Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #136

"В целом по рынку средневзвешенная ставка без учета льготных программ в последние месяцы находится на уровне 8,6% годовых. С учетом изменения ключевой ставки, скорее всего, она вырастет к концу года до уровня 9–9,2% годовых. Однако такая корректировка не окажет драматического влияния на рынок ипотечного кредитования, поскольку психологически важным для клиентов является возврат ставок к двузначным значениям. Конечно, столь быстрого роста рынка ипотечного кредитования, как осенью прошлого и весной нынешнего года, мы больше не увидим, он вновь начнет развиваться постепенно, без риска возникновения различного рода „пузырей" и чувствительных как для заемщиков, так и для банков коррекций"

Сергей Терентьев, - директор департамента недвижимости группы "ЦДС", 15 октября 2021, источник

"Если брать цены прошлого года, то стоимость аренды квартиры и платежа по ипотеке практически сравнялись. К примеру, в Петербурге трёхкомнатную квартиру можно было снять за 45 тыс. в месяц, а платёж по жилищному кредиту составлял 50–55 тыс. Оставалось только найти 1,5–2 млн рублей на первоначальный взнос. В итоге многие арендаторы превратились в собственников"

Татьяна Полиди, - исполнительный директор фонда "Институт экономики города", 18 октября 2021, источник

"Почти не осталось возможности повышать доступность ипотеки за счет снижения ставки, растет число заемщиков, у которых после расчетов с банком даже по льготным ставкам остается сумма, эквивалентная только двум прожиточным минимумам, что увеличивает риск неплатежей"

Сергей Бессонов, - вице-президент Сбербанка, 20 октября 2021, источник

"Первые полгода на фоне льготного кредитования мы наблюдали рост по количеству проданных квартир. В третьем квартале динамика изменилась, мы наблюдали некоторое снижение, оно составляет 38-39% по отношению к пиковому кварталу 2020 года. Текущие объемы продаж все же значительно превышают показатели 2019 года - в 1,5 раза. Сейчас происходит стабилизация. По итогам третьего квартала цифра приходит к отметке в 209-210 тысяч ДДУ в квартал. Если посмотреть, то такая же цифра была в первом полугодии текущего года. Это важный показатель, который говорит о том, что интерес к приобретению жилья не снижается, и мы рассчитываем, что четвертый квартал будет на той же отметке в 209 тысяч ДДУ"

Никита Стасишин, - замминистра строительства и ЖКХ России, 20 октября 2021, источник

"Нередки случаи когда люди оформляют ипотеку в одном регионе, а жилье покупают в другом, в первую очередь, в Москве. В таком случае деньги в отрасль приходят, но в экономику регионов не вливаются. Доля таких сделок стабильна на протяжении нескольких лет и составляет порядка 10% от общего объема"

Сергей Шлома , - директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость", 20 октября 2021, источник

"В случае повышения Центробанком ключевой ставки до 7-7,5% ипотечная может приблизиться к критической для покупателей вторичного жилья отметке — 10%, а ставки по вкладам станут не ниже 6% годовых. Очевидно, что данная мера снизит спрос на вторичное жилье, согласно двум определяющим параметрам: увеличение ипотечной ставки и повышение доходности банковских вкладов. Первый фактор способен отнять у нас 10% покупателей, а второй может увести с рынка порядка 20% участников"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 21 октября 2021, источник

"Несмотря на изменение условий льготной ипотеки и общий рост базовых ставок, доля ипотеки в столичных новостройках по-прежнему остается существенной и превышает показатели доковидного периода (57% против 48% в 2019 году). Этому есть несколько причин.

Во-первых, ипотечные ставки не успевают за ростом ключевой, которая с марта увеличилась на 2,5 п. п. За это же время рыночные ставки подросли на 1–1,5 п. п., преодолев 8%. В целом такие условия кредитования остаются приемлемыми для большинства заемщиков, но ситуация может измениться, если средний размер ставки превысит психологический барьер 10%. Во-вторых, после расширения условий программы семейной ипотеки (программу распространили на семьи с первенцами) этот вид кредитования стал набирать популярность: доля семейной ипотеки в общем объеме продаж у ведущих банков удвоилась и достигла 10%. Этот показатель продолжит расти – у семейной ипотеки есть все шансы стать основным драйвером развития рынка в IV квартале этого года и в 2022–2023 годах"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи", 21 октября 2021, источник

"Сегодня клиенты заинтересованы в снижении стоимости самого жилья, а более выгодные условия по ипотеке отходят на второй план... Мы видим, что с июля растет доля клиентов, которые пользуются обычными ипотечными программами. Сейчас покупатели смотрят не только на уровень ставок, но и на стоимость жилья. Возможно, застройщикам не стоит искусственно снижать ставку, то есть уменьшать стоимость объектов, поскольку клиенты ждут скидок от продавцов. Также идет переориентация на вторичный рынок жилья, где квадратный метр значительно дешевле, чем в новостройках"

Константин Рыбаков, - экс-первый заместитель председателя правления банка "Зенит", 21 октября 2021, источник

"Независимо от того, какие решения будут приняты на очередном заседании Совета директоров регулятора, инфляция продолжит свой рост, по крайней мере, до конца года – хотя бы потому, что влияние ключевой ставки опосредуется ростом реальных ставок кредитования с лагом не менее месяца. Более того, инфляционные ожидания населения сейчас очень высоки – не исключено, что они смогут нивелировать и зимний сезонный деинфляционный период. Нельзя исключать, что по итогам года будет озвучена цифра роста цен в районе 8%...

Рост ставок для значительного количества потенциальных заёмщиков снизит доступность потребительских и ипотечных кредитов, которые зачастую являются единственным шансом на улучшение условий жизни. И вряд ли это компенсируют даже подрастающие ставки по депозитам. <...> При продолжающемся росте ключевой ставки можно ожидать недовольство бизнеса снижением доступности кредитных ресурсов – но эта практически постоянная тема последних десятилетий вряд станет поводом для смягчения денежно-кредитной политики. Так что в среднесрочной перспективе в пределах первого полугодия будущего года можно предположить фиксацию ключевой ставки около значения 8% с некоторыми реверансами в сторону населения и делового сообщества – отдельными целевыми преференциями для ипотечных заёмщиков и бизнеса"

Марк Гойхман, - главный аналитик TeleTrade, 21 октября 2021, источник

"Уходят основные драйверы роста цен (на недвижимость - прим.ред.), делавшие его аномальным. Такие как переток средств на данный рынок с вкладов и "из-под матрасов", низкие процентные ставки по ипотеке, особенно с государственными льготами, относительно приемлемые цены жилья, и пр. Спрос крайне ограничен доходами населения, которые не спешат расти. Повышение ключевой ставки ЦБ, благоприятное для вкладов, поворачивается спиной к ипотеке и ценам недвижимости...

На заседании ЦБ России 22 октября вполне вероятно дальнейшее увеличение ключевой ставки с 6,75 до 7,-7,25 процента. Это приведет к быстрому повышению и банковских ипотечных ставок примерно на соответствующую величину... Учитывая данные факторы, в ближайшие месяцы очень вероятна стагнация и даже некоторое снижение цен. Более того, определенное удешевление уже фиксируется с августа по новостройкам...

За последний десяток лет удешевление жилья наблюдалось дважды - в 2010-м и в 2015-2016 годах. Оба раза как последствия кризиса и сокращения доходов населения. В аномальных же во всех отношениях 2020-2021 годах цены безудержно росли, несмотря на во многом схожие кризисные явления. Но если вышеуказанные причины для этого ослабляются, то можно ожидать нормальной реакции рынка, проседания цен. С другой стороны, их поддерживает тот же фактор, что поднимает и процентные ставки. А именно, возросшая инфляция. Повышение стоимости металла, стройматериалов, перевозок, кредитования застройщиков и пр. увеличивает расходы строителей. Для поддержания рентабельности они вынуждены сохранять высокие цены, несмотря на явное сокращение спроса. Поэтому маловероятно и резкое обрушение цен, причем и на первичном, и на вторичном рынке. Соответственно, вероятнее всего на перспективу года ожидается стагнация цен на данном рынке, с возможностью их проседания на 5-10 процентов"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 22 октября 2021, источник

"Что касается риска появления пузырей (на рынке ипотеки - прим.ред.), то это, скорее, не столько темпы, сколько качество этих кредитов. Мы смотрим, что происходит с показателем долговой нагрузки, соотношением стоимости залога к стоимости кредита. Пока существенных здесь изменений мы не видим, но будем смотреть, как будет развиваться ситуация. Если ситуация по этим качественным показателям будет вызывать опасения, конечно, мы будем готовы рассматривать и дополнительные макропруденциальные меры. Но макропруденциальные меры, еще раз, это влияние именно на вот такие, скорее, качественные характеристики ипотеки... Ипотека растет быстрее, чем Банк России ожидал ранее. Видоизменилась льготная программа, но она востребована, расширяется программа адресной семейной поддержки, и базовая программа также привлекательны для людей"

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка, 22 октября 2021, источник

"Маржинальность ипотечного кредитования очень низкая, и банки не могут выдавать кредиты дешевле себестоимости. Повышение ставок сильно задержалось. Повышение должно было начаться гораздо раньше. Теперь, когда все ожидают следующего повышения ключевой ставки сразу на 0,5 процентного пункта, нет никакого смысла держать ставку на прежнем уровне... Объем субсидирования пропорционален ключевой ставке. А процентные ставки выросли на незначительную долю от прироста ключевой. Это означает, что сравнительная рентабельность субсидируемых программ в этих условиях выросла... Рост ипотечных ставок на один процентный пункт уменьшит объем выдач примерно на 15%. Впрочем, совокупный ипотечный портфель (10,9 трлн руб.) занимает значительное место в балансе банков, поэтому к существенной потере доходов это сокращение не приведет"

Алексей Коренев, - аналитик ГК "Финам", 22 октября 2021, источник

"Обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель. В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем – повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п.  Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель. После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается"

Ирина Носова, - директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 22 октября 2021, источник

"Ставки (ипотечные - прим.ред.) однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п. Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года… Спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается”

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 22 октября 2021, источник

"Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков. <...> Рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна"

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 22 октября 2021, источник

"Спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг. Эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений. <...> Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров "Бест-Новострой", 22 октября 2021, источник

"Решение ЦБ (повысить ключевую ставку - прим.ред.) не остановит ипотечный бум в Москве. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 22 октября 2021, источник

"Безусловно, процентные риски для банков — это существенная часть рисков… Мы считаем, что банки должны управлять этим процентным риском и его оценивать, но не перекладывать на людей по плавающей процентной ставке по ипотеке. Это… бизнес банков, это их профессиональная задача — управлять процентным риском"

Юлия Дымова, - директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, 22 октября 2021, источник

"На рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку. Кроме того, в Москве можно рассчитывать на пополнение объемов предложения «вторички» за счет квартир от участников программы реновации. Полученное ими жилье в новых домах зачастую оказывается «лишним» и выставляется на продажу. Рынок [вторичного жилья] будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов. В некоторых районах столицы квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 22 октября 2021, источник

"Есть очень большая путаница между ростом портфеля ипотеки и ростом выдачи ипотеки. Расширение кредитования отражает показатель "рост кредитного портфеля". На показатель выдачи влияет не только выдача новых кредитов, но и рефинансирование старых. Если мерить только по заявкам, вы видите заявку на кредит, который в этот момент может быть погашен в другом банке. При снижении ставок в прошлом году масштабы рефинансирования были серьезными, да и сейчас люди рефинансируют кредиты, которые брали чуть раньше, когда ставки были выше. Поэтому в снижении выдач может как раз отражаться то, что упала доля спроса на рефинансирование при повышении ставок... Интерпретировать статистику выдач как характеризующую кредитную активность ошибочно, так как портфель ипотеки растет квартал к кварталу"

Василий Колташов, - экономист, 22 октября 2021, источник

"Мера ЦБ по повышению ключевой ставки до 7,5% вполне ожидаема. Она отвечает политике повышения ставки в целом, политике достаточно долговременной и во многом копирующей американский ответ в конце 70-х – начале 80-х годов на то, что тогда называли сырьевым кризисом, глобальной инфляцией. Сейчас мы опять слышим эти понятия... Российский ЦБ повышением ставки, похоже, пытается привлечь дополнительные капиталы с внешних рынков на российский рынок, показав, что в условиях долговременного тренда на возрастание товарных цен в мире можно с большой выгодой размещать капиталы в России. Не только потому, что здесь деньги оказываются ценными в условиях полного обесценивания денег, а потому, что можно рассчитывать на значительную прибыль, это будут прямые инвестиции. Иностранных инвестиций мы имеем за последние девять месяцев, кажется, 11 миллиардов долларов. Вот как объясняется это поведение. Хотя, конечно, ЦБ будет говорить о том, что основной мотив его был в том, чтобы сдержать инфляцию, это отчасти верно...

При этом для внутреннего рынка повышение ставки является сигналом о подорожании кредитов – как для компаний, так и для обычных граждан... Для обычных граждан это означает повышение цены ипотечного кредита, потребительского кредита и охлаждает энтузиазм по поводу того, что нужно срочно брать кредиты. Повышение ставки несколько сбивает волну спроса и побуждает граждан больше зарабатывать и сберегать, чем занимать. В условиях, когда люди уже много заняли, это создает некую паузу в экономике"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 23 октября 2021, источник

"На рынке недвижимости не может быть никакого другого расклада, кроме как охлаждение спроса и постепенное снижение цен. Причем цены начнут снижаться не только из-за спроса, но из-за растущих ставок по ипотеке, а также по причине отказов от обслуживания ипотечных кредитов и продаже жилья с дисконтом от рынка в 5-10%... Более четверти квартир, которые выставлены на продажу в Москве, — это квартиры с обременением. Надо полагать, это говорит о том, в каком сейчас состоянии рынок и насколько он перекуплен в условиях снизившихся реальных доходов населения и возможностей по обслуживанию своих обязательств...

Сейчас нет ни одной причины, по которой жилье продолжит дорожать в долгосрочной перспективе. Безусловно, может показаться, что цены на новостройки постепенно ползут вверх, но такой эффект создается оттого, что у множества проектов, вышедших на рынок во второй половине прошлого года, постепенно меняется стадия строительства, и по мере приближения сдачи объекта в эксплуатацию застройщик поднимает цену на квартиры и выводит новые объемы. При этом застройщики тоже видят отсутствие спроса и вынуждены или тормозить повышение цен, или выводить очень ограниченные объемы юнитов на рынок"