Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #126

"Совместный отчет Oxford Economics и Haver Analytics подтверждают, что Россия занимает топ-3 по росту цен на жилье в 2021 году. Мы обгоняем лидеров по стоимости недвижимости – Великобританию и Гонконг. Экономика в Китае лучше всего прошла кризис и всё равно уступает нам в росте цен на недвижимость. Такой высокий рост связан в первую очередь с внедрением поддержки ипотечного кредитования в самый разгар пандемии...

Мы видим очень много тревожных сигналов на макроэкономическом уровне к тому, что вероятность дальнейшего роста стоимости недвижимости гораздо ниже нежели риск существенного снижения стоимости жилья или стагнация рынка ближайшие несколько лет. Спрос не может быть бесконечным, а его основным драйвером на данный момент является дешевая ипотека. При этом, подавляющее большинство тех, кто хочет и мог купить жилье, уже сделали это в 2020 и первой половине 2021 года, поэтому дальнейший спрос остается под вопросом. При нынешних условиях рынка – не только дорого использовать ипотечное кредитование, но и очень рискованно покупать квартиру в принципе. Не смотря на то, что в целом ситуация выглядит очень опасной: снижение реальных доходов населения (высокая долговая нагрузка), резкое повышение одобрения ипотеки (больше нестабильных плательщиков), рост спроса на потребительское кредитование и немаловажное – высокие темпы роста эмиссии ипотечных облигаций – всё же будет сложно повторить опыт США и нас ждёт в первую очередь охлаждение рынка жилой недвижимости"

Михаил Куликов, - директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, 3 августа 2021, источник

"Пока повышение ипотечных ставок, а также надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом не особо сильно повлияло на поведение покупателей жилья. Мы ожидаем, что показатели спроса изменятся осенью, когда число сделок с привлечением кредита ожидаемо уменьшится. Очередное повышение ключевого показателя ЦБ, на 1 п.п., не стало неожиданностью для участников рынка недвижимости — власти уже заявляли о том, что пойдут на такую меру в случае ускорения темпов инфляции. Поэтому в последнее время некоторые покупатели ускорились с получением одобрения ипотеки и приобретением квартиры, чтобы опередить дальнейший рост ставок по жилищным кредитам.

Тех же, кто не успел воспользоваться наиболее выгодными условиями ипотечного кредитования, можно разделить на две группы. Потенциальные покупатели, которые больше не могут откладывать решение жилищного вопроса, все-таки согласятся оформить кредит с более высоким процентом, надеясь, что в дальнейшем, если ставки вновь будут опускаться, они смогут рефинансировать ипотеку. Если же ситуация с покупкой квартиры не столь острая, то потребители предпочтут на время отложить сделку, отслеживая при этом ситуацию с ключевым показателем ЦБ и ипотечными ставками"

Сергей Хестанов, - советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Брокер", 5 августа 2021, источник

"За ударом ипотечного кредитования - обычно следует и рост доли проблемных ипотечных кредитов. Однако, пока процент падения рынка не превышает доли первого взноса - это не несёт рисков для банковской системы. Не исключено, что осенью ЦБ несколько ужесточит нормы резервирования по ипотечным кредитам. Это еще сильнее снизит риски и несколько охладить рынок"

Алексей Поплавский, - координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 5 августа 2021, источник

"В течение ближайших пяти лет потребительский спрос в России продолжит смещаться в сторону вторичного рынка. Это устойчивый тренд, определившийся ещё до пандемии, основная доля ипотечных кредитов приходилась и приходится именно на «вторичку». Смещение спроса на вторичный рынок происходит по двум основным причинам. Во-первых, разница в цене квадратного метра строящегося жилья и уже введенного в эксплуатацию становится все меньше, меньше стимулов к риску. Во-вторых, ухудшающееся качество строительства и отделки, срывы сроков снижают уровень доверия потребителей к застройщикам. Покупатель все меньше верит рекламным обещаниям, предпочитает купить готовый продукт. Никаких серьезных колебаний цен в целом по вторичному рынку мы не предвидим. Есть небольшие и временные изменения потребительских предпочтений в связи с корректировкой условий льготной программы, но это было вполне ожидаемо и ни к каким шокам не приведет"

Дмитрий Ефремов, - начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт-Петербург", 6 августа 2021, источник

"Мы ожидаем снижение спроса (на жилье - прим.ред.) в пределах 15-20% в ближайшие месяцы. Рынок должен найти точку равновесия и естественным способом отрегулировать себя. Переходный период должен завершиться, по нашим оценкам, в октябре-ноябре... С большой долей вероятности во втором полугодии 2021 года не возникнет оснований для роста цен на строящееся жилье. Цены на недвижимость будут оставаться стабильными или увеличиваться по мере роста степени готовности объектов"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 9 августа 2021, источник

"Анализ миграционных потоков Сбер индекса заставляет задуматься о косвенных эффектах программ. Из восьми регионов почти все участники программы покупали квартиры по льготной программе 6,5% в чужом регионе. Среди них регионы, где действует Дальневосточная ипотека. Одна программа прямо стремится оставить людей в регионе, а вторая косвенно способствует их переезду. В этом списке «активного переезда» регионы Северного Кавказа со слабым развитием ипотечного кредитования. По данным Сбер индекса по обычной ипотеке 7% кредитов связаны с приобретением квартиры в другом регионе. По льготной программе уже 23%"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 9 августа 2021, источник

"На мой взгляд, льготная ипотека не была нужна рынку. В прошлый раз – в 2015 году – ее ввели на фоне очень высокой ключевой ставки и, по сути, заградительных ставок по ипотечным кредитам. В прошлом году и обычная ипотека была достаточно доступной. Поэтому дополнительная искусственная поддержка спроса только разогнала цены и перегрела рынок...

Прямая поддержка покупателей (например, льготная ипотека) работает в первую очередь на пользу девелоперам, а не на доступность жилья. Девелоперы видят растущий спрос и понимают, что они могут увеличивать цены. А вот поддержка девелоперов, напротив, может сыграть в пользу покупателей. Если снижать затратную часть – например, стоимость земли или нагрузку на строительство социальной инфраструктуры – это будет стимулировать не спрос, а, напротив, объемы предложения, поскольку строить станет выгоднее. А это, в свою очередь, уже станет стимулом к снижению цен. Мы всегда говорили, что дешевая ипотека не делает жилье доступным. Доступным его делают низкие цены… Какое-то время цены еще могут немного повыситься, но затем в отсутствие факторов искусственной поддержки спроса на рынок может прийти стагнация. Новые условия льготной ипотеки действуют только на кредиты до 3 млн рублей, то есть в основном для регионов с дешевым жильем, Москву и Подмосковье она почти не затронет"

Анна Боим, - коммерческий директор ГК "А101", 9 августа 2021, источник

"Продление семейной ипотеки и ее распространение на семьи с одним ребенком – логичное завершение программы господдержки для крупных городов с высокой стоимостью квадратного метра. Однако лучше было бы включить в нее детей, рожденных в 2014 году, поскольку они уже осенью пойдут в школу, и им потребуется отдельная комната для комфортного обучения. Сейчас же программа распространяется на детей, которым максимум три года, то есть это завершение декретного отпуска. Эффективная программа семейной ипотеки не может использовать свой потенциал, потому что все серьезные покупки и решения, как правило, не принимаются во время декрета, когда в семье работает только один человек. Кроме того, рождение ребенка серьезно сказывается на семейном бюджете"

Олег Шибанов, - профессор РЭШ, директор Финансового центра Сколково-РЭШ, 9 августа 2021, источник

"Рост ставок Банка России несколько замедлит увеличение долговой нагрузки, но, даже по официальным прогнозам, в ближайшие три года ожидаемые темпы роста составят больше 10%. Поэтому мы увидим увеличение долга в ближайшие годы. Основной фактор — располагаемые доходы и ставки. Если инфляция в России будет возвращаться к цели в 4%, ставки будут оставаться достаточно низкими, и жители РФ будут брать как ипотеку, так и потребительские кредиты"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), зампред комитета по аналитике РГР, 9 августа 2021, источник

"На столичных рынках было выдано около 39% всех льготных кредитов, при том, что в этих регионах проживает 19% населения страны. По сути программа субсидированного кредитования до последнего времени не только поддерживала сложившиеся территориальные диспропорции рынка, но и развивала их. Поэтому льготная ипотека в прежнем виде — это не только инструмент поддержки рынка жилья, но и программа развития столичных рынков. Рынок жилья многих территорий долгое время был выстроен на постоянном миграционном притоке. Но эта ситуация быстро меняется. В момент запуска программы льготного кредитования она носила характер экстренной поддержки и не могла изменить все те диспропорции, которые были на рынке. Но по итогам последнего года она усугубила их... Пока ипотека не стала инструментом развития территорий, хотя в последнее время об этом много говорили"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями (АУФИ), 9 августа 2021, источник

"Уровни выдачи ипотеки в ближайшие полгода будут откатываться к уровням 2018–2019 годов. Независимо от того, будут ли все остальные банки (вслед за Сбербанком – прим.) снижать уровень первоначального взноса или нет, платежеспособных заемщиков в стране остается все меньше, причем как в крупнейших городах страны, так и в регионах. И рост реального дохода населения на 6,8% во втором квартале не должен вводить в заблуждение – этот показатель достигнут из-за эффекта низкой базы, и по факту никакого роста нет. Поэтому рассчитывать на новые рекорды по объемам выданных ипотечных кредитов не стоит.

На рынке Москвы уже около четверти квартир продаются с обременением, и в 90% случаев эти обременения – залог или ипотека. Подавляющее большинство из этих случаев – неспособность заемщиков выплачивать кредит из-за потери работы или снижения доходов в пандемию, поскольку жилье – это последнее, что люди готовы продать ради исправления финансовой ситуации. Иные продукты, типа рефинансирования и тем более реструктуризации, здесь тоже не помощники из-за резкого роста ключевой ставки и, как следствие, роста ставок по ипотеке"

Алексей Белоусов, - генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПб", 10 августа 2021, источник

"Цены элементарно снижать некуда. Никаких предпосылок к снижению цен на жилье нет. И периодически звучащие спекуляции вокруг данной темы, будто всё, что можно купить, уже купили, спрос выдыхается, ни на чем не базируются... Мы и в дальнейшем будем наблюдать рост стоимости квадратного метра жилья. А далее рынок новостроек будет постепенно сжиматься: чем меньше граждане будут покупать квартир, тем меньше застройщики будут строить. Понятно, что застройщик не будет строить впрок. Он строит на деньги проектного финансирования"

Мария Батталова, - управляющая филиалом Абсолют-Банка в Санкт-Петербурге, 10 августа 2021, источник

"Госсубсидирование „отступило“, и все банки тут же отметили спад спроса на первичном рынке недвижимости. <...> Можно рассчитывать на акции, когда сами застройщики субсидируют ипотечные ставки, где-то на горизонте 6,5–7,0%. Именно всплеск таких предложений можно ожидать в скором времени. Но это будут предложения по отдельным объектам и не у всех застройщиков. Параллельно можно ожидать рост предложения программ с нулевым первоначальным взносом. Банкам безразлично, кто будет выплачивать всю или часть процентной ставки – заемщик или застройщик. И традиционно в акционных продуктах компенсирует банку недополученную часть ставки застройщик. Именно застройщик обеспечивает своего покупателя льготной ставкой"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 10 августа 2021, источник

"Признаки охлаждения рынка мы наблюдаем уже сегодня. В следующие месяцы, на фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии, количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов. В июле 2021 года относительно июня 2021 года количество ипотечных сделок снизилось на 24%, число сделок с «живыми» деньгами — без кредитов — на 14%. Сокращение спроса замедлит индексацию цен на недвижимость. Этому же способствует и рост конкуренции на рынке. Объемы вывода нового жилья в продажу примерно соответствует активности 2019 года — предложение начинает увеличиваться. Дорогая ипотека и рост конкуренции замедлят спрос и рост цен"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 10 августа 2021, источник

"В целом можно констатировать, что в 2021 году банки продолжают придерживаться консервативного подхода в ипотечном кредитовании. В то же время, в июле 2021 года по сравнению с предыдущим месяцем снижение доли одобренных ипотечных заявок ускорилось и составило 3,1 процентного пункта"

Елизавета Данилова, - директор департамента финстабильности ЦБ РФ, 12 августа 2021, источник

"Во II квартале 2021-го доля ипотеки с первоначальным взносом 10–20% на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее... В I квартале 2020 года кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20% составляли 27% выдач на первичном рынке. В 2018 году, когда Банк России также повышал надбавки по ипотеке, доля таких кредитов была 38% на первичном рынке и 43% на вторичном. Сейчас на вторичном рынке их доля, наоборот, ниже — 30%, то есть снижение обеспеченности кредитов характерно именно для первичного рынка...

Важно, чтобы ипотека росла сбалансированно. Наша обеспокоенность связана со стандартами кредитования, с тем, что растет ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем. Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во II квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%... Но в целом важно подчеркнуть, что качество ипотеки пока достаточно хорошее. Доля кредитов с просрочкой 90 и более дней составляет всего 0,94%. Это существенно лучше, чем даже в 2018–2019 годах, когда этот показатель составлял 1,5–2%. Отчасти это связано с высокими темпами роста рынка: портфель выданных кредитов пока не успел "испортиться"...

В июне ставки находились на достаточно низком уровне — 7,1% на вторичном рынке и 5,5% в сегменте ДДУ, и они даже немного снизились относительно предыдущих месяцев. Но, конечно, на фоне всплеска инфляции и изменения параметров программы льготной ипотеки можно ожидать и некоторого удорожания кредитов на покупку жилья. Однако ставки по ипотечным кредитам — это долгосрочные ставки. Политика, которую сегодня проводит Банк России, чтобы вернуть инфляцию к цели, способствует сдерживанию роста долгосрочных ставок в экономике. В этих ставках отражается много факторов, в том числе мнение рынка о способности Центробанка поддерживать низкую инфляцию на долгосрочном горизонте. Например, ориентиром для ипотечных ставок может быть доходность пятилетних ОФЗ, которая с начала года выросла на 1,4 п.п., притом что ключевая ставка — на 2,25 п.п... Если разложить арифметически по факторам изменение доступности жилья, то стоимость жилья имеет не меньшее значение, чем уровень ставок, а в регионах с высоким ростом цен он будет ключевым фактором снижения доступности. В ряде регионов сложилась ситуация, когда рост доступности в результате снижения ставки был, к сожалению, нейтрализован повышением стоимости недвижимости. Для устойчивого развития ипотеки очень важно, чтобы цены стабилизировались"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями (АУФИ), 12 августа 2021, источник

"Качество портфеля (ипотечного - прим.ред.) будет неплохим до конца года, а потом в отчетах ЦБ начнут отражаться просрочки по льготной ипотеке и кредитам, которые были взяты в этом году. Как минимум 15% вторичного рынка будет состоять из квартир с обременением, владельцы которых не в состоянии обслуживать долги перед банком за жилье... Действия ЦБ на рынке недвижимости сейчас были бы излишни – он сам себя откорректирует и этот тренд совершенно четко просматривается уже четвертый месяц. С постепенным снижением спроса падает и стоимость предложения: цены в Москве с пиковых значений в начале весны уже скорректировались примерно на 2-3% и будут корректироваться дальше"

Мария Ермилова, - доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г.В. Плеханова, 12 августа 2021, источник

"Можно говорить о том, что рынок (недвижимости - прим.ред.) начинает перегреваться. Это грозит тем, что будет увеличиваться количество отказов в предоставлении кредитов. А это может привести к снижению спроса на объекты недвижимости. Тогда могут пострадать застройщики. Банки пострадают только в том случае, если возникнет просроченная задолженность. В ином случае в принципе все достаточно спокойно. Центральный банк может дать рекомендации по повышению процентных ставок по жилищным кредитам банкам. Также банки могут начать более тщательно подходить к оценке заемщика. Например, выяснять, есть ли у него кредитные карты, другие кредиты, как выполняются обязательства по этим кредитам. Это может затянуть процедуру одобрения ипотеки и увеличить долю отказов. В итоге жилищная проблема может снова обостриться. Но здесь надо будет уже выбирать — или «остужать» рынок, или продолжать решать жилищный вопрос. Кратковременное остужение рынка принесет большие плоды, так как впоследствии можно будет продолжать решать жилищные проблемы"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор "Метра квадратного", 13 августа 2021, источник

"Правовой статус апартаментов до сих пор не определен – закон планируется принять лишь в конце этого года. Пока не ясно, что станет его основой – предложение запретить строительство апартаментов или, наоборот, узаконить его. В этих условиях потребители активно раскупают уже готовые объекты – только в первом полугодии спрос на них вырос почти вдвое. И если в течение последнего года весомым аргументом в пользу апартаментов являлась их более доступная цена в сравнении с квартирами в новостройках, то теперь к нему добавится фактор резкого сокращения максимальной суммы ипотеки с господдержкой. <...> Интересно, что покупатели все чаще делают выбор в пользу компактных апартаментов. На рынке наблюдается сокращение их площадей, а стоимость квадратного метра уже растет примерно сопоставимо со стоимостью квартир. При этом существенного роста цен на рынке апартаментов не ожидается – по нашей оценке, он останется на уровне инфляции"

Максим Марамыгин, - директор Института финансов и права УрГЭУ, профессор, доктор экономических наук, 12 августа 2021, источник 

"Рекордный рост выдачи ипотечных кредитов был зафиксирован в первой половине 2021 года, сейчас же спрос идет на снижение. Льготная программа привела к тому, что те, кто хотел взять ипотечный кредит к концу года, взял его сейчас, так как предполагают, что в декабре-январе 2021-2022 года ставка вырастет вновь... Впереди ожидается спад спроса на ипотечное кредитование... Ставки по ипотеке будут увеличены, по моим прогнозам, особенно в зимний период 2021-2022 года. А вот во втором квартале 2022 года ситуация в экономике начнет значительно улучшаться. Кроме того, вполне возможно, что к лету 2022 года опустятся темпы инфляции с текущих 6,8% до 5%. Это может привести к тому, что Банк России снизит ключевую ставку, благодаря этому опустятся и ипотечные ставки"

Алексей Головченко, - вице-президент Объединения работодателей малого и среднего предпринимательства Свердловской области, член политсовета свердловского областного отделения "Партии роста", 13 августа 2021, источник

"Средний уровень доходов населения все-таки постепенно падает. Бедность прогрессирует. А граждане нагрузили себя дополнительной крупной статьей расхода (выплаты по ипотечным кредитам — прим.ред.). Те, кто взял кредиты и приобрел жилье в ипотеку в период перегрева, будут разочарованы, обнаружив существенную переплату в сравнении с новыми ценами. Многие предпочтут отказаться от выплаты невыгодных обязательств и обратятся к банкротству и списанию долгов. Таким образом, от перегрева экономики пострадают в первую очередь граждане, которые при вступлении в кредитные обязательства не учли, что финансовые процессы развиваются волнообразно: за перегревом всегда следует охлаждение. Рано или поздно от перегрева пострадают и застройщики: в конечном итоге спрос на жилье упадет, много объектов будут простаивать"