Германией, где на человека в среднем приходится 39 кв.м., а в США вообще 70 кв.м., то в России еще есть куда стремиться. <...> Дешеветь квартиры могут из-за плохой экологии. Если у нас повторится сценарий 1998, 2008-2009 годов, то в краткосрочной перспективе цены на недвижимость снизятся, но потом вернуться к росту"

Ирина Радченко, - президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 16 мая 2021, источник

"Если инфляция ускорится, если доллар вылетит за отметку 75 рублей, то минимальная ставка по ипотеке может принять значение 9-9,5%... При дальнейшем усугублении экономической ситуации ставка по ипотеке может превысить 10%. На ипотечные ставки влияет не только ключевая ставка Центробанка, выросшая до 5%, но и снижение курса рубля. Я не исключаю пессимистичные варианты развития событий"

Елизавета Данилова, - глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 17 мая 2021, источник

"Есть некоторые моменты, которые вызывают некоторую озабоченность. Это ускоренный рост цен на первичном рынке, прежде всего, на уровне 18% год к году на 1 апреля. То есть достаточно высокие темпы роста цен, которые способствуют, конечно, накоплению рисков. В связи с этим становятся более важными стандарты кредитования. Мы тоже смотрим, что растет доля с высоким LTV, то есть с низким первоначальным взносом, прежде всего, на первичном рынке. Поэтому мы очень внимательно мониторим эти риски"

Алексей Попов, - глава аналитического центра ЦИАН, 17 мая 2021, источник

"Казалось бы, что при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет — это реальный расклад. Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза больше — на 20 лет, а не копить самостоятельно. Ипотека стала инструментом для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений и стратегия отказа от кредита становится неэффективной почти в трети крупных городов. Однако после завершения программы льготного кредитования россияне вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 17 мая 2021, источник

"Пока на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы сохраняются все основные тренды. В апреле спрос увеличился на 10% относительно прошлого месяца. В ответ на растущий покупательский интерес цены продолжают повышаться, а объем экспозиции – сокращаться. Главная сложность сейчас – это отсутствие понимания, как поведет себя покупатель после завершения льготной ипотеки, и какую стратегию выберут девелоперы. У рынка сейчас много направлений для среднесрочного развития и расширения каналов сбыта. Крупные застройщики могут начать в массовом порядке предлагать собственные льготные ипотечные программы с банками-партнерами (у нескольких девелоперов уже есть такие инструменты); инициировать поиск крупных оптовых покупателей (частных или государственных), в том числе арендного жилья; запустить биржевые фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)"

Надежда Седова, - профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова, 17 мая 2021, источник

"Замедление темпов роста цен на новостройки было предсказуемо: во-первых, произошло насыщение потребительского спроса, во-вторых, к сожалению, за последний год, когда были высокие темпы роста цен на недвижимость, реальные располагаемые доходы населения не увеличивались. Однако льготная ипотека подстегивала спрос. Цены на новостройки замедлят темпы роста до 1 июля 2021 года, затем, вероятно, будет снижение цен на 3−4%. Рынок чрезвычайно разогрет, поэтому не стоит ожидать глобальной коррекции. В будущем не следует ожидать снижения цен на новостройки. Это зависит от уровня платёжеспособного спроса, а в условиях ожидающегося экономического роста есть надежда на его рост"

Константин Ордов, - руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления финансового университета при правительстве РФ, 17 мая 2021, источник

"Ковидный 2020 год спутал многие карты, в том числе и на рынке жилой недвижимости. Рост цен на жилье в Москве за год превысил 20% и составил в среднем порядка 220 тыс. руб. за кв. м. Эффект льготной ипотеки перестал быть драйвером безудержного роста цен на жилье, а восстановление темпов строительства привело к появлению «горячих новостроечных пирожков». Рекордно низкие ставки по ипотеке и по депозитам возродили забытую российскую стратегию сохранения сбережений в инвестиционных квартирах. Но вялое восстановление доходов населения и рост процентных ставок станут факторами охлаждения инвестиционной волны на рынке жилой недвижимости. Это видно уже сейчас. Но рост цен на квартиры явно продолжится, так как ряд строительных материалов с начала года уже вырос в цене на десятки процентов. В то же время ажиотажного спроса на квартиры уже нет. Многие среди остро нуждавшихся в улучшении жилищных условий на фоне самоизоляции и осознавшие это решили этот вопрос с использованием благоприятных кредитных условий"

Татьяна Хоботова, - территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие", 17 мая 2021, источник

"Вот парадокс: в первом квартале идет снижение продаж у застройщиков, это зафиксировано Росреестром, а ипотека растет. Это говорит о том, что объем выдачи увеличивается в первую очередь за счет роста средней суммы кредита. <...> По завершении программы господдержки ставки могут измениться. Мы можем только прогнозировать, что будет небольшой рост, в зависимости от того, как поведет себя рынок. Конечно, они не вырастут сразу до 10–12 %. Скорее всего, на первичном рынке будет до 8%, а средневзвешенная — до 8,5%. На уровень ежемесячного платежа это повлияет, но не так уж сильно"

Герман Греф, - глава Сбербанка, 18 мая 2021, источник

"Риск роста ставок, безусловно, присутствует. Если будет в дальнейшем повышаться ставка ЦБ, конечно, все ставки будут повышаться, как ставки по кредитам, так и ставки по привлечению. Тем не менее, что касается ипотечного рынка, динамика ставки будет максимально консервативной... Ставки Сбербанке будут зависеть от динамики ключевой ставки и ситуации на рынке. Я не думаю, что это будет прямо пропорциональное повышение, но, конечно же, мы будем реагировать на движение ставок. Стоимость денег на рынке определяется этим движением. По мере того, как деньги на рынке будут стоить дороже, мы будем повышать ставки... Сбербанк повышает ставки максимально консервативно с понимаем того, насколько долго может продлиться инфляционный хвост"

Светлана Солянникова, - руководитель департамента общественных финансов ФГОБУ ВО "Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации", 18 мая 2021, источник

"Я думаю, что Греф прав. Потому что по ипотеке сейчас продолжается субсидирование ставки банка за счет средств федерального бюджета. Эта программа продолжается, и соответственно она будет сдерживать рост ставки по ипотечным кредитам. Хотя полностью она его закрыть, конечно, не сможет. Поэтому рост ставки по ипотеке действительно будет консервативным и привязанным к условиям, которые задаются для получения субсидий коммерческим банкам. И агрессивного движения за рыночными слухами или за инфляцией мы не увидим. Ставка по ипотеке будет расти теми же темпами, что и ключевая ставка"

Олег Комолов, - доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова, 18 мая 2021, источник

"Такие заявления (Германа Грефа о том, что рост ставок будет максимально консервативным - прим.) делаются не для того, чтобы оценить реальность, а для того, чтобы сделать посыл обществу и повлиять на ожидания. Поэтому обществу говорят: "Берите ипотеку, не беспокойтесь, рынок достаточно устойчивый". Но все это условность. И на самом деле мы видим, что рост спроса на недвижимость и ипотечные займы связан в первую очередь с кризисом российской экономики, который выражается в желании наиболее имущих слоев населения сохранить в недвижимости свои капиталы. Внешне это выглядит так, как будто власти РФ ввели льготную ипотеку и все, кто ранее жил в бараках, побежали покупать квартиры. Но это не так. Мы видим резкий всплеск спроса на элитную недвижимость, которая выросла в цене более чем в два раза за последние два года. И связано это с резким ростом спроса как на первичном рынке, так и на вторичном. Конечно, это влияет и на величину ставки по ипотеке. Так что общая динамика такова, что по мере усиления нестабильности в российской экономике цены на недвижимость будут расти, а условия кредитования ухудшаться. Так что консервативный сценарий был бы самым приемлемым, но он маловероятен"

Андрей Павлов, - вице-президент, директор по развитию партнерской сети "Почта банка", 18 мая 2021, источник

"Темпы роста спроса на загородную недвижимость и кредиты впечатляют - они уже опередили динамику двух предыдущих лет. В прошлом году на фоне пандемических ограничений застройщики отмечали увеличение спроса в этом сегменте более чем на 50%. И у нас количество заявок было на 40% больше, чем в 2019 году. В этом году эта тенденция будет только набирать обороты, нас ждет настоящий бум загородного строительства"

Федор Левов, - генеральный директор ООО "Институт земельного права", 18 мая 2021, источник

"Сейчас на рынке недвижимости наблюдается отложенный спрос. Потребность в жилище есть и будет. Улучшить свои жилищные условия хочет каждая вторая семья в России. При этом самый главный вопрос — под силу ли людям "потянуть" покупку квартиры? Ипотеку по ставке 6%? На фоне общего падения доходов, массового увольнения, думаю вряд ли. Падение цен на рынке жилья — это закономерность. Слишком долго цены держаться на запредельно высокой отметке... Глобальное падение цен предсказывают вот уже который год подряд. Однако пока есть возможность у населения платить, то ждать падение цен не стоит. Но такая ситуация не может длиться долго. Скорее всего, что рынок жилья в России ждет ровно та же участь, что и рынок жилья в Японии в 70-х годах прошлого века, когда цены упали одномоментно на 30−50%"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 18 мая 2021, источник

"Ждать какого-то сильного роста цен на новостройки в России в 2021 году не стоит даже из-за изменившейся конъюнктуры рынка стройматериалов... Эта проблема решится девелоперами очень просто — они переведут проекты на класс выше, то есть "стандарт" станет "комфортом" и так далее, разумеется, с некоторыми незначительными не затратными изменениями проектов. При этом роста цен на котловане все равно не будет. Поднимут цены — не будет спроса, опустят — не будет прибыли. Поднимут класс жилья — смогут поднять ценник по мере стройки. Таким образом, рост цен будет уже ближе к сдаче дома, на котловане эконом с комфортом почти не отличаются по цене. Разница заметна будет в лучшем случае через полгода. Когда цена на железо, дерево, металлы пойдет вниз, они просто не будут его снижать и все. Вместе с этим останется меньше относительно недорого жилья в новостройках...

Крайне маловероятно, что по новостройкам будет какой-то сильный спад. Коррекция цен может быть в районе 5%, но не более того... Рынок первичного жилья ждет определенная стагнация, которая может продлиться год-два — до восстановления доходов населения хотя бы на уровне 2019 года. Платежеспособного спроса на рынке почти нет, более того, люди отказываются от ипотечных кредитов, понимая, что не потянут ежемесячные платежи даже с максимально возможным сроком кредита. Какие-либо государственные программы здесь не нужны. Пример льготной ипотеки должен дать понять, что Минстроем отлично манипулирует вся строительная отрасль, так как позитив от программы исчерпал себя еще в августе и осенью нужно было ее закрывать. Достаточно тех программ, которые действуют сейчас"

Константин Ордов, - руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления финансового университета при правительстве РФ, 19 мая 2021, источник

"Высказывание Германа Грефа относительно ожиданий роста ставок по ипотеке гораздо консервативней, чем грозящая нам реальность. 1 или 2 процентных пункта роста к концу этого года и еще пара в следующем могут откинуть ставку по ипотеке в двухзначную зону. Причем это будет происходить на фоне снижения инфляции и темпов роста цен на рынке жилой недвижимости, что сделает ипотечный кредит гораздо более дорогим в реальном выражении. Не многие решились в кризис надеть на себя кредитное ярмо, но, похоже, такого благоприятного времени для ипотечного кредитования в ближайшие годы может не настать.

Вопрос о сохранении льготной ипотеки и ставки по ней остается открытым. Сегодня банки не так сильно заинтересованы в росте ставки по ипотеке, так как они стали получать новые "удои" со спецсчетов девелоперов, поэтому ипотечники и девелоперы продолжают оставаться "дойными коровами" кредитных организаций по наименее рискованному виду обеспеченного кредитования. Это будет сдерживать рост ставок, так как эти две "коровы" могут существовать только парой. Будем надеяться на рациональность банковского сообщества"

Николай Пальченко, - предприниматель, председатель мурманского регионального отделения "Партии Роста", 19 мая 2021, источник

"В выборный год никто не позволит ипотечным ставкам вырасти значительно. После выборов будет уже другая ситуация, и ставки по ипотеке могут вырасти и не совсем неконсервативно. Думаю, что в 2022 году экономику России не ожидает ничего хорошего (нет причин думать иначе), и растущие цены никто не остановит. В такой ситуации между ростом экономики и борьбой с инфляцией ЦБ, как обычно, выберет второе. И увеличит ставки. Стало быть — увеличится ставка и по ипотеке. Конечно, мы могли бы ожидать, что ЦБ поступит наоборот и наконец-то смягчит кредитно-денежную политику ради роста экономики (как бы это сделали в западных странах), но этого не произойдёт, ставка вырастет, а международные финансовые издания главу ЦБ снова похвалят"

Михаил Дегтярев, - врио губернатора Хабаровского края, 19 мая 2021, источник

"Будем доводить строительство жилья и ввод его в эксплуатацию, как нам предписывает президент России Владимир Путин, до 1 млн квадратных метров в год. Будет рынок — будет жилье. От "дальневосточной ипотеки" нет никакого толка если нет метров. Это глупость. У нас выросли цены на жилье на 40% в Хабаровске — какой смысл от того, что ты под 2% получаешь ипотеку, если у тебя цена на квартиру на 40% стала выше? Законы экономики никто не отменял — нет жилья и метров, разогретый спрос приводит к росту цен. Это же очевидно, об этом президент не раз сказал на совещаниях в правительстве и обратил на это внимание. Мы для себя ставим задачу в 2023 -2024 году выйти на эти показатели. В прошлом году мы ввели 227 тысяч, это крохи, в этом введем 370 тысяч, в следующем ставим себе задачу — полмиллиона…попробовать"

Валерий Кочетков, - заместитель директора департамента новостроек по продажам "Инком-Недвижимость", 20 мая 2021, источник

"В настоящее время рынок перекредитован, а цены разогреты... Перспектива повышения ключевой ставки и сворачивания программы льготной ипотеки спровоцировала повышение спроса на 20–30%. Покупательская активность оставалась на высоком уровне с осени прошлого года по март–апрель текущего. До окончания действия льготной ипотеки осталось чуть больше месяца. При этом желающих ею воспользоваться становится все меньше, поэтому кривая спроса движется вниз. Закрытие льготной ипотеки или увеличение процентов по кредиту приведет к еще большему снижению спроса – на 40–50%.К тому же традиционно в период летних отпусков граждане откладывают решение жилищных вопросов. К началу новой деловой активности все уже привыкнут к подорожавшей ипотеке. К сентябрю кривая спроса снова пойдет вверх, что будет сопровождаться логической отменой всех скидок и новым увеличением цен на 10–15%"

Елизавета Конвей, - директор департамента жилой недвижимости Colliers, 20 мая 2021, источник

"Отмена льготной ипотеки приведёт к росту среднего платежа по кредиту на 40% по сравнению со вторым кварталом 2020 года, и, как возможное следствие, к снижению спроса 25-30% в массовом сегменте из-за отложенной на неопределённый срок покупки. Это, безусловно, не феноменальное падение. Скорее возвращение к прежней динамике продаж предыдущих лет"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор компании "Метр квадратный", 21 мая 2021, источник

"Бум спроса на недвижимость в России, по нашей оценке, сосредоточен не только в мегаполисах, но и ключевых туристических центрах. Этому способствует резкий рост внутреннего туризма, развитие инфраструктуры в региональных центрах, доступная ипотека и поправки в законодательство, допускающие удаленную работу для отдельных категорий сотрудников. С учетом сохраняющихся ограничений, можно предположить, что летом тенденция роста спроса на курортную недвижимость продолжиться, и мы увидим рост числа сделок к предыдущему году не менее чем в 1,5 раза"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 21 мая 2021, источник

"Снижение доли кредитов, выданных с низким первоначальным взносом (доля ипотеки с первым взносом от 0 до 15% в марте, по данным "Эквифакс", составила 2,88% в общем объеме выданных кредитов - прим.ред.), обусловлено тем, что на рынок пришли потребители, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях. Так как доходность банковских вкладов снизилась, средства с них "мигрировали на рынок недвижимости". <...> Исторически для российского рынка характерна более высокая доля ипотечных сделок с низким уровнем первоначального взноса. При изменении условий госпрограмм, снижении числа инвестиционных сделок тренд может измениться"

Ольга Широкова, - директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, 21 мая 2021, источник

"Мы ожидаем продолжения роста цен и сохранения активного спроса во II квартале текущего года, однако при существенном росте предложения цена может замедлить свой рост. Если же программа господдержки и субсидирования ипотеки не будет продлена, то показатели спроса и цен могут в очередной раз побить рекорды в последние месяцы действия льготной ипотеки"

Валерий Емельянов, - финансовый аналитик, 21 мая 2021, источник

"За период пандемии долговая нагрузка на российских заемщиков (отношение всех платежей к месячному доходу) выросла с 10,9% до 11,7%. То есть почти восьмая часть заработанных средств уходит на погашение кредитов. При этом закредитованность (сумма всех займов по отношению к годовому доходу) в среднем по стране уверенно держится около 15%, а в ряде регионов превышает 20% и даже 30%. Например, в Якутии суммарные долги жителей составляют ровно треть местного среднего дохода, а в сегменте ипотеки — более 70% дохода. Насколько эти тенденции опасны, можно понять по динамике просроченных займов. Но тут все пока на удивление стабильно. В среднем просрочка гораздо ниже, чем она была до пандемии на пике предыдущих кризисов. Сейчас вовремя не гасится всего 4,5% займов физлиц. Для сравнения, в мае 2017 просрочка доходила до 8%, что не привело к обвалу рынка. Учитывая, что ЦБ всегда действует с опережением, в ближайшие месяцы он может вновь ужесточить критерии выдачи. А значит, уже в следующем году мы увидим стабильный плавный рост числа новых кредитов без сильных всплесков и колебаний"

Сергей Хестанов, - советник гендиректора компании "Открытие Брокер", 23 мая 2021, источник

"В России уже довольно долго наблюдается интересная тенденция: слабый экономический рост, падение реальных доходов граждан и на этом фоне рост цен на жильё. Только по официальным данным Росстата доходы населения с 2014 года упали более чем на 10 процентов. При этом цены на недвижимость выросли за это время гораздо больше. Это нестабильная ситуация, которая рано или поздно приведёт к обвалу рынка. На рост цен повлияли не только 6,5 процента годовых по льготной ипотеке, но и первоначальный взнос, установленный на уровне 15 процентов. Что такое первоначальный взнос и почему его берут банки? Не потому что им нужны деньги. А потому что таким образом они страхуются от падения цен на недвижимость. Предположим, человек больше не может платить ипотеку, банк забирает его квартиру, а её стоимость упала по сравнению с той, по которой она приобреталась. Вот эту разницу и призван покрыть первоначальный взнос. Отказ от программы льготного кредитования может привести к падению цен на недвижимость на 15 процентов и более. Когда точно подешевеет жильё, сказать невозможно, слишком много факторов влияют. Ситуация может стабилизироваться года за два"