Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #130

Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 5 сентября 2021, источник

"Цены (на жилье - прим.ред.) не стабилизируются, а просто пойдут вниз, отыгрывая аномальный рост за прошлый год и первое полугодие года текущего. А растущие ставки по ипотеке основательно подстегнут это падение — кредит становится недоступным. Мнения о том, что ЦБ не остановился в поднятии ставки, звучат всё чаще на фоне роста инфляции на прошлой неделе после пяти недель падения. <...> Что касается столичного региона, то цены уже снизились на 3% за лето и будут падать дальше, коррекция до конца года может легко дойти до 5%...

Нужно ставить вопрос не о том, что цены «стабилизируются и припадут», а о том, какие новые шаги придется предпринимать государству для поддержки девелоперов и банков, которые жутко расстроятся по итогам второго полугодия и снова начнут жаловаться на нехватку продаж и близость к банкротству после фантастических прибылей с июля 2020 по июль 2021 года. Продолжая мысль, здесь будут льготы по переоформлению земель, налоговые льготы, быстрое развитие КРТ (комплексного развития территорий) и господрядов. Возможность пересмотра госконтрактов и повышения цен по ним на 30% — всё это уже говорит о том, что застройщики будут продолжать свою политику. В 2022 году цены продолжат опускаться, а итоговая коррекция — в зависимости от экономической и политической ситуации в России и в мире — в лучшем случае составит около 10%, в худшем — может дойти до 20%, но нельзя отбрасывать возможность очередной волны девальвации. Тогда в долларах жилье может подешеветь и на 25–30%"

Наталья Трунова, - аудитор Счетной палаты, 7 сентября 2021, источник

"Что касается роста цен, то мы считаем, что после последнего скачка цены достигли потолка. Мне хочется сказать, что, да, конечно, предпосылки для снижения цен на жилье есть, что будет связано, скорее, с постепенным снижением спроса. Летом уже началось постепенное снижение объемов ипотечных кредитов (если ежемесячная выдача кредитов на 1 января 2021 года составляла 211,8 тысячи единиц, то на 1 июня она составила 148,7 тысячи и на 1 августа – 151,7 тысячи), и лимит относительно свободных денег, на который могла рассчитывать строительная отрасль, у населения практически исчерпан. Улучшение жилищных условий будет зависеть от доходов граждан, а значит не будет таких скачков, что сможет отрегулировать цены. Как мы помним в периоды, когда было 20-25% не проданного жилья в регионах с большими объемами строительства, были и существенные скидки, чтобы его распродать, но до этого, я думаю, еще года два-три... Мы предлагаем ограничить взятие льготной ипотеки одним человеком одним разом"

Анатолий Артамонов, - председатель Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, 7 сентября 2021, источник

"Я считаю, что предложение Счетной палаты ввести лимит по выдаче льготной ипотеки, ограничившись одним разом в «одни руки», — достаточно рациональное. Этот ресурс, который предоставляется государством, не должен быть безграничным... Однако <...> возможно сделать отступление в отношении многодетных семей. Президент России постоянно говорит, и это было отмечено в послании Федеральному Собранию этого года, о необходимости решения демографического вопроса, о важности обеспечения устойчивого естественного роста численности населения страны. Поэтому, я думаю, что многодетным семьям следует предоставить возможность брать льготную ипотеку столько раз, сколько будет происходить очередное пополнение в многодетной семье"

Дмитрий Киселев, - заместитель председателя правления "Охта Групп", 7 сентября 2021, источник

"Сама по себе идея ограничить спекулятивный спрос хороша и имеет право на существование. Однако давать льготную ипотеку один раз в жизни — слишком жёсткое предложение. Многие используют льготную ипотеку для приобретения первого жилья, а оно, как правило, не самое комфортное. В дальнейшем улучшить жилищные условия станет сложнее, поэтому ограничить возможность использования льготы можно, например, промежутком в 10, 15 или 20 лет"

Надежда Седова, - профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова, 8 сентября 2021, источник

"Не согласна с тем, что жилье подорожало до максимальных значений. Льготная ипотека не была единственным фактором роста цен на недвижимость. Если будет продолжаться рост платежеспособного спроса населения, а государственная социально-экономическая политика на это и направлена, то стоит ожидать стабилизации цен до декабря и затем дальнейшего предновогоднего ралли. Небольшое снижение цен может наблюдаться в ближайшие два-три месяца и, возможно, в летний период 2022 года. Однако снижение не будет более чем на 5% в среднем. Наибольшей корректировке может подвергнуться жилье бизнес-класса (до 8%), при этом стоимость жилья экономкласса снизится в пределах 3−4%"

Ольга Ульянова, - старший кредитный специалист Moody’s, 8 сентября 2021, источник

"Восстановления выдач по ипотеке не приходится ожидать ни в льготной, ни в рыночной категории из-за исчерпания пула платежеспособных заемщиков. Снижение лимитов по льготной ипотеке привело к тому, что целый пласт объектов недвижимости и большой контингент потенциальных заемщиков были отсечены. Исходно спрос на кредиты с высокими суммами часто диктовался инвестиционными сделками: люди покупали квартиры в ожидании роста цен на квадратный метр. Сейчас этот сегмент остается не у дел. А новых классических ипотечников, которые улучшают свои жилищные условия, в общем-то не появилось. Более того, появились первые сигналы о стабилизации цен на недвижимость. Это может заставить заемщиков повременить со сделками в надежде, что за стабилизацией может последовать и коррекция цен на рынке недвижимости"

Константин Ордов, - заведующий кафедрой финансовых рынков РЭУ им. Г.В. Плеханова, 8 сентября 2021, источник

"Давайте проанализируем спрос. Льготная ипотека сохранилась, хотя из-за обрушения "потолка", то есть максимально возможной суммы привлечения, уйдет в регионы. Но в любом регионе льготную ипотеку со ставкой 6% годовых назвать доступной можно только с натяжкой. Рост средней ставки по ипотеке в зону 8−10% годовых радикально не изменит спрос на нее. Ипотека была и остается элитарным продуктом, формирующим ожидания роста цен на недвижимость.

Договора долевого участия как самая массовая форма покупки жилья на первичном рынке также фиксирует нижний уровень цен в перспективе до трех лет. Если бы мы ожидали падения цен в трехлетнем периоде либо к этому были бы предпосылки, то спрос бы не рос, а сокращался. При любом подозрении на снижение спроса объемы ввода новых квадратных метров сократятся. Мы видели это много раз. А скидки на рынке жилья никогда не имели системного и массового характера. Текущая система должна дать нам гарантию отсутствия недобросовестных девелоперов, а гарантии стоят денег. Хочется верить, что в ближайшие годы рост цен за квадратный метр жилья не будет двухзначным, но уверенности в этом нет"

Виталий Манкевич, - президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей, 8 сентября 2021, источник

"Удорожание ипотеки охладит рынок жилья и приведет к коррекции цен на квартиры. Вероятно, до конца года цены „предложения“ замрут, но при выходе на сделку торг составит до 5-10%. К зиме начнется „низкий сезон“, в котором застройщики уже запустят реальные скидки, на вторичке начнется снижение цен вплоть до 10-15%"

Максим Лазовский, - владелец строительной компании "Дом Лазовского", 8 сентября 2021, источник

"На спросе и стоимости жилья ипотека уже отразилась: маятник сместился в сторону вторичного рынка. Дешеветь в нашей стране ничего не будет, хотя впервые новостройки упали в цене в июле, но это локальные колебания. По результатам полугодия новостройки подорожают незначительно, на 5-7% с учетом инфляции, а вот вторичный рынок вырывается вперед. Тут я прогнозирую до 18-20% удорожания к концу года. Первичное жилье и так достигло максимальных цен, а квартирный вопрос гражданам надо решать здесь и сейчас"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 9 сентября 2021, источник

"Почему не могут в Крыму и в Севастополе работать институты развития, принадлежащие Российской Федерации понять невозможно. Например, ДОМ.РФ и ее дочерний Банк ДОМ.РФ. Организация на 100 % принадлежащая Российской Федерации не работает на всей территории Российской Федерации из-за боязни санкций. Возможно, что общественность чего-то не знает и ДОМ.РФ не хочет терять иностранных инвесторов в Ипотечные ценные бумаги с поручительством ДОМ.РФ, которое приравнивают на добрых словах к государственной гарантии. А без этих инвесторов не будет Фабрики ипотечных бумаг имени ДОМ.РФ? Конкуренцию с другими видами ИЦБ ДОМ.РФ уже выиграл. Рынок секьюритизации усилиями перестал быть интересным и конкурентным. Могли бы в качестве компенсации и в Крым пойти. Прибыль есть, стратегия выполняется"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 10 сентября 2021, источник

"Рост кредитования пока продолжается высокими темпами, в сегменте корпоративного кредитования в июле годовой прирост оставался вблизи шестилетнего максимума, рост ипотеки несколько замедлился после изменения льготной программы, но в годовом выражении также остается вблизи максимальных значений... Что будет происходить с ростом цен на недвижимость? Мы исходим из того, что вот такая трансформация программ льготной ипотеки приведет к тому, что темпы роста цен на недвижимость замедлятся, безусловно, они должны замедлиться, и это очень важно с тем, чтобы увеличивалась доступность жилья для людей, которые берут для приобретения жилья ипотеку. Программа общей льготной ипотеки действительно сужена, а программа семейной ипотеки расширена. Это означает более позитивные последствия, то есть эти программы поддержки становятся более адресными. На наш взгляд, это действительно целесообразно"

Владимир Щекин, - совладелец девелоперской группы “Родина", 10 сентября 2021, источник

"К концу текущего года стоимость ипотеки может достигнуть 9,5-10% годовых... По уровню ставок по ипотеке получается, что к концу года мы вернемся в 2019 год, когда они превышали 9%. Уже на тот момент покупатели ответили на повышение замедлением спроса на жилье. Сейчас принципиально изменилась ситуация с ценами — с того периода они увеличились примерно на 40%, а доходы покупателей в целом не выросли. И это создает новые риски для продаж, точнее говоря, счета эскроу будут заполняться медленнее, чем планировалось"

Кирилл Куликов, - общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости, 10 сентября 2021, источник

"Проектируемые или находящиеся «на стадии котлована» новостройки уже столкнулись с трудностями. Первая — отток иностранной рабочей силы и попытка заместить ее отечественной, что привело к увеличению расходов на оплату труда. Вторая — беспрецедентный рост цен на строительные материалы. Теперь к дополнительным издержкам следует отнести и подорожавшие кредиты. А если учесть, что это уже пятое повышение ключевой ставки, то очевиден тренд на дорожающее фондирование"

Борис Терехов, - партнер консалтинговой группы SRG, 10 сентября 2021, источник

"В случае дальнейшего повышения ключевой ставки средние ставки по ипотеке на вторичном рынке могут вырасти до 9%. С их ростом увеличится ежемесячный платеж, что с учетом общего снижения доходов населения, снизит спрос. Часть потенциальных покупателей, вновь будет рассматривать банковские вклады, как возможность сохранить, накопленные средства. Покупатели, которые планировали приобрести новостройку на более выгодных льготных условиях, начнут возвращаться на вторичный рынок"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор "Метра квадратного", 10 сентября 2021, источник

"Снижение роста цен заметно в большинстве регионов, в том числе – на столичных рынках, максимально «перегретых» за последние 1,5 года. Важным фактором стала нормализация потребительского спроса, который достиг своего пика накануне изменений ипотечной госпрограммы. Сейчас ценовые условия на объекты в новостройках корректируются покупателем, который понимает изменившуюся конъюнктуру рынка и ждет от застройщиков более выгодных предложений. В результате, сначала мы увидели снижение среднего чека на первичном рынке в июле, а уже в августе – и постепенное снижение цен. Ожидаем, что осенью-зимой этого года тенденция продолжится – и для желающих купить квартиру в новостройке или инвестировать этот момент будет очень своевременным... Ипотечные предложения на новостройки и готовые объекты, по сути, выровнялись в конце лета, и многие покупатели стали активнее обращать внимание на вторичный рынок, где в последнее время не наблюдалось столь резкого роста цен. Продолжится ли эта тенденция в дальнейшем, во многом, будет зависеть от поведения продавцов квартир на вторичном рынке"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 10 сентября 2021, источник

"Возможное повышение ставки ЦБ кардинально не повлияет на текущий уровень рыночных ставок по ипотеке, большинство банков стремятся удержать нынешнюю планку. При этом, как уже говорилось, к концу 2021 года средние ставки в рыночном сегменте ипотеки могут подняться до 8,5–9%. <...> Возможность возвращения к валютной ипотеке, даже на фоне роста инфляции, нам видится маловероятной. Опыт прошлых лет показал неэффективность этого механизма, при котором граждане принимают существенные риски в случае изменения курса рубля и несут большие финансовые потери"

Дмитрий Ракута, - ипотечный брокер и эксперт по недвижимости, 10 сентября 2021, источник

"В ближайшее время ипотечные ставки падать не будут, их стоимость повысится приблизительно на 0,5%, то есть ипотека станет дороже для потенциальных покупателей. Вместе с этим изменится и стоимость квадратного метра жилья в новостройках. В ближайшие месяцы она будет плавно снижаться и к концу года сможет опуститься примерно на 30 тысяч рублей. В России 90–95% сделок с недвижимостью происходит в ипотечном секторе, поэтому банки могут потерять часть прибыли за счёт снижения спроса на приобретение нового жилья.

В то же время повышение ключевой ставки приведёт к снижению уровня закредитованности граждан. В свою очередь банки не смогут потерять часть выданных денег из-за снижения количества новых просрочек. Существенного снижения цен на квадратный метр ожидать не стоит, спад будет в районе 5–10%. Однако у застройщиков хитрая политика в этой области, они никогда не будут в открытую понижать цены. У себя в прайсе они могут продолжать держать цены, при этом завлекая граждан скидками. Если спрос продолжит падать, застройщики будут вынуждены делать аукционные предложения и более существенно снижать цены на жильё. Тогда и официальные цены вскоре начнут снижаться. В среднем же метр в ближайшие месяцы будет стоить порядка 230 тысяч рублей"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 10 сентября 2021, источник

"Пока банки не меняют ипотечную ставку. Их цель – сохранить те объемы ипотеки, что присутствуют на рынке, свою долю на рынке и количество выдаваемых ипотечных кредитов. Сейчас почти 80% сделок с недвижимостью с ипотекой. Ипотека – основной драйвер. Если действительно банки увеличат процентные ставки, это существенно скажется на рынке, приведет к замедлению роста цен и скорректирует в сторону снижения. Но не в этом году"