Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #118

"Ставка 7% (по льготной ипотеке - прим.ред.) всего на 0,5–1,5% ниже рыночных условий и приведет к снижению ажиотажного спроса на жилье. При этом продление программы на новых условиях обеспечит плавный переход от льготной ставки к «рыночным» и удержит рынок от быстрого роста ипотечных ставок. При этом программа семейной ипотеки может стимулировать рождаемость и поддержать демографическую ситуацию, которая в прошлом году заметно ухудшилась — сокращение населения составило 0,4%...В целом, возможность приобрести как минимум «однушку» площадью 40 кв. метров сохраняется в большинстве (65–70) регионах России (по данным Росстата, по средним ценам за квадратный метр новостройки в первом квартале 2021 года). Так, квартиру площадью 40 кв. метров по цене около 3 млн можно приобрести в Архангельской, Калининградской, Тюменской, Нижегородской, Свердловской, Новосибирской, Иркутской областях, в Республике Крым, Республике Башкортостан, Красноярском крае и др.

В ряде регионов цены ниже. В Липецкой, Смоленской, Новгородской, Челябинской областях и Республике Алтай за 3 млн можно приобрести полторы условных квартиры площадью 40 кв. метров. В Кабардино-Балкарской республике, Республике Дагестан и Еврейской автономной области за эту сумму можно приобрести две квартиры. Однако 3 млн рублей — это всего 30% стоимости типовой квартиры в Москве и 40% ее стоимости в Санкт-Петербурге. Поэтому для этих городов 1 июля программа потеряет значимость. Вероятно, жители двух столиц будут стремиться оформить льготную ипотеку до окончания срока действия текущей программы. Это может вызвать последний рывок цен. Дальше ситуация в крупнейших городах успокоится и цены перейдут к стагнации или небольшому снижению"

Евгений Дячкин, - вице-президент ВТБ, 11 июня 2021, источник

"Он (средний размер ипотечного кредита за год - прим.ред.) вырос в среднем по стране на 20% и достиг 3 млн рублей. Конечно, в столицах "средний чек" выше. В Москве он составил 5,8 млн рублей, а в Петербурге — 3,7 млн рублей. В регионах он вырос процентов на 14%, до 2,2 млн рублей. И важно, что эта сумма находится в пределах порога обновленной госпрограммы, которая будет действовать после 1 июля. Цифры примерно такие. Это говорит о доступности ипотеки. И я бы сказал, что люди перестали ее бояться, сделали привычным для себя кредитным продуктом...

Несмотря на рост объемов кредитования, Россия по-прежнему по доле ипотеки в ВВП сильно отстает от Европы. Фундаментально это хорошо — значит, есть резервы для роста и рынок ипотеки будет расти. И пока население РФ заинтересовано в улучшении жилищных условий, это хорошо и для строительной отрасли. Конечно же, ключевым фактором в формировании ставок является политика Центрального Банка. Высокая ключевая ставка — нет ипотеки, низкая — есть ипотека. Так что после 1 июля ничего существенно не изменится. Программа станет более адресной, поможет тем регионам, где требуется улучшение предпринимательской среды, создание более комфортных условий проживания. Нужно, чтобы застройщикам было выгодно строить не только в Москве и Петербурге. А в тех городах, где люди могут взять кредиты большего объема, будет определенный процесс стабилизации спроса — после гиперроста это естественно. Как и переход на рыночные практики работы как застройщиков, так и банков в тех регионах, где объемы строительства находятся на достаточно высоком уровне"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 15 июня 2021, источник

"Повышение ставки (ключевой - прим.ред.) не затормозит развитие ипотеки. Ипотека — это длинный кредит, на 10, 15 и даже 30 лет, и ставка по ней зависит от инфляции куда больше, чем от ключевой ставки. И я хотела бы на это обратить внимание. Понимая, что инфляция будет вблизи цели, банки не будут задирать ипотечную ставку. Именно это и происходило, когда у нас ставки снизились в препандемический период, еще до пандемии у нас начала активно развиваться ипотека. Потому что контроль за инфляцией как раз и позволяет появляться длинным деньгам, длинным кредитам, ипотечным кредитам"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 15 июня 2021, источник

"Когда мы готовились продлевать программу льготной ипотеки, то провели большую работу с ЦБ РФ, ФАС, регионами. Проанализировав весь объем работы, мы увидели, что в стране средний размер кредита составляет до 3 миллионов рублей, кроме московского региона и Санкт-Петербурга. Средний размер квартиры – 49 квадратных метров. Первоначальный взнос - 31%... Большинство граждан улучшали свои жилищные условия, меняя однокомнатную квартиру на двухкомнатную, либо двухкомнатную на трехкомнатную"

Алексей Зубец, - директор института социально-экономических исследований финансового университета при правительстве РФ, 15 июня 2021, источник

"Что касается ипотеки, то главный вопрос не в ставке. Вопрос в спросе населения на квартиры. Если у людей есть накопления, есть понимание того, что их доходы будут расти, то население будет покупать жилье вне зависимости от того, какая ставка. Просто потому, что ожидания от роста собственных доходов играют для потребителей гораздо более важную роль, чем ставка Центрального банка. Вторая история — это тот самый банковский скоринг. Этот фактор играет гораздо более значимую роль, чем та же самая ставка ЦБ РФ. То есть банки могут дать, а могут не дать. И алгоритм оценки рискованности кредита играет для банков и населения большую роль, чем ставка ЦБ. Поэтому замкнутость на ставку ЦБ — это фетишизм"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 15 июня 2021, источник

"Смотрите, из чего поднялся вопрос (о продлении программы льготной ипотеки — прим.ред.): что ипотека сильно разгоняет цены. И мы проанализировали каждый населенный пункт, каждый регион, большую работу сделала ФАС, и доказали, что ипотека на рост цены в среднем повлияла — это плюс 4-5 процентов. Все остальное — это не ипотека, это реально пандемия. Все равно из-за пандемии стройка задержалась, все равно где-то она остановилась, Москва и Московская область вообще останавливали на два месяца. А что такое остановить на два месяца? Ты распустил рабочих и потом еще месяц-два их собрать не можешь. Поэтому это реальные задержки произошли"

Константин Ордов, - руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления финансового университета при правительстве РФ, 15 июня 2021, источник

"Жесткая денежно-кредитная политика в теории финансов призвана охлаждать экономику, то есть снижать экономическую активность. Может ли это хотя бы в теории создать спрос на «длинные деньги», большой вопрос. Но еще более странным выглядит утверждение (главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной - прим.ред.), что банковские ставки зависят от инфляции, а не от ключевой ставки. Банки — финансовые посредники, которые зарабатывают на процентном гэпе, то есть разнице между ставкой по привлеченным и размещенным средствам.

Более того, ключевая ставка отражает для банков стоимость привлечения средств у ЦБ как кредитора последней инстанции, что и формирует ставки в системе процентных ставок. В случае с ипотекой глава ЦБ РФ и вовсе не права, так как рост цен на недвижимость делает ипотеку более выгодной и востребованной, так как цена на жилой объект фиксируется на дату заключения ипотечного договора. А вот доступность ипотеки определяется ставкой по ней. Чем дороже ипотека, тем меньше желающих и способных ее себе позволить. Тут тоже не очень понятно, как это может увеличить количество «длинных» денег в экономике"

Александр Данилов, - глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ, 16 июня 2021, источник

"Если она (программа льготной ипотеки - прим.ред.) в таком виде будет модифицирована, как было озвучено, то там может быть сокращение существующих объемов в силу того, что на некоторых рынках, в частности в крупных городах, это будет существенным ограничивающим фактором. Дополнительно предполагается, что ставка будет увеличена, а это тоже может влиять на спрос. С другой стороны, может расти и общий спрос. Где-то будет снижаться в рамках льготной программы, где-то может расти спрос в целом. Общая динамика будет такая, что второй квартал будет выше первого, а дальше будет зависеть от того, насколько будет модифицирована программа. Возможно, что все-таки темп пойдет на спад. Но в любом случае по году все равно в районе 20% мы увидим. Это такая очень пока приблизительная оценка, не какой-то прогноз, потому что пока нет достаточных вводных данных"

Анатолий Печатников, - зампред правления ВТБ, 16 июня 2021, источник

"Мы не ожидаем, что "перегрев" рынка теперь ожидает регионы – наоборот, по нашим прогнозам, решение "подрезать" параметры госпрограммы (льготной ипотеки - прим.ред.) должно остановить рост цен. Рассчитываем, что крупные девелоперы обратят внимание на новые региональные рынки и за счет появления большого числа новых объектов общий рост цен удастся снизить"

Анатолий Печатников, - зампред правления ВТБ, 16 июня 2021, источник

"Уже в первом полугодии выдачи (ипотеки - прим.ред.) могут вырасти до 2,7 триллиона рублей. Это почти вдвое превышает результат первых шести месяцев прошлого года. На продажи ипотеки во втором полугодии окажут влияние три фактора: господдержка, увеличение ставок и ужесточение требований к ипотеке с низким первоначальным взносом со стороны регулятора. Фактор отмены господдержки в текущем виде, а также объективный рост стоимости кредитов вслед за повышением ключевой ставки могут потенциально замедлить темпы выдач, однако это давление должно быть нивелировано за счет сезонного роста спроса в конце года. Общий объем продаж ипотеки в России по итогам года может превысить 5,4 триллиона рублей. Даже по сравнению с рекордным 2020-м рынок может вырасти примерно на четверть...

Действия регулятора сейчас формируют тренд на повышение кредитных ставок, и я думаю, что мы будем наблюдать его на рынке в ближайшее время. Отдельные игроки анонсировали удорожание стоимости своей ипотеки еще в мае. Вполне возможно, что этот тренд продолжится и после следующих заседаний ЦБ РФ. Не исключено, что к концу года ключевая ставка может вырасти до 5,75%"

Виктория Кирюхина, - главный эксперт аналитического центра ЦИАН, 16 июня 2021, источник

"Сегодня предпосылок для прямого снижения цен всё же нет, но индексация их точно замедлится. Девелоперы вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса. Особенно это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, в которых пересмотр лимита кредитования фактически «обнулил» программу льготной ипотеки. Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20–30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, всё равно ниже, чем в допандемийном 2019 году"

Алексей Гальцев, - основатель Realiste, 16 июня 2021, источник

"После ноября 2021-го цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне. Затем, еще через четыре–пять месяцев, собственники пересмотрят цены на квартиры и пойдут на уступки. Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%... Рыночная цена на недвижимость в таких районах (с переоцененными новостройками в крупных городах - прим.ред.), вероятно, опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года. Речь о периоде с ноября 2021-го по ноябрь 2022 года"

Владислав Лейбов, - финансовый аналитик, 16 июня 2021, источник

"Нейтральной глава регулятора Эльвира Набиуллина ранее считала ставку в районе 5-6% годовых, но с учетом роста инфляции эти значения явно будут пересмотрены. В итоге ключевая ставка к концу 2021 года может возрасти до 6-6,25% годовых. На этом фоне ставка по госипотеке в размере 7% годовых уже не кажется высокой. Ведь по прогнозам экспертов, к концу 2021 года ставки по ипотечным кредитам без дотации государства могут повыситься до 8-9% годовых...

Цены на жилье замедлят свой бег, но за 2021 год все равно возрастут примерно на 15-18%. При этом на жилье ценой до 4 млн рублей цены будут расти быстрее, чем на более дорогие квартиры. В первом полугодии 2021 года по прогнозам объемы выдачи ипотечных кредитов достигнет 2,7 трлн рублей, что на четверть больше аналогичного периода 2020 года... Однако во втором полугодии такого бурного роста выдач ипотечных кредитов, скорее всего, уже не будет. В целом по году объем ипотечных кредитов может возрасти примерно на 20%...Вполне возможно, что в условиях затяжного падения реальных доходов россиян часть из тех, кто оформил ипотеку, не смогут вовремя вносить ежемесячные платежи. И даже предлагаемые банками схемы реструктуризации долгов им не помогут. В этом случае придется продавать купленную в ипотеку квартиру. Тут многое будет зависеть от того, будут ли это единичные случаи или подобные проблемы станут массовыми. В случае отсутствия масштабных проблем с ипотекой банки и заемщики будут улаживать свои отношения сами. Пока именно о таком варианте развития событий говорят эксперты рынка"

Кирилл Разумов, - эксперт ГК "Балтийская Недвижимость", 16 июня 2021, источник

"Дефицит предложения на рынке новостроек может оздоровить рынок жилой недвижимости, так как потенциальные покупатели будут вынуждены рассматривать жилье повышенного класса комфортности. Вместе с тем, в ближайшее время первичный рынок может пополниться массовым предложением квартир по переуступке, поскольку появилось множество «горе-инвесторов», которые набрали квартир в ипотеку по субсидированной ставке и не могут тянуть кредитное бремя. Дефицит предложения на первичке вызван снижением объемов строительства, которое произошло по ряду причин. Среди них можно назвать повышенные требования к застройщикам по новому 214-ФЗ. Кроме того, девелоперы не придерживаются одной тактики. Кто-то взял вектор на повышение комфорта и поиск интересных локаций, другие режут пространство на минимальные квартиры-студии для получения доступного жилья и максимальной выгоды с каждого жилого метра"

Татьяна Школьная, - заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 16 июня 2021, источник

"Важно отметить, что мы не ожидаем, что снижение спроса на ипотеку окажет моментальный эффект на снижение цен. В качестве основного мы рассматриваем сценарий, при котором цены предложения замрут на два-три месяца, после чего застройщики начнут завлекать покупателей скидками и/или дополнительными опциями. Чем выше уровень конкуренции среди застройщиков в регионе, тем больше вероятность того, что покупатели дождутся снижения цен. Не исключен сценарий, при котором в ряде регионов цены на новостройки будут заморожены на шесть месяцев и более. При таком раскладе в этих регионах будет наблюдаться наибольшее сокращение количества сделок и снижение темпов ввода жилья"

Нина Култышева, - эксперт Национального центра финансовой грамотности (НЦФГ), 17 июня 2021, источник

"Сделки по оформлению нескольких ипотечных кредитов в день проводят брокеры по заказу клиентов – инвесторов. Это делается, чтобы ежемесячный платёж не рассчитывался при андеррайтинге, так как при выдаче кредита информация отправляется в бюро кредитных историй (БКИ). Лазейка выгодна тем, что система не видит, что пять минут назад выдан кредит. Соответственно долговая нагрузка считается по старому кредиту, и выдается одобрение на новую ссуду. Так можно набрать кредитов больше. <...> Эта история не будет массовой, даже если все узнают про эту лазейку – нормальному человеку пять ипотек не надо"

Валерий Федоров, - генеральный директор ВЦИОМ, 17 июня 2021, источник

""Дальневосточная ипотека" оказалась невостребованной для 55% опрошенных на Дальнем Востоке, 41% считает программу привлекательной... Большинство скептически к этому относится - 55%. И на основании этой цифры можно бы говорить, что программа не нужная, бессмысленная? Нет, конечно, это не так. Смотрите, 41% - это огромная доля тех, кто рассматривает "дальневосточную ипотеку" как привлекательное предложение не для кого-то, а для себя и своей семьи. Конечно, есть дифференциация по регионам. Меньше всего в Еврейской автономной области, но там и информированность поменьше - 29% (считают программу востребованной). И максимальна она в Якутии - достигает 48%. Очень впечатляющие результаты"

Никита Стасишин, - заместитель главы Минстроя РФ, 17 июня 2021, источник

"Вы (обращение к застройщикам - прим.ред.) видите, что мы в последние два-три года для вас, один раз сменив кардинально правила, больше не меняем правила игры. Вы видите, что мы абсолютно "в белую" сокращаем все процедуры. Когда необходимо, мы подключаем дополнительные меры поддержки. И мы ни разу не заявляли о каком-то жестком ограничении цены квадратного метра. Мы вас очень просим к нам относиться по-партнерски. В случае каких-то ситуаций, связанных с пандемией, что может привести к ухудшению ситуации на рынке жилищного строительства, нам будет очень сложно попросить о каких-то еще дополнительных мерах поддержки, когда в ответ нам будут говорить - посмотрите на цену квадратного метра. Мы играем сегодня вдолгую, мы просим вас тоже смотреть вдолгую, а не в моменте: "Вот я сегодня продам максимально, а завтра непонятно что". Вот такая очень мягкая, но настойчивая просьба"

Татьяна Куликова, - экономист, 17 июня 2021, источник

"В тех регионах, где стоимость недвижимости сравнительно высокая, планка в 3 млн рублей отсекает от программы (льготной ипотеки - прим.ред.) подавляющее большинство населения. Получается, что в таких регионах программой льготной ипотеки смогут воспользоваться только самые обеспеченные граждане. Не самая подходящая целевая аудитория для финансовой поддержки со стороны государства. При этом программа несколько поддержит спрос на жильё со стороны таких граждан (в частности, они будут покупать недвижимость в инвестиционных целях), в результате чего цены на жильё будут выше, чем они были бы без такой программы. То есть в регионах с высокими ценами на жильё продление программы льготной ипотеки сделает его ещё менее доступным.

Таким образом, можно считать, что в таких регионах при прежних параметрах программы потенциальными выгодоприобретателями от неё были семьи среднего класса, а теперь круг выгодоприобретателей сужается — там остаются только весьма состоятельные семьи. Но, как и раньше, основные выгодоприобретатели — это застройщики и девелоперы, а также банки (в несколько меньшей степени). При этом в регионах, где цены на жильё сравнительно низкие, уменьшение предельного размера кредита значимых последствий иметь не будет: там и при прежнем лимите по статистике большая часть кредитов укладывалась в лимит в три миллиона. С учётом всего вышесказанного было бы более правильно продлить программу льготной ипотеки только в таких регионах. Это бы позволило существенно сократить расходы государства на эту программу и одновременно поспособствовало бы развитию этих «депрессивных» регионов, сократив отток населения из них... Сэкономленные деньги при этом можно было бы пустить на развитие социальной аренды жилья, что позволило бы адресно оказать помощь именно тем, кто в ней нуждается больше всего.

Однако лоббистам со стороны банкиров, застройщиков и девелоперов и на этот раз удалось добиться своего: программа продлена на условиях, максимально комфортных для них. Очень показательно высказался в интервью с Петербургского экономического форума один из банкиров в эфире известной деловой радиостанции (однако в печатном тексте этого интервью указанная фраза отсутствовала; видимо, редакторы поняли, насколько цинично она звучит). Ещё до выступления Путина, объявившего о продлении программы льготной ипотеки, этот банкир, объясняя, почему он считает, что программа будет продлена, сказал примерно так: «Ведь никто не заинтересован в том, чтобы цены на жильё падали; ну… [пауза] кроме потребителей, конечно». Как мы видим, интересы потребителей, то есть собственно населения, нашу власть мало интересуют"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор компании "Метр квадратный", 18 июня 2021, источник

"На сегодняшний день на регионы со средним чеком по ипотеке до 3 млн рублей приходится около трети сделок на первичном рынке. Мы считаем, что в новых условиях эта доля может вырасти за счет того, что крупные девелоперы частично переориентируют свое внимание из мегаполисов на региональные рынки. Это поможет увеличить объем ввода жилья и, надеемся, стабилизировать цены за счет усиления конкуренции и появления большого числа новых объектов"

Максим Осадчий, - начальник аналитического управления БКФ, 18 июня 2021, источник

"Видимо, учиться на собственных ошибках – это наш крест... Льготная ипотека – это ипотека subprime, нацеленная на население с относительно низкими доходами. Сама по себе ипотека взрывоопасна – если нас не убеждает иноземный опыт, вспомним недавний кризис валютной ипотеки. Если же ипотеку дополнительно стимулировать государственным субсидированием процентных ставок, то риски образования пузыря возрастают еще сильнее. Росту цен на жилье способствует не только стимулируемый госсубсидиями рост ипотеки, но и спад строительной индустрии...

Одним из источников рисков ипотеки subprime является рост долговой нагрузки группы населения с относительно низкими доходами. Между тем, эпидемия продолжается, началась третья волна. В условиях продолжающейся эпидемии мы можем столкнуться с массовыми невозвратами. Кризис валютной ипотеки мы наблюдали в 2015 году, кризис ипотеки subprime может быть гораздо сильнее. Ведь "валютных ипотечников" были десятки тысяч. А "льготных ипотечников" — сотни тысяч. О темпах роста льготной ипотеки можно составить наглядное представление по динамике остатков на счетах эскроу физлиц по договорам участия в долевом строительстве. На 1 мая 2021 года годовой темп роста этих остатков составил 503,5% — рост более чем шестикратный"

Тимур Иртуганов, - генеральный директор Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России (АМДПР), 18 июня 2021, источник

"Приобретение квартиры с мебелью позволит покупателю сэкономить... Меблированные квартиры - это путь цивилизованного рынка, в большинстве европейских стран просто невозможно купить квартиру без меблировки и чистовой отделки. И если глубже погрузиться в этот вопрос, то станет очевидным, что речь идет не о том, сколько заработают российские мебельщики, а сколько сэкономит покупатель. Экономия на стоимости меблировки и чистовой отделки может достигнуть 40%. Наши расчеты показывают, что при приобретении квартиры стоимостью 2 млн 865 тыс. руб. и типового комплекта мебели стоимостью 300 тыс. руб. общая кредитная нагрузка на домохозяйство составит 53 тыс. 283 руб. в месяц, а если включить расходы на меблировку квартиры в ипотеку, то ежемесячный платеж составит 26 тыс. 611 руб."

Валерий Кочетков, - замдиректора департамента новостроек по продажам "ИНКОМ-Недвижимость", 18 июня 2021, источник

"После изменения условий льготной программы возможно снижение цен на многокомнатные квартиры до 7%, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас. Снижение их ликвидности объясняется тем, что на первоначальный платеж для ведущих агломераций теперь потребуется более 70%. Чтобы стимулировать продажи квартир и ипотечного продукта, застройщики вместе с банками вынуждены будут придумывать программы для поддержания спроса. К началу сезона деловой активности (к сентябрю) их начнут выводить на рынок. Таким образом, падение спроса продлится не более двух месяцев, и в начале осени он стабилизируется. Это приведет к уменьшению дисконта, то есть небольшому увеличению цен. Далее резких скачков стоимости жилья не ожидается до конца года"