Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #127

"Мы прогнозируем рост ипотечного портфеля в целом по стране по итогам года примерно на 17%, при этом за первое полугодие рост уже составил около 13,5%. Формат продления льготной ипотеки предполагает определенное снижение спроса и некоторое замедление динамики во втором полугодии, но, все равно, некоторую поддержку рынку эта программа окажет"

Александр Пыпин, - директор Dataflat.ru, 13 августа 2021, источник

"В июле в Москве доля ипотеки снизилась с рекордных 69% в начале до 56% во второй половине месяца. В Санкт-Петербурге так же отмечается падение — с 75% до 63% в течение месяца. Вследствие ипотечной реформы рынок крупнейших конгломераций потеряет около 25% сделок. В то же время это не скажется на выручке крупных застройщиков: будет существенно выше показателей за предыдущие два года. На рынке есть компании–лидеры, которые постоянно растут и развиваются, продают жилье лучше, чем большинство, и по цене выше среднего. Снижение количества денег на рынке, в основном, ударит по мелким застройщикам, которые строят типовое стандартное жилье"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 13 августа 2021, источник

"Признаки перегрева появились еще в самом начале старта программы льготной ипотеки. Еще в прошлом апреле было очевидно, что ничем хорошим ни для банков, ни для заемщиков эта история не кончится. Как результат — четверть квартир в Москве продается с обременением, из которых около 70% — это квартиры людей, которые не вытягивают платежи по ипотеке. Но банки будут и дальше продолжать кредитовать людей с предельной долговой нагрузкой более 80% и первоначальным взносом в 10-20%, поскольку им нужна прибыль. Их в этом плане понять можно...

Проблема в том, что подорожание жилья и повышение кредитных ставок после подъема регулятором ключевой ставки происходит на фоне полного отсутствия роста реальных доходов. Это делает недоступным не только жилье, но и кредит на него... Коррекция цен на жилье, которая продолжается третий месяц и уже составила чуть менее 2%, здесь не поможет, поскольку свободных денежных средств у потенциальных заемщиков больше не станет: потребительская инфляция составит не менее 15%, а доходы пока что остаются в районе 2009 года. <...> В ближайшей перспективе можно ждать увеличения залоговых объектов на рынке, роста «плохих» кредитов до 2% на горизонте года, а также не слишком удачного второго полугодия в финансовых отчетах банков"

Дмитрий Щегельский, - президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН "БЕНУА", 16 августа 2021, источник

"У роста цен на рынке недвижимости много предпосылок, в том числе и льготная ипотека. Но, если посмотреть на количество сделок в предыдущие периоды, то мы видим, что, например, в Петербурге и в 2018, и в 2019 годах количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынках было примерно таким же. Разница составляет всего процентов десять. Но в те периоды цены не росли. Возможно, что у роста цен на рынке недвижимости фундаментальные причины — такие, как реальная инфляция.

Цены на материалы, производство (строительство) недвижимости выросли многократно. И так называемая «народная инфляция» у нас уже давно выше официальной. Но мы видим, что инфляция даже в США более 5,5%. Рынок недвижимости в России в силу своей инертности мог годами накапливать отложенное повышение цены и потом выстрелить, как пружина. Что, возможно, произошло сейчас. Драйвером послужила коронавирусная истерия. Сейчас в нашей стране все направлено на удержание цифр официальной инфляции. Но, учитывая, что в экономике не хватает денег для развития отраслей, то любое увеличение денег у экономических субъектов приводит к росту спроса и, соответственно, инфляции"

Николай Пальченко, - предприниматель, председатель мурманского регионального отделения "Партии роста", 16 августа 2021, источник

"Заявляя об ожидании ужесточения условий выдачи кредитов, ЦБ по факту заявил, что он прогнозирует ещё большие проблемы российской экономики. Неценовые условия выдачи кредитов ужесточаются, как правило, когда есть опасения, что граждане и предприятия пойдут в банки за необеспеченными кредитами. В том, что так оно и есть, можно не сомневаться, если вспомнить недавние заявления регулятора о пузырях на ипотечном рынке и перегретом рынке потребительского кредитования. Вывод из того факта, что ЦБ опасается наплыва граждан и предприятий за необеспеченными кредитами, только один — регулятор не видит ничего хорошего в экономических перспективах граждан и предприятий ближайшее время».

В данном случае регулятор абсолютно прав — в России отсутствуют причины и для роста спроса, и для роста предложений. Но есть вопросы к министерству экономического развития: как долго оно собирается быть статистом, и когда же появится внятный ответ, за счёт чего правительство собирается улучшать состояние экономики? За счёт чего будут восстановлены (не говоря уж о дальнейшем росте) спрос и предложение? Хотя надо быть справедливым — любые меры правительства по преодолению кризиса заведомо разобьются о денежно-кредитную политику ЦБ, которая для российских предприятий исключает привлечения кредитных ресурсов"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 17 августа 2021, источник

"Продление в России программы льготной семейной ипотеки не повысит существенно спрос на жилье и не приведет к увеличению строительства... Не может программа емкостью 100-120 тысяч кредитов в год оказать значимое влияние на ипотечный рынок с годовым объемом, стремящимся к 2 миллионам кредитов. Кроме того, не все эти кредиты идут на покупку новостроек, поэтому помощь для строительного рынка и потенциала вывода новых проектов здесь несущественная... Согласно статистике, семейная льготная ипотека по объему в семь раз меньше, чем льготная ипотека на новостройки, которая закончится летом следующего года. После изменений условий программы с возможностью взять кредит родителям одного ребенке спрос на нее увеличится, а разрыв сократится до двух раз"

Алексей Макаров, - основатель и генеральный директор SmartDeal, 17 августа 2021, источник

"Несмотря на скепсис по отношению к электронной закладной, популярность цифровизации на ипотечном рынке продолжает расти. За 2020 год доля электронной ипотеки выросла вчетверо — с 9% до 40%, а по итогам 2021 года Росреестр ожидает перехода порога в 50%. Возможно, реальная цифра окажется еще выше — ведь и текущие показатели вдвое выше, чем ожидалось в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». <...> Удобства электронной закладной очевидны на всех этапах. В принципе, это не новость, чтобы рассказывать подробно – и о том, как заемщик тратит на нее минуту в своем смартфоне, и о том, что она находится и высылается в любую секунду, а изменения тоже можно внести мгновенно... Эта система придумана не вчера и закреплена в законе еще в 2018 году. Все знают о ее достоинствах, и, тем не менее, в 2021-м продолжают возить КАМАЗы бумаг, а почему? Потому что когда-то обожглись. И решили «подуть на воду» еще немного, пока система не заработает всерьез. Так и ждут.

Да, первое поколение электронных закладных показало себя не очень хорошо – на пути их движения нашлись «бутылочные горлышки». Едва ли не большая часть документов не регистрировалась государством. Банки повозились с единичными закладными в пилотном режиме и быстро свернули эксперимент, потому что никто не хочет рисковать миллиардами рублей. Такими будут потери, если сделка по секьюритизации провалится. Но с тех пор прошло много времени. А с учетом пандемии, которая встряхнула все технологии, это было вообще в прошлой жизни. Сегодня по-другому устроена работа Росреестра с такими документами – механизмы настроены, люди обучены, мы это знаем по практике, но в этом году ждет и «официальное подтверждение». Госкорпорации запускают «Мастерчейн», платформу, которая автоматизирует многие финансовые операции, в том числе с электронными закладными. «Ручная» работа с документами такого типа потеряет смысл. 

Но главное ведь не процедура, а результат? То есть, для банков – успешная секьюритизация закладных без риска финансовых потерь. А этот результат уже достигнут. <...> Когда заработает «Мастерчейн», бумажные закладные исчезнут – вопрос только в том, есть ли смысл дожидаться этого или других торжественных моментов, или уже сейчас избавиться от барьеров"

Святослав Островский, - член правления банка ВТБ, 17 августа 2021, источник

"ВТБ поддерживает решение правительства продлить программу льготной семейной ипотеки до 2023 года. Особенно важно, что заявление об этом сделано заблаговременно. Это позволит семьям, которые планируют рождение ребенка, быть уверенными в том, что государство поддержит их в случае необходимости улучшить жилищные условия. Кроме того, новые условия позволят девелоперам планировать строительство объектов и быть уверенными в ожидаемом спросе на них...

По нашим данным, после обновления программы в июле 2021 года и расширении ее условий на семьи с одним ребенком, по ней произошел двукратный рост темпов выдач. В структуре продаж банка сегодня каждый десятый ипотечный кредит – семейный. За июль заемщики оформили в рамках программы в 1,5 раза больше заявок, чем в июне. По итогам 7 месяцев года заемщики ВТБ заключили по ней почти 7,6 тыс. сделок на 26,6 млрд рублей. Всего до конца года ВТБ планирует выдать в рамках ипотеки 1,2 трлн рублей, из которых более 81 млрд придутся на выдачи в рамках программы для семей с детьми. Первоначальный взнос наших клиентов по ней в среднем составляет 31%, или 1,7 млн рублей"

Николай Васев, - вице-президент, директор дивизиона "ДомКлик" Сбербанка, 17 августа 2021, источник

"Банк также поддерживает продление программы льготного ипотечного кредитования для семей с детьми. Более того, мы оцениваем дальнейший положительный эффект на рынок и видим спрос на такие кредиты, особенно, после распространения на семьи, в которых появляется первенец. В 2021 году с января по июль в Сбере по программе «Семейная ипотека» оформлено 19.5 тыс. кредитов на общую сумму 70.6 млрд.руб., это в 1.7 раза (11.5 тыс.шт.) больше по количеству и в 2.2 раза (32.6 млрд.руб.) больше по объемам относительно аналогичного периода 2020 года"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 17 августа 2021, источник

"Существуют предпосылки, что именно программа семейной ипотеки станет в ближайшие годы базовым льготным ипотечным продуктом, спрос на такие кредиты будет расти... Исходя из заявленного лимита средств на выдачу кредитов - 1,7 трлн рублей - можно говорить о том, что за 2,5 года программой смогут воспользоваться порядка 450 тыс. семей, это 180 тысяч кредитов в год. По данным ДОМ.РФ, за прошедшее полугодие по этой программе было выдано порядка 30 тыс. кредитов, однако она распространялась только на семьи с двумя и более детьми. Соответственно обновленная версия программы семейной ипотеки предполагает увеличение выдачи примерно в три раза"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 17 августа 2021, источник

"Спрос на льготную семейную ипотеку вырастет и в годовом исчислении может достичь 100-120 тыс. кредитов в 2022 году. Решение продлить программу является следствием продолжения комплекса демографических мер (материнский капитал, погашение на 450 тыс. рублей кредита при рождении третьего ребенка). Кроме того, среди целей - уход от массовых безадресных программ в более индивидуальные, с ярко выраженным социальным эффектом"

Григорий Полторак, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 17 августа 2021, источник

"Любые льготы, безусловно, приводят к повышению спроса. А повышение спроса неминуемо приводит к росту цен. Цены, наверное, немного вырастут (вследствие продления семейной ипотеки – прим.ред.). Не могу сказать, что критически. Но тут дело не в росте. На мой взгляд, льготы должны быть целевыми. А раздавать льготы по признаку наличия ребёнка – наверное, не очень правильная идея. Потому что есть люди, которые нуждаются в льготах, а есть такие, которым льготы не нужны... Точный рост цен предсказать нельзя. Этого никто не скажет, а если скажут, то соврут"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 18 августа 2021, источник

"Снижение объема ипотечного кредитования (на 30% в июле по отношению к июню - прим.ред.) связано с двумя основными факторами. С одной стороны – это сезонность, когда летом снижается деловая активность, в том числе и в части ипотечного кредитования. Так, в допандемийном 2019 году была подобная, хотя и менее ярко выраженная сезонность. В 2020 году отрасль восстанавливалась после ограничений, поэтому фактор сезонности отсутствовал. Другим фактором снижения показателя стало изменение условий программы государственной поддержки ипотечного кредитования. В результате этого она почти прекратила своё действие в крупных городах, в которых как раз объем ипотечного кредитования ставил рекорды, как по объему, так и по максимальным средним суммам. При этом в ближайшие месяцы стоит ожидать стабильно высокого уровня ипотечного кредитования с последующим его ростом в четвертом квартале текущего года"

Андрей Пахоменков, - управляющий директор группы "Самолет", 18 августа 2021, источник

"Мы сейчас видим большую заинтересованность [в программе семейной ипотеки], люди приходят и интересуются именно этим продуктом. Мы считаем, что в ближайшие несколько месяцев доля такой льготной ипотеки достигнет у нас 15-20%. По итогам июля семейная ипотека в доле продаж компании "Самолет" составила порядка 3-4%"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами, 18 августа 2021, источник

"При росте ставки до 7% годовых к концу года ставка по ипотеке на новостройки в Москве легко может дойти до 8−9%, тогда как семьи с детьми, рожденными в 2018 году и позже, смогут воспользоваться субсидируемой ставкой. Но даже к такому решению есть достаточное количество вопросов. Во-первых, нужно напомнить, что этот кейс распространяется только на новостройки, которые за полтора года выросли в цене чуть ли не на треть. При этом далеко не все застройщики сдают квартиры с ремонтом. Учитывая, что на отделку квартиры нужно закладывать как минимум миллион даже на однокомнатную квартиру, далеко не факт, что семьи с маленькими детьми потянут и ипотеку, и ремонт, даже если застройщик сдает помещения с отделкой white box. И из этого вытекает другой вопрос – почему нельзя было расширить программу и на вторичное жилье под те же условия? Следующий момент – это отсутствие института залоговой оценки участков и загородных домов.

Оценивать залог чисто по кадастровой стоимости представляется не совсем корректным, поскольку они в большинстве случаев завышена и впоследствии успешно оспаривается через суд. Соответственно, встает вопрос о том, в каком объеме банки будут одобрять кредиты для строительства загородного дома. По факту, это интересная и социально правильная история – только в Москве около 10% семей смогут воспользоваться таким предложением. Другой вопрос в необходимости покупать жилье в новостройках по совершенно неадекватным ценам и с необходимостью серьезных вложений в ремонт"

Виталий Манкевич, - президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей, 18 августа 2021, источник

"До конца года проценты по ипотеке прежде всего будут зависеть от ключевой ставки. Центробанк уже повысил ее до 6,5% и дал сигнал о вероятном повышении до 7%. Это значит, что ставки по ипотеке вернутся к 9-9,5% годовых, для вторичного рынка превысят 10% к концу года. Льготная ипотека существенно пересмотрена: теперь она будет действовать только на жилье в экономически отсталых регионах и не будет существенно влиять на рынок"

Максим Лазовский, - владелец строительной компании “Дом Лазовского”, 18 августа 2021, источник

"Ставки по ипотеке вырастут до 8,5-9%. Это минимум. Причем это касается и льготных программ, просто эта разница будет компенсироваться государством в рамках субсидии. На размер процентов по жилищным кредитам будет влиять прежде всего политика ЦБ и динамика изменения учетной ставки. Она напрямую зависит от индекса потребительских цен и инфляции. Также важную роль будут играть рекомендации регулятора относительно того, какие кредиты считать рисковыми. Косвенно повлияет и внешняя геополитическая ситуация и макроэкономическая политика, общий уровень цен на ресурсы. Все это учитывают банки, оценивая и прогнозируя свои риски, которые закладываются в процент по ипотеке"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 19 августа 2021, источник

"При всех плюсах семейной ипотеки у программы есть один существенный недостаток: она остается доступной ограниченному числу заемщиков – только семьям с детьми, которые родились с 1 января 2018 года. Если говорить о Москве, количество семей, удовлетворяющих новым требованиям программы, сегодня составляет не более 8% от общего числа домохозяйств в столице. Можно предположить, что с учетом появления новых детей в семьях до конца 2023 года статистика изменится. Но и количество бездетных людей, которые также нуждаются в решении квартирного вопроса, растет из года в год. Так, по данным результатов социологических опросов, в 2015 году доля бездетных россиян, которые не хотят обзаводиться детьми, составляла 5%, а в 2020 году она достигла уже 22%. Да и семейные пары, которые успели обзавестись детьми до 2018 года, также не стоит сбрасывать со счетов.

Если прежде эти категории заемщиков могли улучшить жилищные условия с помощью льготной ипотеки, то теперь в Московском регионе у них такой возможности нет. Конечно, можно возразить, что все, кто хотел, уже успели взять кредит на льготных условиях, но это не совсем так. Из-за пандемии коронавируса многие лишились работы, а за время карантина и поиска нового места потратили сбережения, которые были отложены на первоначальный взнос. С учетом сказанного и укоренившегося тренда на рост ипотечных ставок в будущем, возможно, стоит продумать дополнительные меры господдержки, которые адресно будут направлены на людей, не соответствующих требованиям семейной ипотеки, но также нуждающихся в улучшении жилищных условий"

Михаил Котюков, - заместитель министра финансов РФ, 19 августа 2021, источник

"Здесь (касательно допустимого размера платежа по ипотеке - прим.ред.) нужно посчитать каждому для себя. Примерно четвертая часть бюджета - это в зоне, что называется, допустимого риска. Больше - это уже, конечно, достаточно трудно для, наверное, любой семьи будет, если из текущего бюджета нужно будет отдавать третью часть или даже еще больше. Поэтому в пределах 25% если будет платеж составлять, наверное, с этим платежом можно справиться... У каждой семьи есть свои особенности. Кто-то может отказывать себе в расходах, кому-то это делать крайне сложно. К сожалению, есть примеры, когда люди берут ипотеку, желая получить сразу большее жилье или лучшее жилье, или в лучшем районе, принимают на себя более высокие обязательства, и потом достаточно трудно эти обязательства обслуживать и люди загоняют себя в долговую ловушку"

Сергей Нюхалов, - заместитель директора по продажам ГК "Гранель", 19 августа 2021, источник

"С июля ценовая ситуация на рынке новостроек действительно стабилизировалась, что вызвано также сезонным фактором и сокращением деловой активности. При этом на динамику стоимости новостроек продолжит оказывать влияние недостаток предложения — хотя застройщики выводят на рынок все больше проектов, продажи жилья идут еще быстрее, и новые объекты не успевают замещать сокращение ассортимента новостроек. Жилье не перестанет дорожать. Мы ожидаем, что во второй половине года снизятся темпы роста цен на рынке новостроек — до 1-1,5% в месяц. За год предложение объектов в Московском регионе сократилось приблизительно на треть. При такой тенденции даже ухудшение условий ипотечного кредитования не остановит рост цен на недвижимость. С осени ограниченный выбор жилья вновь станет триггером повышательной тенденции на первичном рынке. Из-за низкой ликвидности могут лишь подешеветь единичные проекты — на 1,5-2% до конца года"

Александр Москатов, - управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль", 19 августа 2021, источник

"Со вторичным рынком также не столь оптимистична, поскольку стоимость квартир продолжает увеличиваться. Так, за первое полугодие 2021 года цены на московскую вторичку выросли на 8-10%. По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями... Коррекция ипотечной госпрограммы и рост процентных ставок отрежет часть инвесторов на первичном рынке, и отсечет определенную долю спроса. Долю инвесторов назвать трудно, по моим субъективным оценкам – их порядка 30% на рынке новостроек: и консервативных, и профессиональных игроков"

Роман Родионцев, - директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, 19 августа 2021, источник

"В июле прослеживалась некоторая приостановка роста цен, однако она компенсировалась уже в августе. Снижения цен в ближайшее время ждать не стоит, как минимум, в ближайшей перспективе. А темп роста цен, скорее всего, снизится, но не остановится, поскольку в столице больше нет такого мощного финансового драйвера, как льготная ипотека. По нашим оценкам, рост цен может достичь 6-7% до конца года. <...> Мы по-прежнему видим достаточное количество именно инвестиционных покупок, причем большая часть – это непрофессиональные инвесторы, которые покупают по одной квартире с целью сбережения средств и, возможно, последующей перепродажи на росте цены"

Ольга Васянина, - руководитель Абсолют Банка в Казани, 19 августа 2021, источник

"Мы прогнозируем, что до конца действия госпрограммы семейной ипотеке доля выдач по ней не станет менее 10% от общего объема. В банках, которые предлагают наиболее выгодные условия для заемщиков, доля будет достигать и 20%. Семьи в Казани продолжают рожать детей и расширять свою жилплощадь, а интерес к квартирам на первичном рынке у нас традиционно высок. <...> Помимо роста спроса на кредитование, банки ждут роста числа заявок на рефинансирование ранее взятых кредитов по программе семейной ипотеки. Если семья или родитель-одиночка купили квартиру в новостройке по стандартной программе любого банка, а после 1 января 2018 года у них родился хотя бы один ребенок, то они могут рефинансировать свой заем по льготной ставке. Неважно, когда была куплена новостройка – до старта госпрограммы или после. Опыт наших клиентов показывает, что рефинансирование, как правило, позволяет сократить ежемесячные ипотечные платежи на несколько тысяч рублей, а общую переплату – на сотни тысяч рублей и даже на сумму более миллиона"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор экосистемы "Метр квадратный", 20 августа 2021, источник

"Изменение условий льготной госпрограммы снизило доступность покупки квартир в новостройках столицы и сместило фокус внимания покупателей на вторичное жилье. На фоне роста ключевой ставки ценовые параметры по ипотеке к концу года могут повыситься до уровня 9% или даже выше. При значениях выше 10% стоимость обслуживания долга по ипотеке может превысить ставку аренды (для сопоставимых квартир)"