Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #131

"Будет замедление (роста цен на новостройки в Московском регионе - прим.). <…> Мы предполагаем, что во втором полугодии рост будет порядка, в среднем по рынку, 8-10% в годовом исчислении. До конца года мы увидим повышение цен в массовом сегменте, но не с темпами роста в 25-35%. Потенциал роста цен еще не исчерпан, так как за прошедшие два года практически не изменились затраты домохозяйств на покупку недвижимости. В частности, несмотря на рост цен, в прошлом году снизились ипотечные ставки, растет срок ипотечного кредитования. Покупатель измеряет стоимость недвижимости исходя из того, сколько денег он платит в месяц за ипотеку. Этот ипотечный платеж для покупателей в этом и прошлом годах фактически остался таким же, порядка 30-32 тыс. рублей за кв. м, [если смотреть] по базе наших продаж.

До конца года возможен рост ипотечных ставок на 0,5-1 п. п. Для покупателей, вероятнее всего, это не будет чувствительно, потому что большинство девелоперов используют субсидированные программы, которые позволяют сделать для клиента такую же доступную [ипотечную] ставку, какой она была до 1 июля (после 1 июля 2021 года изменились условия льготной ипотеки на новостройки, ставка по программе выросла до 7%)"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 10 сентября 2021, источник

"Рост ключевой ставки постепенно будет охлаждать перегретый за последний год рынок недвижимости. Это временно приведет к снижению уровня доступности ипотечных кредитов, но в долгосрочной перспективе принесет свои положительные плоды для рынка.Ажиотаж привел к тому, что покупатели начали конкурировать за продавцов. В этих условиях цена недвижимости оказалась реально перегретой, по нашим оценкам, она сейчас выше реальной рыночной цены в среднем на 10-15%. Это как раз та дельта, которую и начнет отыгрывать рынок. Спрос будет снижаться, а предложение в ближайший год вырастет ориентировочно на 10%.

Снижение цен будет продолжаться в течение двух-трех лет, в случае сохранения текущей ситуации на рынке, и может достигнуть этих же 10-15%. Если существующие сейчас тенденции будут сохраняться, то начнется цикл корректировки цены, нечто схожее уже отмечалось в 2003 году, в 2009 году и в 2015—2016 годах, когда за периодом роста наступал этап стагнации. Поэтому нынешняя ситуация вполне закономерна"

Александр Викулин, - генеральный директор НБКИ, 13 сентября 2021, источник

"В целом, тенденции предыдущих лет в ипотеке остаются неизменными. Наибольшие темпы роста выдачи кредитов на покупку жилья по-прежнему сохраняют заемщики от 40 до 50 лет. Их доля в структуре выданных ипотечных кредитов растет на протяжении, как минимум, 6-ти лет. При этом также уже «привычно» снижается и доля заемщиков моложе 30 лет. Очевидно, что первая возрастная категория более привлекательна для банков по причине более информативной кредитной истории и высоких значений Персонального кредитного рейтинга (ПКР). В свою очередь, самые молодые заемщики только вступают во «взрослые» кредитно-финансовые отношения, и многие из них, по сути, неизвестны банкам. Вместе с тем, мы видим и некоторые изменения в возрастной структуре выдачи ипотеки, произошедшие в 2021 году. В частности, несколько сократилась доля самой «массовой» группы ипотечных заемщиков – от 30 до 40 лет. Это может свидетельствовать о более консервативном подходе банков к кредитованию по сравнению с прошлыми периодами"

Григорий Бурденко, - генеральный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру", 13 сентября 2021, источник

"Если раньше она (семейная ипотека - прим.ред.) оставалась в тени других видов ипотеки и ее доля не превышала 5% в выдачах, то теперь ее популярность резко выросла. Причем ведущие ипотечные банки предложили ставку в своих продуктах на 1,5–2 п. п. ниже, чем действующая по госпрограмме. Поэтому в июле в Петербурге наметилась тенденция к рефинансированию ранее взятых кредитов по ставке 6,5%. Из нашего мониторинга ведущих ипотечных банков мы видим, что в июле доля рефинансирования льготной семейной ипотеки достигла 25–30% в общем объеме выдач. По сути, семейная ипотека стала главным драйвером рефинансирования. В июле и в августе темпы перекредитования выросли в 1,5–2 раза... На смену рекордно низким средневзвешенным ставкам на уровне 7,07% в июне уже в ближайшие 3–5 месяцев в линейках банков появятся ставки от 9–10%. Это значит, что семейная ипотека будет набирать еще большую популярность"

Дмитрий Панов, - председатель СПб РО "Деловая Россия", 13 сентября 2021, источник

"По сути, семейная ипотека может стать сейчас своеобразной палочкой-выручалочкой для застройщиков, столкнувшихся в июле и августе с резким падением спроса в связи с корректировкой условий программы льготной ипотеки. Несмотря на пока что небольшую долю семейной ипотеки в выдаче — до недавних корректировок она составляла около 4% от всего ипотечного портфеля банков,— у данного продукта есть высокий потенциал роста. С учетом оптимизации ее условий, в том числе распространения на семьи с одним ребенком, увеличения лимитов субсидирования по программе практически в два раза, а также продления ее действия до 2023 года рост доли семейной ипотеки может составить до 10–15% в общей ипотечной выдаче банков уже к концу этого года"

Михаил Задорнов, - глава банка "Открытие", 14 сентября 2021, источник

"С одной стороны, льготная ипотека была продлена, а с другой – в регионах, где были самый высокий спрос и самая высокая стоимость одного квадратного метра, льготной ипотеки уже фактически нет. Ни Москва, ни Санкт-Петербург, ни Сочи, ни целый ряд сибирских регионов с высокой ценой квадратного метра уже не могут в силу верхнего ограничения стоимости ипотечного кредита в 3 млн руб. воспользоваться льготной ипотекой.

И не случайно в июле-августе сокращение спроса на ипотеку достигло 20%. Последствия исключения названных выше регионов из льготной ипотеки и общее повышение ставок ведет к такому поведению заемщиков. Часть спроса переориентировалась на семейную ипотеку. Все это способствует охлаждению рынка с точки зрения цены квадратного метра... Население возвращается к депозитам. Август это подтверждает. Думаю, это движение будет продолжаться... Часть денег перераспределится в банковскую систему, на текущие счета и депозиты, именно из сферы недвижимости. Поскольку само по себе замедление темпов роста ипотеки значит перетекание денег в банковскую систему"

Кирилл Кулаков, - учредитель Центра независимой экспертизы собственности (ЦНЭС), председатель комитета СРО оценщиков "Союз СОО", 14 сентября 2021, источник

"Ипотечное кредитование (на ИЖС - прим.ред.) с использованием эскроу-счетов видится самым оптимальным решением. Но для того чтобы обеспечить массовое ипотечное строительство, следует, в первую очередь, определиться с параметрами возводимого жилья. И в этом смысле успех будет зависеть от того, как быстро и качественно регионы проработают вопросы землеотвода и проведения необходимых коммуникаций, а на федеральном уровне будут предложены типовые проекты с учетом климатических условий. Только в таком сочетании – землеотвод, коммуникации, типовой проект с понятной стоимостью, возведение дома может рассматриваться как объект ипотеки"

Надежда Коркка, - управляющий партнер компании "Метриум", 15 сентября 2021, источник

"Фактически за 10 лет потенциальные покупатели новостроек «переселились» из трехкомнатных в небольшие двухкомнатные или в просторные однокомнатные квартиры. И хоть за прошедшие 10 лет покупателей стало больше (благодаря «дешевой» ипотеке, которая подстегивает жилищное строительство), однако сами покупатели оказались теперь беднее, чем раньше. <...> Конечно, в целом нет ничего хорошего в том, что квартиры уменьшаются в размерах, но есть и позитивные моменты. К примеру, на рынке появились студии. Это оптимальный «временный» вариант жилья для студентов, одиноких молодых карьеристов – небольшая площадь, ценовая доступность, хорошее расположение. Условно говоря, в 2010 году таким клиентам пришлось бы собирать деньги на однокомнатную квартиру площадью 45 кв. м (самый доступный и малогабаритный вариант жилья на тот момент) или арендовать. А сейчас они могут обойтись меньшими затратами и купить вполне подходящую для одного человека студию площадью 20–25 кв м."

Кирилл Лукашук, - глава рейтингового агентства НКР, 16 сентября 2021, источник

"Существенное замедление, конечно же, затормозило сегмент (ипотеки - прим.ред.) во втором полугодии, но это не помешает обновить рекорд. Мы ждем, что новые выдачи составят 4,6-4,8 триллиона рублей, а портфель вырастет на 20%. Средневзвешенная ставка новых выдач к концу года может превысить 9%, особенно в случае дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики...

Предпосылок к обвалу цен на рынке нет, поскольку много фундаментальных факторов связаны со спросом на жилье и миграцией в города-миллионники, которые и формируют основной спрос на ипотеку в нашей стране. При этом проникновение ипотеки по-прежнему невысокое относительно сопоставимых развивающихся экономик, поэтому, конечно же, высокие темпы роста не могут не вызывать опасения. Но действия регуляторов и здравый подход банков позволяют смотреть на ситуацию без тревоги. Важно также, что пока нет игроков, которые своим чересчур агрессивным поведением ухудшали бы кредитный профиль заемщиков.Первый фактор стабилизации (цен на жилье - прим.) уже начал реализовываться – это изменение условий льготной ипотеки. Это сокращает объемы ипотечных сделок и, как следствие, сокращает спрос на рынке недвижимости. Я думаю, что этот фактор сохранит влияние и в следующем году. Но опять же я, скорее, жду, что в 2022 году темпы роста цен на первичную недвижимость будут на уровне инфляции"

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 сентября 2021, источник

"Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения... Уровень проникновения ипотеки [в России] может быть не очень большой по сравнению со многими странами. Но важно смотреть не просто на количество людей, которые взяли ее, или на долю к ВВП. Ипотека – это кредит на долгие годы, его нужно обслуживать. Должен быть соответствующий уровень доходов семей...

Я не думаю, что будет снижение цен (на жилье - прим.ред.), но какая-то стабилизация в некоторых регионах будет. Ситуация в разных регионах и внутри регионов – областные центры, маленькие города – будет очень, очень дифференцирована. Макроэкономический же ажиотаж все-таки уйдет"

Шамиль Кочекаев, - директор головного офиса компании "БЕСТ-Недвижимость", 17 сентября 2021, источник

"Стоимость 1 кв. м до конца года может вырасти. Рынок притормозил, ипотечных сделок будет меньше. Я думаю, что ровно через год мы будем исчислять проценты на 10-12 меньше, чем сейчас. Но при этом стоимость "квадрата" в московском регионе будет потихоньку возрастать. К концу года цены по сравнению с нынешними возрастут на 3%. У нас нет предпосылок к тому, чтобы стоимость недвижимости снизилась. Для этого нужно как минимум, чтобы жилье подешевело в плане строительства, а оно только дорожает"

Александр Крапин, - президент группы компаний RWAY,  17 сентября 2021, источник

"Крупные игроки (ипотечного рынка - прим.ред.) не заинтересованы в снижении деловой активности на рынке, несмотря на то, что ЦБ поднял ключевую ставку. Скорее всего, большинство крупных банков не будут поднимать ставки по ипотечным кредитам. Будет шириться число программ, когда организация вместе с аффилированным застройщиком предлагает существенно меньший процент. Для домохозяйств, которые участвуют в ипотечных программах, приемлемы 6-7%. Если цифра будет выше, то произойдет отток частных домов от этого рынка"