Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #125

"В ближайшие месяцы рост среднего чека (по ипотеке - прим.ред.) продолжится, хотя темпы его прироста будут заметно ниже. Скажется как менее активный рост стоимости жилья, так и ограничения со стороны регулятора в отношении ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Ипотечные ставки продолжат расти вплоть до конца года, постепенно отыгрывая недавние повышения ключевой ставки. По итогам года средняя ставка новых выдач может достигнуть 9% годовых"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), зампред комитета по аналитике РГР, 30 июля 2021, источник

"В реальном выражении, с учетом текущей инфляции, средневзвешенная ставка по ипотеке приближается к нулевой отметке, а для рынка строящегося жилья уже закрепилась в отрицательной зоне. Таких условий для российского заемщика никогда ранее не было. И все достигнутые результаты рынка жилья (рост цен и продаж) за последние 1-1,5 года надо воспринимать в контексте беспрецедентно низких ставок и крайне высокой зависимости от ипотеки. Рост ключевой ставки и ожидания неизбежной коррекции условий для вторичного рынка в будущем лишь подогревают интерес к ипотеке в настоящий момент. К началу августа, предложения банков по кредитованию заметно не поменялись. Это стимулирует спрос, но изменения в политике ЦБ слишком заметные, и к осени условия для вторичного рынка скорректируются, ажиотажный интерес к "дешевым кредитам" начнет угасать"

Екатерина Щурихина, - младший директор отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА", 1 августа 2021, источник

"Ужесточение регулирования (выдачи ипотеки с низким первым взносом 15-20% - прим.ред.) вряд ли приведет к существенному охлаждению рынка ипотеки. Наиболее вероятный вариант - банки введут или увеличат надбавки к процентным ставкам порядка 0,2-0,5 процентного пункта для заемщиков, которые вносят менее 20% в качестве первого взноса"

Ирина Носова, - директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 1 августа 2021, источник

"Новые меры приведут к замедлению ипотечных выдач с низким первоначальным взносом, поскольку добавят нагрузку на капитал банков, которые будут ее компенсировать небольшим повышением ставок. Тем не менее, несмотря на уже произошедшее замедление выдач ипотеки в июле, темпы роста все еще высоки, что впоследствии может привести к ухудшению качества ипотечного портфеля. По нашему мнению, до конца года регулятор может еще ужесточить требования – в целях недопущения ухудшения качества ипотечного портфеля надбавки к коэффициентам риска могут быть повышены вновь"

Денис Кузьмин, директор дивизиона "Защитные продукты и сервисы" Сбербанка, 2 августа 2021, источник

"Исследование показало, что практически во всех крупных и средних российских городах основная часть потенциальных покупателей квартир — это местные жители, их доля составляет 84% в среднем по стране. Даже в столице, вопреки расхожему мнению, 85% спроса формируют москвичи"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 2 августа 2021, источник

"В рефинансировании банки заинтересованы тогда, когда продажи по другим ипотечным программам не сильно популярны. Вместе с тем, в третьем квартале 2021 года объем рефинансирования будет примерно на прежнем уровне. По идее, после тренда на повышение процентных ставок темпы рефинансирования должны упасть, однако будет действовать ряд других, поддерживающих этот рынок факторов. В частности, изменение условий по семейной ипотеке (ее распространили на первого ребенка в семье) приведет к тому, что доля рефинансирования там вырастет... Кроме того, все еще остается много ипотеки, выданной по ставке выше 11% годовых. Вместе с тем рефинансируются традиционно кредиты, когда ставка выше на 2 п. п., чем ставка рефинансирования"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 2 августа 2021, источник

"Тренд спокойного и плавного повышения ставок может продлиться до ноября.Разрыв ставок между льготными и рыночными программами растет, что будет стимулировать интерес к льготному кредитованию, внутри которого будет расти доля рефинансирования. <...> Относительно мая (в июне - прим.ред.) сумма выданных кредитов увеличилась на 25,71%. Это второй результат. Лучше было только в 2020 году - 38,95%. Среднее за 10 лет составляет - 13,68%. Относительно июня прошлого года за месяц выдано на 97,5 % больше кредитов. Полугодие рекордное. Средний кредит за 6 месяцев вырос с 2,4 до 2,9 млн руб. за один год. Второй квартал побил все рекорды, а на втором месте по сумме выдач стоит 2018 год (727 414 млн руб.), а не предыдущий 2020 год. Сезонные изменения объемов становятся все больше не логичными, а конъюнктурными или рукотворными"

Кирилл Царев, - зампред правления Сбербанка, руководитель блока "Розничный бизнес", 2 августа 2021, источник

"За последние полтора года раскупили [почти все ликвидные] объекты недвижимости [в столице]. Не сказать, что в Москве какой-то гигантский рынок предложений. Поэтому, к сожалению, нет каких-то таких фундаментальных оснований, чтобы снизилась стоимость 1 кв. м. В ближайшие полгода, год-два, наверное, этого не предвидится.

Увеличение стоимости кредитов после повышения ключевой ставки ЦБ и резкая коррекция параметров ипотечной госпрограммы, вероятнее всего, замедлят и спрос на жилье, и темпы роста цен. Не будет, наверное, роста цен, который был последние два года. И может даже начаться скрытое сокращение цены, но незначительное — в виде псевдоскидок (акционные условия от застройщиков, в том числе с субсидированной ставкой — прим.ред.) и рассрочек. И дальше нужно смотреть, что будет через пару лет. Если за два года из-за более-менее нормальной текущей рентабельности начнут строиться дома, появится потенциал к большому предложению на рынке и под это не окажется нормального спроса, тогда, наверное, можно будет ожидать какой-то коррекции"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 2 августа 2021, источник

"На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. Продавцы все так же аккуратно индексируют цены после рекордного роста в прошлом году. В то же время в отдельных городах, в первую очередь, южных, отмечается существенный рост цен нового предложения. В 2020 году льготная ипотека значительно разогнала цены на первичном рынке, в результате чего часть покупателей уже сместила внимание на "вторичку". Повышение ключевой ставки ЦБ до 6,5% делает невозможным удержание средних ставок по жилищным кредитам на новостройки ниже "льготных" 7%, поэтому в перспективе ипотека существенно подорожает, что еще больше повысит интерес покупателей к вторичному рынку"

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка, 3 августа 2021, источник

«Ее (льготной ипотеки - прим.ред.) эффект был очень значительным. По нашим оценкам, объем выдач ипотеки на первичном рынке в прошлом году был на 15% больше, чем он был бы при отсутствии данной программы... В 2020 году в рамках льготной программы на ипотечные кредиты на сумму до 3 млн руб. пришлось лишь около трети всех выдач. Однако это не означает, что спрос на льготную ипотеку упадет втрое. Например, ставка по льготной ипотеке по сравнению с прошлым годом выросла всего на 0,5 п.п., тогда как рост рыночных ставок с начала этого года — втрое больше, что будет стимулировать переток средств с рынка вторичной ипотеки на рынок первичной. Вместе с тем двукратное падение объемов выдачи первичной льготной ипотеки в рамках госпрограммы поддержки вполне возможно...

Под старые условия "Семейной ипотеки" попадали примерно 600 тыс. семей, из них 80 тысяч реально воспользовались этой программой, под новые условия попадает примерно в восемь раз больше. На практике это означает, что выдача кредитов на новостройки по "Семейной ипотеке", скорее всего, превысит объемы выдачи по стандартной льготной ипотеке на новых условиях. Если же брать суммарный эффект двух этих госпрограмм, то он может даже возрасти, поскольку "Семейная ипотека" распространяется не только на первичный, но и на вторичный рынок жилья"

Кирилл Царев, - зампред правления Сбербанка, руководитель блока "Розничный бизнес", 3 августа 2021, источник

"В рамках года, так как первые полгода прошли совершенно нормально, падение (объема выданной ипотеки Сбербанком - прим.ред.) может составить всего 10%. Изменение условий на ипотечном рынке фундаментально не повлияет на покупку уже готового жилья, а на первичном рынке недвижимости произойдет переток. Часть из этих объемов перейдет в ипотеку без госпрограммы, и сегодня начинают появляться одна за другой программы с застройщиками, когда, по сути, застройщик частично субсидирует процентную ставку. А с другой, если они (застройщики - прим.ред.) начнут видеть падение спроса, к примеру, тогда, чтобы не ронять цены, они цену будут держать номинальную высокую, но предлагать делать субсидии для банка... Если брать в совокупности набор программ господдержки, возможное сокращение может составить на 30–40% в части именно программ с господдержкой. Сейчас мы видим падение несколько больше"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер компании "ВекторСтройФинанс", 3 августа 2021, источник

"Как поведут себя банки в сложившейся ситуации (ЦБ увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом - прим.ред.)? Скорее всего, они перенесут новые издержки на заемщиков, повысив ставку по кредитам с низким первоначальным взносом как минимум на 0,5 п.п. Но на фоне ослабевающего спроса на ипотеку рост ставки может коснуться только заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Для остальных клиентов с хорошей кредитной историей и высоким уровнем дохода ставки по кредитам с первоначальным взносом 15–20% останутся неизменными. Чтобы уменьшить и без того высокую финансовую нагрузку на заемщиков, для которых ставки повысятся, девелоперы могут запустить инструмент субсидирования ставки за счет собственных средств. Сделать это получится, увеличив стоимость квадратного метра. Такой вариант в целом приемлем для покупателей новостроек, которые в момент принятия решения руководствуются не столько конечной стоимостью объекта, сколько стоимостью кредита и величиной ежемесячных взносов"

Евгений Дячкин, - вице-президент ВТБ, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, 3 августа 2021, источник

"Обновление программ господдержки в июле значительно повлияло на ипотечный рынок. Мы ожидаем сокращения продаж ключевых игроков почти на 25% по сравнению с рекордными показателями июня. При этом относительно прошлого года мы наблюдаем положительную динамику. В июле, по нашей оценке, рынок показал около 420 млрд рублей ипотечных продаж, а с начала года выдачи превысили рекордные для этого периода 3 трлн рублей. Сейчас рынок адаптируется к новым условиям и сокращенной госпрограмме, дополнительное влияние на него оказывает сезонный фактор и период летних отпусков. Однако в целом по итогам года объем продаж может установить исторический рекорд и достичь 5 трлн рублей"

Дмитрий Тарасов, - руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка, 4 августа 2021, источник

"Мы ожидаем, что в ближайшие полгода в структуре выдач произойдут значительные изменения под действием ситуации, складывающейся на финансовом рынке. Весьма вероятно, что вновь начнет расти спрос на вторичную недвижимость в связи с ее большей ценовой доступностью. Так, по данным Росстата в первом квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра типовых квартир среднего качества на вторичном рынке составляла 61,6 тыс. рублей, что на 27% ниже того же показателя для квартир на первичном рынке (83,9 тыс. рублей). Кроме того, с учетом снижения максимального размера кредита по ипотеке с господдержкой ценовой фактор выбора станет еще более значимым. Во втором полугодии ожидаем повышения доли выдач ипотеки для покупки вторичной недвижимости до 42% и сохранения за ней статуса лидера в структуре выдач ипотечных кредитов РСХБ. Доля первичной недвижимости в общем объеме выданных банком ипотечных кредитов к концу текущего года, по нашим прогнозам, вырастет до 36%.

Резкий рост доли земельной ипотеки, которая по итогам июня составила 24% от общего объема выдач ипотечных кредитов РСХБ, стал особенностью первого полугодия 2021 года. Годом ранее показатель находился на уровне 3-4%. Объем выдач заемных средств для покупки земельного участка в июне превысил аналогичный показатель 2020 года почти в 20 раз. <...> Что касается краткосрочных прогнозов, то, по нашим оценкам, во втором полугодии 2021 года доля земельной ипотеки может несколько снизиться, но останется как минимум двузначной в структуре ипотечных выдач Россельхозбанка с перспективой сохранения устойчивой доли в течение ближайших 1-2 лет на уровне 15-20%"

Дмитрий Ракута, - ипотечный брокер и эксперт по недвижимости, 5 августа 2021, источник

"Ставка на первичном рынке в среднем увеличилась на 0,5%. На "вторичке" же также произошло поднятие. Средние ипотечные ставки там с недавнего времени увеличились на 0,3% — с 9,2 до 9,5%. Однако за счёт резкого "вброса" на рынок "вторички" квартир, купленных инвесторами на "первичке" по льготной программе, мы ожидаем значительное увеличение спроса и предложения в данном сегменте. К декабрю цены упадут в среднем на 5-10%...

В прошлом году количество желающих воспользоваться её (льготной ипотеки - прим.) условиями было на уровне 70%, после же закрытия эта цифра составила только 15% от общего числа клиентов. Ключевым фактором подобной тенденции стали высокие кредитные ставки (7%) и слишком низкая сумма для взятия денежных средств в кредит (3 млн рублей). Сложившаяся ситуация отпугнула от первичного рынка большинство потенциальных ипотечных клиентов. Поэтому в обозримой перспективе граждане с большим желанием переключаться на "вторичку", где прослеживаются не такие жёсткие условия приобретения жилья. Плюс на тенденцию увеличения спроса в этом сегменте также повлияет ужесточение кредитных требований к клиентам от российских банков"

Константин Апрелев, - вице-президент Гильдии риэлторов России, 6 августа 2021, источник

"Я бы не сказал, что спрос (на жилье - прим.) упал. По крайней мере, на вторичном рынке. Сохраняется рост цен в рублях, а рост цен свидетельствует о росте спроса. Повышение льготной ипотечной ставки и ограничение кредитного лимита тоже пока не оказывают серьезного влияния на рынок, они отсекли максимум 10-15% населения, которые раньше могли купить недвижимость, а теперь не могут. В долгосрочной перспективе, кредитный лимит окажет свое воздействие, особенно в тех городах, где недвижимость дорогая, то есть в Москве и в Питере. Но спрос упадет далеко не сразу и не резко. Количество ипотечных сделок превышает 75-78% по регионам, очевидно, что ипотека – ключевой фактор, влияющий на спрос. Когда Центробанк введет все ограничения, банки поменяют свои кредитные продукты, рынок еще больше замедлится.

Сейчас цены растут всего на 1,5%, когда как в прошлом году росли на 5-7%. Но рост цен сохраняется, следовательно, рост спроса – тоже. В основном сейчас это происходит за счет отложенного спроса: люди ждали, когда цены еще снизятся, те не снизились, и люди начали покупать сейчас. Спрос сохраняется и за счет очень сильной инфляции. Люди предпочитают вложить деньги в материальные блага. Дальнейший тренд рынка недвижимости, безусловно, понижающий. Все зависит от величины инфляции и результатов экономики. Если осенью цены не снизятся, то в следующем году они стабилизируются. Но зависит все от ставки Центробанка. Если сильных изменений не будет, то ждать снижения не стоит"

Егор Сусин, - главный эксперт Центра экономического прогнозированияГазпромбанка, 5 августа 2021, источник

"С началом июля прирост кредитов по этой программе (льготной ипотеки на новостройки - прим.ред.) сократился на 70%, в т.ч. по Москве сокращение составило в 9 раз. Изменение структуры кредита (меньше льготной) и повышение процентных ставок ЦБ, скорее всего, приведет к росту средней ставки по ипотеке до 8,5-9%, что вернет средний ипотечный платеж по 15-тилетней ипотеке с поправкой на инфляцию к максимумам 2016 года. Но льготная первичка при этом останется дешевой. Сейчас средние ставки по ней ниже текущей инфляции. Это сильно будет сжимать ипотечный рынок, как следствие - продажи и средний метраж, а в ценах эта история начнет отражаться осенью-зимой"